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「新川で見掛けたのは、カワウかな?」

 おはようございます。

 以前もお話ししましたが、私の通勤路は事務所近くの「新川」を通ってきます。
そんなに大きくもない地元の川ですが、毎朝、同じように川を眺めていると、四季の変化やいろいろな動物に出会えます。

 まず、毎日見かけるのが「アオサギ」。大きな鳥ですが毎日必ず出会います。夜中に鳴き声も聞こえるので住み着いているのでしょう。
 冬から春にかけては「ツバメ」。毎年必ず同じ時期にやって来て子育てをします。弊社の1階駐車場にも巣は作ってくれませんが物見に来ます。
 以前は、「新川=鯉の群れ」というくらい小さい頃は鯉がたくさんいましたが、最近は大きいのが4~5匹ポツポツと泳いでいます。
 他にも、アユやスッポン、カワセミ、ミサゴ、セキレイ、イソヒヨドリ、カモといった動物たちによく出会います。
 
 先日も、新川に沿って事務所に向かって歩いていたら、なんだかいつも見るのとは違う黒くて大きな鳥が、結構な速さで潜水しながらそのまま川面に出て飛んでいきました。
 なんだろう…って、気になって調べてみたら「カワウ(川鵜)」が一番近いかも。
 もう一度出会えれば、写真も撮りたいし確信も持てるのですが、今回は一回目なので「かな?」にしておきます。

 それにしても、身近にいろいろな動物がいるんですね。
 毎朝楽しみながら通勤できるのは、川沿いに住んでいるメリットです。

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新「鹿児島市防災ガイドマップ」が配られました。

おはようございます。

鹿児島市の新しい「防災ガイドマップ」が発行されましたね。

我が家にも先週届いてました。

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防災関係のお話は、不動産取引やマンションの防災訓練の際にすることが多いので、よく目を通すようにしています。

今年から、鹿児島市にも土砂災害特別区域(レッドゾーン)が指定されたり、警戒レベルの見直しがあったりと規制強化や判りやすさを取り入れた工夫がなされています。

この記事を書いている6月はまだまだ梅雨の真っ只中。
今週は梅雨の中休みで晴れるようですが、地盤が緩くなっていたり、週末以降の降雨で災害が発生する可能性はあります。

災害発生したら、どこの避難所に避難するか、移動する際のルートはどうするか、防災用品は何を準備するか。
良い機会ですので防災ガイドマップのチェックリストを活用して確認してみましょう。

避難所によっては、対応する災害も異なりますので、そこも要チェックです。
これも防災ガイドマップに記載がありますよ。

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06/07のツイートまとめ

ememkanri

鹿児島市上之園賃貸マンション3DK 2階角部屋 #鹿児島 #お部屋探し #kagoshima #不動産 #theta360 https://t.co/SFY9pDbLqU
06-07 19:37

不動産の事故物件、心理的瑕疵の取り扱いに関するガイドライン(案)を国土交通省が公表

こんにちは。

さて、昨年2月に一部で報道されていた、事故物件の告知に関するガイドライン。注目して気にかけていましたが、ついに、パブリック・コメントに出ましたね。

↓↓ パブリック・コメントは下記よりリンク ↓↓
「宅地建物取引業者による人の死に関する心理的瑕疵の取扱いに関するガイドライン」(案)に関する意見募集について

 ちなみに、事故物件や心理的瑕疵と言うと、人の死亡事件がまず一番に思い浮かべられますが、他にも、墓地などの嫌悪施設や暴力団事務所の存在も心理的瑕疵に含まれます。
今回は、この心理的瑕疵のうち「人の死」に関するものの告知に限定しています。

 これまで、「事故が発生してから一旦誰かが住めば、その後は告知しなくても良い」とか、「大体3年くらいは告知して、そのうちの2年間位は家賃を減額しないと」とか、「お祓いもしないと」とか、不動産業者によって考え方もまちまちでした。
 それが、今回は一定の契約について判断基準ができたわけですね。

 では、どのような内容なのか、すっごく簡単にまとめますと…

まず、ガイドライン全体として、居住用の不動産に限定されています。
[賃貸借契約]
・自然死は告知対象外
 ただし、発見が遅れて特殊清掃が行われた場合等は告知対象
・事故死等の場合は告知対象
・告知対象となったら概ね3年間は告知

[売買契約]
売買契約についても、ガイドラインの内容に沿ってということになりますが、今回は判例や事例が十分に蓄積されていないということから、何年とかという基準は設けられませんでした。

基準が設けられて不動産業者としては安心ですが、大事なのはその後にお住まいになる方の住み心地です。聞き取りや周辺確認等の物件調査でちょっとでも気になったときは、注意深く確認しないといけませんね。
10年たっても噂が消えていないってことはよくあることですので。

詳しくは、パブコメのガイドライン案を是非ご覧ください。
9ページしかないので、読み易いですよ(^^)

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梅雨の晴れ間に思うこと。

おはようございます。

梅雨の中、今日は天気は快晴、気温も程よく過ごしやすい朝でしたね。
今年は、早い梅雨入りでしたから、もう中休みに近いのかな?

雨や強い風の過ぎ去った後って、空気が澄んで綺麗ですよね。
特にこの時期は新緑も青々として山を眺めるととっても綺麗。

今週は、湧水町でお仕事がありまして、車の運転中や目的地で立ち話をしているときも気持ちが良いです。

週内にあと2回出向きますので、晴れの日には家族も連れて行こうかな。
息子のことを考えていると、ついつい公園や自然に目が向きます。私が、小さい頃は自然が好きだったので、公園に楽しそうな遊具があったり、田んぼ脇の道に魚なんていると「連れてきてあげたいな」と。

日頃、仕事ばかりで公園等に連れて行ってあげられない分、遠出して楽しませてあげよう。

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おはようございます。

先日、管理物件のオーナーさんからの電話で、「梅の実をちぎりに来んねー?」と声を掛けていただきました。初めての梅の実採り、「是非!」と一つ返事で行って参りました。

あいにく、ちょっと小雨が降る中でしたが、沢山採れましたよ。今年は表年だったようで、オーナーさんと「はんぶんこ」にしましたがそれでも沢山☆5キロはありましたよ。
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初めてでしたが、梅の実って簡単に採れるんですね。鈴なりになっているのでブチブチっと1時間で10キロの収穫でした。

この後は妻にバトンタッチ。何ができるかな(^^)

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手作りのガジャ豆

 おはようございます。
 私の甘い物の中での好物は、「あんこ」「黒砂糖」です。

 大福とか、お饅頭とか、黒糖のお菓子とか貰った日にはテンションが上がります。
 ※因みに黒糖食べればどこの島の黒糖か位は判っちゃいます。ってくらい好きです(^^)

 そんな私に、なんとご婦人が「ガジャ豆」をくださいました。
 それも手作りですって!!ガジャ豆なんてお店で買った物しか知らなかったので、めちゃくちゃテンション上がるじゃないですか!!
 あとは何島の黒糖をチョイスするかですが、手作りされるだけあってピーナッツとの相性ばっちりな黒糖でした。

 写真とかお見せできれば良かったのですが、結構もらったはずなのに、大部分をあっという間に食べ尽くしてしまいましたので今回はご勘弁を。

 でも、手作りできるなんて尊敬するな~♪

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今年のGWの過ごし方

おはようございます。

昨日のニュースで、「奄美地方が梅雨入り」と聞きました。
間もなく鹿児島市内も梅雨入りでしょうか。

今年の梅雨は雨量が多くなるようなので注意しなきゃです。

さて、毎年GWは顧問マンションの定時総会を控えていますので、最終日にお休みが取れるかどうかといったところでしたが、今年は息子もいるので頑張って仕事を片付けました。
結果、2日から5日までの4連休の獲得に成功!久しぶりの大型連休に家族でリフレッシュしてきました。
もちろん、人混みを避けながら。

1日目は、吹上浜と田上ダム。
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ここなら人混みにはならないと目を付けていた2か所だったので、ほとんど人はいなかったのですが、吹上浜の方は風が強くて強くて…
でも、息子が初めての海岸に楽しそうにしてくれたので良かったかな☆

2日目からは妻の実家に帰省。
それぞれのおばあちゃんに挨拶をする以外はステイホーム。

でも、ウッドデッキや庭もあるのでシャボン玉をしたりバーベキューをしたり、十分羽を伸ばせました。
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これは、スウェーデントーチというものです。
丸太に十字の切込みを入れて、中に火を入れると何時間も日が持ちます。
5月ですが、夜は肌寒く雰囲気が出ました。

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そして、私のステイホームのお供は「三国志」。
子供のころに一度は読んだことがあったのですが、改めて読んでみたら、また違った視点で面白い。
ついつい、初めての大人を買いしてしまいました。

さて、リフレッシュできましたし、今日からまた頑張りますよ!!

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「出張研修…宮崎県都城市へ」

おはようございます。
先週末は所属している会の出張研修でした。

目的地は「宮崎県都城市」

施設見学、勉強会とたくさん学んできました。

その中でも特に印象が強かったのが「宮崎県木材利用技術センター」。

さすが、杉の生産量日本一というだけあって杉材に特化した研究を行っている施設です。
リンク貼っておきますね >>リンク

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まずは施設案内

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展示室はこんな感じ。
ヤング係数の体験や木材ごとの比重など、実物で体験できます。
また、案内の方が丁寧に説明してくださいましたので、とっても解りやすかったです。

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子供が遊べるコーナーもあるので、息子がもう少し大きくなったら連れて行こうかな。

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施設にある各棟の構造です。
施設にある建物の全てが、そのまま研究対象になっているんですね。

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中庭も素敵です。
「レストランがあってもいいな~」とか「こんな中庭があれば職場環境も最高だなぁ」とメンバーから声があがっていました。

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講堂です。
木材に関係する内容の会議・講演なら貸出してくださるようです。
音楽会なんかも良さそうな雰囲気でした。

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本日の講堂では、子供たちが体験できる「お箸」と「つき板」作りのコーナーが設けられていました。最近はカンナも珍しいですよね。

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これは木製の車椅子です。軽くて温かみが感じられます。

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写真ではちょっと判りにくいかもしれませんが、施設内のサッシも木製です。樹脂サッシはよく目にしますが、完全に木製は初めて見ました。

そして、見学の後は勉強会。
充実した研修でした。

宮崎県木材利用技術センターの平川さん。
見学予約から当日の案内まで親切に対応してくださりありがとうございました。
今度は家族で遊びに行きます。いただいたつき板が壊れちゃったのでもう一度作らせてください。

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「勉強会テーマ。フリーテーマだと何にしようか悩みますね。」

さて、今週はマンション関係の勉強会講師の予定があります。

「テーマは何にしようかな~」といくつか考えてました。
・マンション管理適正化法の改正の概要
・管理計画認定制度の評価基準
 有名どころでは、適正化法の「管理計画認定制度」、マンション管理業協会の「適正評価制度」、日本マンション管理士会連合会の「マンション管理適正化診断サービス」があり、その他にも類似の診断があって、ここのところ、ややこしくなっているので整理しておきたいテーマです。
・マンション標準管理規約の改正
 「共用部分・専有部分の配管を一体改修する場合の修繕積立金の拠出の取扱い」や「IT総会・理事会」、「置き配」も重要なテーマなので触れておきたいです。
・マンション建て替え円滑化法の改正の概要
・2年目におけるコロナ禍の定時総会

いろいろと考えた結果、ちょっと難しいお話になりそうだったので「分譲マンションの状況~長期的視点で振り返る~」にしてみました。
 中身は、新規供給戸数、分譲価格、管理費、修繕積立金、その他の推移分析の結果と最近値上がりや事故率による変動幅も大きくなっているマンション総合保険の保険料推移、これに弊社でまとめている地元鹿児島のマンションデータを加えてお話してみたいと思います。
 実際、先に述べたテーマはまだ案の段階だったり、施行前だったりするので、ちょっと時期尚早かなって気もしましたので、次回以降のテーマにしたいと思います。

さて、テーマもまとまったので資料の最終仕上げにかかります。

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04/15のツイートまとめ

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鹿児島市上福元町 5LDK #theta360 https://t.co/PUkMz4EIDb
04-15 18:51

お休みをいただいて曾木の滝へドライブ♪

おはようございます。

先月末から、年度替わりで少々業務が立て込んでおりました。
振り返ってみると、なんだかうちの事務所は一般の方からのお仕事と専門職の方からのお仕事が半分ずつの割合でくるようです。

さて、忙しいと言い訳をしたくても家族サービスは怠ることができませんので、久しぶりにお休みをとって伊佐市の「曽木の滝」までドライブしてきました。

紅葉の時期が有名ですが、新緑の芽吹くこの時期の曽木の滝もとても綺麗です。

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もみじが青々していてとても美しいです。

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滝は安定の存在感。

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少し移動して、発電所遺構。

そして、発電所遺構の近くにあった薬草園。

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入り口を抜けると頭から始まり肛門まで身体中の効く薬草を順繰り廻ります。

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最後は毒草。

趣味のカメラも久しぶりで、初めは感覚が鈍っていましたが、どうにかこうにか撮影はできました。出来映えはおいといて…

道中には↓のようなのぼり旗も

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タケノコの時期ですね。
美味しいタケノコご飯はこうして我々消費者に供給されるんですね。
食べたくなってきたー。

さて、今回も有意義なお休みを過ごせました☆
日頃の頑張りがあってこそ、お休みが2倍にも3倍にも楽しめる!
また頑張りますよ!!

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04/10のツイートまとめ

ememkanri

鹿児島市荒田 八幡小学校となり 白川ビル1階貸事務所・店舗#鹿児島 #不動産 #お部屋探し #theta360 https://t.co/PZm3gJLPhf
04-10 14:43

「電動自転車って重たいんですね。駐輪場の使用にあたっては施設側も利用者側も気を付けて」

おはようございます。

さて、今日は駐輪場問題のお話です。

最近、電動自転車の駐輪場問題が大きな話題になってきていますね。
うちにも、小さい子供がいますので(まだ1歳ですが)いずれ直面する問題かな。

自転車と一括りに言っても、小型のものやスポーツ仕様の軽量なもの、大型で重量のある電動のものまで様々です。
そして、オプションまで含むと幅広いカゴ付きや子供用の椅子が着いているものまで、更に多種多様になります。

これが、集合住宅の駐輪場だとそれぞれの世帯のライフスタイルに合わせた自転車が混在しています。
不動産の広告やマンションの管理規約等でも駐輪場と書かれるのみで大きさ等の制限については書かれていないものも多いですので、いざ駐輪場を利用しようと思っても駐輪場に停められるかどうかはその時の状況次第になってしまうこともあり得ます。

電動自転車は通常のママチャリやシティバイクよりも倍くらいの重さがあるので、ラックの上段を利用するのは厳しいでしょうし、下段でもカゴが引っ掛かって入らなかったりします。
それでも無理に入れると設備を痛めてしまって修理ってことにも繋がりますし、幅を取ると他の利用者の迷惑になって印象が悪くなるということもあります。

こういった駐輪場の対策を行っているマンションや対応した設備を提供しているメーカーもありますが、現実には行き届いていないマンションも多いかと思います。

これから、マンションを購入される方や既にマンションに住んでいて自転車を購入される方は事前に駐輪場もしっかりチェックしてみてくださいね。
施設管理者の方は、トラブルにならないように自転車のサイズや重さに気を付けて配置の工夫をしてみてくださいね。

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やっぱり最後は書物に頼ります。

おはようございます。

どの業界も同じでしょうが、暫く営業年数を重ねていると、要約した本や、研修資料なんかも事務所に充実してくるので、「あれ?」と思うことはすぐに調べることができるようになります。
普段から全てを頭に叩き込んでおければいいのでしょうが、なかなか覚えきれるものでもありません。何の法律に関係するとか、どの書物のどこに書いてあったというのを思い出して調べ物にかかります。

今回も、少々厄介な法律の調べ物でした。
事務所にある書物を引っ張り出して、応接デスクに片っ端から広げて一つ一つ読み解いて。
「ペーパーレスの時代なのにね」と思いながら。

最近はインターネットでも調べ物ができますが、やっぱり、書物で調べるというのは自分にも相手にも説得力が異なる気がします。
なので、私の場合、最後は書物に頼ります。

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管理物件定期巡回 「何もないかもしれないけど大事なこと」

おはようございます。

前にも触れましたが、今年は暖かい日が多いような気がします。でも、寒くなる時はグッと冷え込むし極端ですよね。
やっぱり温暖化を初め異常気象は進行しているのでしょう…変化って普段気付かないのに急に感じ出すものですから。

さて、今日は定期巡回の大切さのお話をしたいと思います。
弊社では、不動産業やマンション管理士業で携わっている物件の定期巡回をしています。事務所から見て北と南に分けて月に1回ずつ。
(もちろん、緊急対応は別ですよ。何度もお伺いして対応します。)
定期巡回なので、何もないことが当たり前なのですが、外壁や屋上の目視点検、鉄部の腐食、放置物の整理、消防設備の確認、消火器の確認、タンク・配管類の確認、エレベーターの動作状況の確認 など物件規模にも依りますが30分~1時間程度かかります。
こうすることで点検箇所だけでなく、居住者の方がいらっしゃったらお話ができますし、他の状況も知ることができます。管理員さんから報告が来たときもすぐにイメージができるので重要な業務の一環です。なので、創業当初から欠かさないように心掛けています。

ただ、異常を発見した時オーナー様や管理組合様に報告して対処するのですが、お金のかかることなのでやっぱり気が引ける部分があります。ただ、放置したらより損害は拡大するという気持ちではっきり報告するようにしています。

なので、気が引けることだからこそ安易に判断してはいけない。自分でできることは自分でやろう。
もちろん、専門業者さんや建築士さんが見るものに比べればまだまだでしょうが、こう心掛けているうちに一時的な修繕や劣化状況の判断位はできるようになりました。
様々な現場に立ち会って、専門家の方に教えていただいたおかげです。

気付かれないような地味な作業ですが、いろいろ気付けるし経験も積めるのでとても大切ですね。

さて、明日はマンションの屋上の掃除です。ドレン廻りに灰が溜まり出していました。
トラブルは未然に防止しないとです☆
普段は書類に向き合う作業が多いですが、掃除道具を持って屋外作業してきます!

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騒音トラブル

 賃貸不動産管理業をしていると、どうしても避けては通れない問題が「騒音問題」です。

 建物の構造が木造なのか鉄骨なのか鉄筋コンクリートなのか、窓ガラスが単層ガラスなのか複層ガラスなのか、部屋の開口部がどこにあるのか…構造によっても聞こえ方は違ってきますが、人の生活する場では必ず、上階や隣室、共用部、敷地内と様々な場所で様々な音が発生します。

 賃貸不動産管理業の立場としては、入居の際に共同生活である旨、音には注意するようお伝えして、物件内に注意文書の掲示もするのですが、音を出す側にも、音を聞く側にも個人差がありますので、万全の対策というものはありません。

よほど酷いと思われる事案には、現地確認をして音を発生させている入居者様に直接注意をすることになるのですが…どのくらいの音でどのくらいの頻度でと、判断基準が曖昧なまま注意をすればトラブルが大きく発展しかねません。

 そこで、今回は「騒音測定器」を購入しました。
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 では、実際にどのくらいの音が騒音とされているのか。○○dBとはどのくらいの音なのか。資料と合わせて、近所の音も測ってみました。

①騒音の目安 
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環境省のパンフレットに掲載されていたものです。
日常生活では50dB~60dB程度まで、60dBを超えるとうるさいといったところのようですね。

②近所の音
・マンション室内(鉄筋コンクリート造 ワンルームタイプ)
窓を閉めた状態 35.5dB
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・マンション室内(鉄筋コンクリート造 ワンルームタイプ)
窓を開けた状態 53.8dB
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・弊社事務所内
音が発生する機械はエアコン作動のみ 41.0dB
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・弊社事務所前
車両通過時 74.3dB
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・大きな交差点
中洲電停交差点 夕方 71.4dB
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・大きな交差点
中洲電停交差点 夕方(緊急車両通過時) 85.2dB
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・踏切
 都通踏切 電車通過時 93.9dB
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・夜の住宅地
郊外住宅地 43.8dB
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 各場所の最大レベルを測ってみました。もっとよく調べるなら、計測する方向に気を付けたり、三脚に立てたりすると結果は違うのでしょうが、今回は目安として。
(屋外で三脚まで出して計測する勇気はありませんでした(笑)怪訝な目で見られそうで…)

 そして当然、私共は測定する資格を持った専門家ではありませんので、測定結果は管理業者としての参考資料です。
 測定結果をもって「○○dBは騒音だ、すぐに静かにしろ!」ということはしません。「もう少し静かにして」とか「これくらいは我慢して」とかお願いをするにあたって、検討する際の客観的な材料の一つとして使います。
 感覚だけで物事を測るのは不安もありますので。

 また、音の発生について管理業者としてもう一つ忘れてはならないのが、設備不良です。この点は、現地確認の際十分に注意するようにしないといけません。

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勉強会講師、始めてオンラインで話します。

おはようございます。

先日、知り合いから依頼があり、勉強会でお話することになりました。

今回は、マンション管理士として「顧問」や「外部役員」のお仕事の内容をお話しします。持ち時間は1時間程度、簡単ですが資料をまとめています。
まとめながら、いろんなことがあったなぁと振り返りながら。

そして、届いた案内文がすごく出来が良くて☆講師紹介を読んでいたらなんだか照れくさくなってしまいました(笑)
自分のことを客観的な文章にまとめることってそうそうないので新しい発見です。紹介文に見劣りしない内容に仕上げないと!!

さて、今回は初のオンラインでの講演。
先日のようなマスクの大変さはないでしょうが、初めてのオンラインなのでその意味で気を付けないといけませんね。

この次は、来月リアルでの講師。だんだんとコロナ前のコンスタントなペースに戻ってきています。

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レッドゾーン(土砂災害特別警戒区域)の説明会に行ってきました。

おはようございます。

先日、顧問先のマンションがレッドゾーン(土砂災害特別警戒区域)の指定区域になるということで、説明会に出掛けてきました。

鹿児島市内でも基礎調査が完了して、これまでイエローゾーン(土砂災害警戒区域)だけだったものが、今後はレッドゾーンも指定されることになります。
具体的には福祉施設や学校、医療施設等の要配慮者利用施設だと避難確保計画や避難訓練の義務化が課せられますが、居住用のマンションの場合、現在の住居に住むことにおいては、特に何か変わるといったような影響はないようです。
もちろん!危険な地域なので自主的な避難訓練や防災情報への意識は大切ですよ。危険な状態や避難指示が出たら速やかに身の安全を守るようにしましょう!

ただし、住むことにおいての影響はありませんが、今後、売却や建替えといったことを考えた場合には別です。
レッドゾーンの指定範囲では建築制限が課せられます。
基準については述べませんが、資産価値といった面では影響を受けることになりますので、注意が必要です。

土砂災害警戒区域・土砂災害特別警戒区域については以下のページが参考になります。
鹿児島県 土砂災害防止法,土砂災害(特別)警戒区域とは
鹿児島県 土砂災害警戒区域等マップ
鹿児島県 土砂災害(特別)警戒区域の指定状況
鹿児島市 土砂災害特別警戒区域(レッドゾーン)内の建築


災害の多発している昨今の状況や命を守るという観点では、今回の指定も仕方がないことなのかもしれませんが、危険地域のレッテルを貼られたという事実は重く受け止めています。
集団移転やがけ地の危険住宅移転といった補助についても説明会では尋ねたかったのですが、担当の方も忙しく詳しくは尋ねられませんでした。
もう少し自分なりに勉強をしてみます。
マンションの将来を計画する上で、補助はとても重要な要素になってきますので。

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不動産相談会、確定申告…無事に終わりました☆

おはようございます。

今日はすごい風ですね。
雨がっていたので傘を差しながら出社したら、途中で体ごと風で持っていかれました。
ここまでの風は久しぶりです。川沿いを通ってきたからかな?

さて、先日24日は告知していた通り、賃貸不動産経営管理士の個別相談会を開催しました。
足を運んでいただいたお客様には満足して帰っていただけたと自負しています。
初めての試みなので、タイトルから内容までいろいろと考えて準備しましたが、実際に相談を受けて様々な修正点も見つかるもので(ブラッシュアップというのかな)、次回以降、さらに良いものに仕上げていきたいと思います。
まずは、タイトルを「賃貸不動産経営管理士の個別相談会」から「賃貸不動産経営相談会」に改めて、
2021年3月13日(土) 13時30分~16時30分に開催します。
詳細は、イベント案内のページも開設しましたのでご覧ください >>コチラ

また、先日ちょっと愚痴った確定申告もモチベーションを維持して無事に終わりました。
納税は社会貢献です。微力ですが社会貢献することができました☆
今年も頑張るぞ!!

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プロフィール

エム管理不動産(永田行政書士事務所)

Author:エム管理不動産(永田行政書士事務所)
エム管理不動産(永田行政書士事務所)では「不動産取引」「分譲マンション管理組合支援業務」「行政書士業務」を行っております。

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