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08/05のツイートまとめ

ememkanri

鹿児島市上之園町 3Kのお部屋 #鹿児島市 #お部屋探し #不動産 #エム管理不動産 #theta360 https://t.co/N9Ld7mLYh2
08-05 15:08

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液タブ wacom one

こんにちは。

梅雨も明けて毎日日差しが強いですね。
しかし一部では、これが氷河期の前触れという話も見かけます…
程よく四季がうつり変ってくれるといいのですが。

さて、今日は「液タブ」を買いました。
これまで板タブは使っていましたが、やっぱり操作性とか考えると液タブにはかなわない。
使い慣れている方もいるので、あくまで個人的な感想ですが。

どれにしようか迷った末に、とりあえず入門にはこれ!みたいなフレーズが目に留まりましたので「wacom one」に決定☆
価格もお手頃な39,800円でした。
「入門に」と書かれていましたが、使ってみるとこれでも十分なくらいです。

案内用の地図を書いたり、書類に手書きで書き込みしたり。いろいろ使えそう。
とくに定規をあてて使えるのはありがたいですね。

HPもブログもアニメーション化していこうかな~なんて考えてます♪
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07/28のツイートまとめ

ememkanri

唐湊貸戸建 https://t.co/38bztfDZjs
07-28 14:06

妻に感謝

おはようございます。

昨日の鹿児島県知事選挙、新人の方が当選されましたね。
立候補者の中で最年少の「54歳」。
未曽有の危機に直面し、渦中の対策、終息後の復興と非常に難しい政策運営を担う任期になるかと思いますが、是非頑張っていただきたいと応援しています。

しばらく、ブログを書けなかった間
(こんなことしているよって近況報告に使用させていただいているのですが、忙しくて後回しになっていました…)
にも世間ではかなりの物事が進んでいます。

さて、、と言っても私の私生活や仕事には普段とあまり変わりはないのですが、
(7か月の息子が寝返りからやっとハイハイに成功しそうなのが最近の変化でしょうか)
お仕事の話をすれば、今月は講演のお仕事が2件。
1時間2時間の講演ですが、テーマに関連した書籍を引っ張り出して、キーワードを書き出し、裏取りして、プレゼン資料や台本の作成としていると、1本につき1週間は準備にかかります。

その間の仕事は、ほとんどを妻に担ってもらって私は資料に集中。
幼い息子をおんぶしながら頑張ってくれる彼女(妻)に感謝です。ありがとう。
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恥ずかしいので、モザイクはご容赦ください。

そんなこんなで、もう7月も半ば。
今月も頑張りますよ!!

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07/09のツイートまとめ

ememkanri

鹿児島市東谷山 2LDK #kagoshima #鹿児島市 #お部屋探し #賃貸 #不動産 #エム管理不動産 #theta360 https://t.co/gA3FrMqyq4
07-09 15:06

鹿児島市新栄町 海が見える2kのお部屋 #kagoshima #鹿児島 #お部屋探し #エム管理不動産 #theta360 https://t.co/6FsgUZ19XZ
07-09 12:57

06/24のツイートまとめ

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宮崎 https://t.co/wKmdJVs2lG
06-24 18:56

06/22のツイートまとめ

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テスト https://t.co/H2enlzSPFZ
06-22 18:46

水道料金の減免について、水道料金「一括式」を採用しているマンションで考慮すべきこと

おはようございます。

梅雨に入って本格的な雨が降り始めましたね。
本来なら、今日(第2木曜)は信用金庫の日ということで、お付き合いさせていただいている鹿児島相互信用金庫さんのボランティア清掃の予定だったのですが、雨天延期で来週になりました。

さて、今日のお話は「コロナ関係で多くの自治体が水道料の減免を打ち出している。」ことについて。
例に漏れず、鹿児島市も6月1日から上水道の基本料金が免除されています。

外出制限で自宅で過ごすことが多くなった結果、水道使用料も多くなっている。運営を自治体が担っているので自治体の判断で措置を決めやすい。ということからのようです。
ただ、水道事業の収益に影響しないのかな。安心安全な水の確保に今後影響は出ないのかな。など心配事も挙げれば枚挙に暇がないのですが。
ちょっと前、電気やガスの小売事業者の参入が話題になった時期に水道事業も自由化されたらどうなるんだろう!?って業界の方々と話をした記憶もあります。
水は最も大事なインフラですから、いろいろ気になってしまいますね。

さて、本題。
水道料の減免についてマンション管理士の立場から一つ。
分譲マンションで「一括式」を採用している場合には注意が必要です。

一括式というのは、マンションに親メーターが設置されていて水道局からは管理組合に請求がされるというものです。各戸には管理組合が使用料に応じて水道料金を請求します。一括式を導入されているマンションにお住まいの方はすぐに判ると思います。水道料金差益等が発生するのも一括式ならでは、です。

ここで、「水道料の減免がされるのは誰だろう?」ってことなんですが、一括式の場合には水道局から請求される管理組合です。
居住者の方には、管理組合が請求する水道代から減免分を引いて差し上げないと自治体の支援が行き届かないということになってしまいます。

※規約や運用上の取扱い、総会の決議によっても減免するかどうかが異なる場合もありますので、個別にはマンションでの話し合いや専門家に相談を行うことをお勧めします。

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コロナ対策総会の結果

こんにちは。

約1か月ぶりの更新になります。お久しぶりですね(^^;

さて、5月といえばマンション管理組合では定期総会の最盛期☆
弊社の顧問先でも、ほとんどが5月に総会を迎えました。

今年の総会といえばやはり一番は「コロナ対策」。
どこの団体もかと思いますが、書面での決議を求めています。

ところが、マンションなら区分所有法、一般法人なら一般法人法、株式会社なら会社法というように団体の根拠となる法律がありまして、書面決議についてもこの法律に規定されています。
マンションの場合の区分所有法では第45条に書かれています。

第四十五条(書面又は電磁的方法による決議)
 この法律又は規約により集会において決議をすべき場合において、区分所有者全員の承諾があるときは、書面又は電磁的方法による決議をすることができる。ただし、電磁的方法による決議に係る区分所有者の承諾については、法務省令で定めるところによらなければならない。
2 この法律又は規約により集会において決議すべきものとされた事項については、区分所有者全員の書面又は電磁的方法による合意があつたときは、書面又は電磁的方法による決議があつたものとみなす。

1項2項の抜粋ですが、要するに、一度は全員の同意というハードルが待ち構えています。
このハードルが高い…

ということで、定期総会は開催するけど極力参加は避けてねってお願いをしながら、委任状や議決権行使書を皆さんからいただくという、普段できるだけ総会に出席してくださいとお願いしている立場からすると違和感のある開催通知を出すことになります。

結果としては、顧問先ほぼ全ての管理組合で役員さん+数名といった状況でしたが、その分準備や説明も大切でして、普段よりも多くの資料を準備しますし、読んだだけでもわかるように資料を丁寧に作りこみます。
本来ならば、決算予算程度の最低限必要な議題に絞るべきなのでしょうが(そうできるところはそうしましたが)、時効との関係や緊急の議案、申出期限の決まっているもののように時間的な余裕のない議案はどうしても総会にかけなければなりません。

役員さんと協力しながら事前に個別説明を行ったり、議決権行使書の提出具合を確認したり、普段とは違った総会運営の大変さを経験しました。

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05/28のツイートまとめ

ememkanri

鹿児島市唐湊 4F角部屋 1K 29㎡ 川沿いの明るいお部屋、水回りも広々  #鹿児島 #お部屋探し #kagoshima #不動産 #エム管理不動産 #theta360 https://t.co/F77bEaMTFv
05-28 17:26

マンション管理適正化推進計画の策定自治体

こんにちは。

新型コロナウィルスの感染拡大で仕事や生活、街の賑わいも様変わりしていますね。
一日でも早く、ワクチンができて終息することを願うばかりです。

暫くはステイホーム。不要不急の外出は控えて、自分も感染しないよう、そして、周りにも迷惑を掛けないよう気を付けていきたいと思います。

さて、4月30日に今年度のマンションストック長寿命化等モデル事業の公簿が開始しました。>>リンク

この中で、注目したのが要件にある「当該マンションが立地する地域の地方公共団体において、マンション管理に関する計画や条例等が策定されていること又は策定する見込みがあること」。

今国会で審議されている「マンション管理適正化法」の改正に盛り込まれている「マンション管理適正化推進計画」に関するもので、全国で38の自治体が策定を見込んでいます(既に策定済みも含んでいます)。>>リンク

「マンション管理適正化法」の改正や「マンション管理適正化推進計画」については、私も注目していまして、勉強会等でお話させていただいたこともあります。
行政の関与が少し強くなる今回のマンション管理適正化法の改正。マンション管理問題に良い方向で作用することを願っています。

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05/01のツイートまとめ

ememkanri

鹿児島市東谷山第一上原ハイツ403 2DKダイニング #鹿児島 #お部屋探し #不動産 #kagoshima #theta360 https://t.co/xtzE9sG408
05-01 19:48

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05-01 19:47

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05-01 19:46

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05-01 19:44

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05-01 19:44

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05-01 19:43

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05-01 19:42

04/22のツイートまとめ

ememkanri

石谷町事務所、松元ICとチェスト館の間、54㎡、P4台、16.5万円 #鹿児島 #不動産 #鹿児島オフィス  #theta360 https://t.co/iXfeLYIx6G
04-22 17:16

マンションの価値向上に資する金融支援の実施協議会 今年度の取組結果報告

こんにちは。

年度末も終わりまして、多くの管理組合では決算・総会の準備作業が本格的に始まる忙しい時期かと思います。

今日は、先月12日に公表された「マンションの価値向上に資する金融支援の実施協議会 今年度の取組結果報告」についてホームページに掲載しました。

直接のリンクは>>コチラ

平均的な大規模修繕工事費用の資産ツールの公開や積立金保証制度といった新しい取り組みも注目すべきところですが、マンション管理士としてお仕事をさせていただいている身としましては、「(別冊)報告書-1(管理組合向け融資に関する法的論点の整理)」は非常に有用なものと感じました。

これまで、いくつかの地域金融機関でマンションの大規模修繕工事資金の融資をサポートしてきましたが、非法人の管理組合がデフォルトした場合に理事長以外の区分所有者がどのように責任を負うのかということを審査にあたって説明してほしいと言われてきました。都度、私個人のマンション管理士名で説明文書を作成して審査資料に添付し融資を受けていましたが、マンションに対する融資は事例が少なく参考情報もないため、多くのマンション融資でネックの一つになっているんだろうなと思っていました。

この報告書が住宅金融支援機構という大きな組織から出てきたことで、これまでノウハウ不足で進まなかったマンション管理組合への融資に対してハードルが下がるのではないかと思います。

ちょっと嬉しいお話でした。

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コロナウイルス感染拡大による定時総会の対応について

おはようございます。
コロナウイルスが猛威をふるっていますね…
鹿児島県でも感染された方がいらっしゃいました。志村けんさんがお亡くなりになり、クドカンさんまで感染したとネットニュースで拝見しました。

こういう時期ですので、個人的には極力感染の恐れのある行動は避けるべきだと思っています。
まずは、自分が感染しないこと、感染したつもりで周りにうつさないように気を付けること。
大袈裟という方もいるかもしれませんが、安易に考えず一人一人が心掛けることが大切で、それが本当の周囲への気配り、思いやりだと思います。

さて、前置きが長くなりましたが、昨日で3月末も終わりマンション管理組合の定時総会もこれから多くなってくるのではないでしょうか。
事業年度終了後2カ月以内、3カ月以内ですと5月6月頃になるので、コロナウイルスの影響について要検討しなければなりません。

そこで参考になるのが以下の2つ。
①「マンション管理業協会」の新型コロナウイルス感染拡大における通常総会開催に関するQ&A >>リンク
②「法務省」のマンションの管理組合等における集会の開催について >>リンク

できれば総会を延期したいと思いますが、重要案件があるとそうもいきません。
滞納なんかある場合には、時効は待ってはくれないでしょうから。
普段は「できるだけたくさんのご参加を」と招集通知に記載していましたが、「なるべく議決権行使書や委任状で」と表現を変えながら総会を開催しなければなりませんね。
準備する側は、書面だけでも十分わかるようにより丁寧な資料作成が求められます。

そして、その準備をするのが理事会ですが、総会と異なり「委任」という概念がありません。総会から信任を受けているのだから、選ばれた理事は自らの判断で決議内容を検討し賛否や意見を述べることが求められます。

なので、弊社の顧問先でも集会室の窓を開けできるだけ風を通しながら理事会を開催しています。しかし、暖かくなったといってもまだまだ春先、寒さが身に沁みます。

皆様も、コロナウイルスには十分気を付けて管理組合運営を行ってください。

スカイプとか、もう少しITを活用した会議方法を導入できる環境が整えばいいのですが。

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平和台公園にお出掛け

こんにちは。

マヤ歴、インド歴の終わりも無事に過ぎてホッとしました。
100ワニは終わってしまいましたが…謎も残りましたが、寂しいエンディングでしたね。
ベテルギウスも大丈夫そうですし、しばらくはこのまま穏やかに過ごせるでしょうか。
コロナには要注意しながらですが。

さて、先日は久しぶりにお休みをいただきまして、家族でドライブ。
たま~にですが、1日1万円を上限と決めて遊びに出掛けます。
なので、ご飯のグレードを上げたければ否応なしに高速道路は使えません。

今回も下道で3時間半かけて宮崎市内まで!!

そして、ついたのが↓↓
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宮崎の平和台公園。

その中でも、今回の目的は↓↓
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はにわ園です。

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はにわがいっぱい☆
お花を載せたくなるのは、みんな一緒のようです。

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残念ながら、はにわ館はお休み。

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桜も綺麗に咲いて、チューリップ畑も色とりどり(^^♪

宮崎神宮にもお参りできましたし、良いお休みでした。

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物件紹介(第2江草ビル 402号室)

こんばんは。

昨日に引き続き、物件紹介第2弾

「第2江草ビル 402号室」のご紹介です。
1分も歩けば、騎射場交差点です。市電もスーパーも銀行も近いし平坦です。

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外観はこんな感じ。

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玄関まで中廊下ですので、雨や灰でも汚れません。

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お部屋は1DKの日当りも風通しも良好です。

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トイレはもちろんウォシュレット。

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収納1間にエアコンも付いています。

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最後に間取図。

他にも、インターネット無料、入居月フリーレントが付いて、
お家賃は月額30,000円。
なかなか条件の良い物件かと思いますが如何でしょうか?

ご興味あります方は、弊社までお問い合わせください。

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物件紹介(キャベンディッシュ705号室)

こんにちは。こんばんは。

どっちか悩む時間帯ですね、、、一週間の終わりの「お疲れ様です。」の時間帯かな。

さて、3月は不動産業の繁忙期☆
とはいっても、同業の方に話を聞くと賃貸市場は動きがかなり鈍っているようですが…
コロナの影響なのか、引っ越し時期をずらしているのか、自宅通いの学生さん増えているのか。
4月から新生活スタート!!ってのが定番でしたが、変わってきているのかな。

ちなみに、弊社は管理メインなので、賃貸仲介はいつでも低空飛行。昨年比横ばいといったところです…
でもでも、たまには物件紹介もしてみたいと思います。

さて、こちらの物件↓↓
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鹿児島市上荒田町にある「キャベンディッシュ705号室」です。中央町との境界あたりにありますので、お店も多く鹿児島中央駅にも徒歩で行くことができます。

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表記はワンルームですが、キッチンとはカウンターで分かれていますので、お料理の油も仕切ってしまえばお部屋に飛んでいくのを抑えられます。
油料理の時は仕切って、油の気にならないお料理の時や洗い物なんかの時はテレビを見ながらってのもできちゃいます。
お部屋は広々。専有面積は31.15㎡。

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水廻りはこんな感じ。全部独立しています。
コンロも2口あるので、お料理には便利。
段差のないフローリングってのも良いですよね。

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収納はクローゼットが2つ1間半分ありますので、結構な荷物が入ります。

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エントランスはオートロック。
宅配ボックスもあります。
カラーモニターフォンでセキュリティもばっちり!宅配ボックスのお知らせも点灯します。

新築ではありませんが、インターネットフリーや宅配ボックス、オートロックといった設備は充実しています。
賃料49,000円+共益費3,000円。

宜しければ、弊社ホームページに物件掲載していますのでご覧ください。

最後に間取↓↓
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マンション管理適正化法、建替え円滑化法の改正

こんにちは。

2月28日にタイトルにもある「マンション管理適正化法」「マンション建替え円滑化法」の改正案が閣議決定されましたね。
近々、マンション管理に関してお話しする機会をいただきましたので、しばらく改正案を読み込んでいました。

まず、いずれもに共通して今回の改正案の目玉は、老朽化マンション対策のようです。
マンション管理に関して、国は「基本方針」を定め(義務)、都道府県等は「マンション管理適正化推進計画」を作成することができます(任意)。そして、管理組合は「(マンションの管理に関する)管理計画」を作成して、都道府県知事等に認定してもらうことができます。
この認定を受けられれば、先日、日経新聞にも掲載されていたある程度のイニシアティブを享受することができ、また、「マンション管理適正化・再生推進事業」という補助事業にも参加できます。
※この一定のイニシアティブや補助事業の話は、正式にあったわけではないですので、私がこれまでの情報から推測した内容です。

マンション管理に関して、だいぶ、行政の関与が大きくなった感じがしますね。

そして、建替え円滑化法では、これまで「耐震性不足」の場合のみ、5分の4の多数決で敷地売却を行うことができたものが、「火災に関して安全性を確保できないもの」や「外壁、外装材その他これらに類する建物の部分が剝離し、落下することにより周辺に危害を生ずるおそれがあるもの」に該当するマンションも含まれるようになっています。

詳細は、省令等もまだですのでどのような形になるのか明確ではありませんが、今後に注目です。

一応こんな感じかなということで、ブログに記録しておきます。
マンション管理適正化法改正資料

マンションの浸水対策についてのガイドライン案

こんにちは。

先日、NHKのニュースでも報道されました、マンションの浸水対策についてのガイドライン案。
正式には「建築物における電気設備の浸水対策に関するガイドライン」の案が提示されました。

ガイドライン案では、電気設備は浸水のリスクが少ない上の階などに設置するべき、電気設備を上の階へ設置するのが難しい場合には、浸水のおそれがあるルートを把握したうえで、水が入り込むのを防ぐ止水板を設置するなどの対策を講じる必要があるとしています。国がマンションなどの電気設備の浸水対策をガイドラインにまとめるのは今回が初めてで、今後、不動産会社やマンションの管理組合などに周知を進め、対策を促す方針としています。
リンク:建築物における電気設備の浸水対策のあり方に関する検討会(国土交通省)

ここ数年、年を重ねる度に、台風・豪雨の災害の規模が大きくなっているように思います。
皆様のマンションの防災対策は如何でしょうか?
・災害に備えた名簿や住民の把握(要支援者の有無や家族構成など)はしていますか。
・防災備蓄は行っていますか。※鹿児島市では一定の要件を満たせば、補助金も活用できます。
・避難所等のマップは作成していますか。
・災害時の連絡系統は整っていますか。
・建物の防災対策は講じていますか。

竣工当時では想定していなかった被害が発生したり、自治体のハザードマップでは大丈夫なはずだったのにという事も十分にあり得ますし、これは、誰かを責めてもなかなか解決するものではありません。
まずは、今の状況を踏まえて管理組合で何ができるかを話し合ってみることが、災害への備えの第一歩です。

併せて豪雨の際は、土砂災害にも注意する必要があります。
先日も、マンション敷地の斜面が崩れ、女子高生が亡くなるという事故が発生しました。
普段と変わりなく見えても、ちょっとした気付きやサインを見逃さないという心掛けが災害の未然防止に繋がります。

日常からマンション全体の事に住民の皆様が少し気を配っておくことが大切かと思います。

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プロフィール

エム管理不動産(永田行政書士事務所)

Author:エム管理不動産(永田行政書士事務所)
エム管理不動産(永田行政書士事務所)では「不動産取引」「分譲マンション管理組合支援業務」「行政書士業務」を行っております。

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