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11/20のツイートまとめ

ememkanri

鹿児島中央駅から徒歩6分の分譲賃貸、2LDK #鹿児島 #賃貸 #お部屋探し #kagoshima #エム管理不動産 #theta360 https://t.co/iQf6Xp05rD
11-20 18:43

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USBケーブル A-A

こんばんは。

 本日2度目の投稿。

 ようやく、「USBケーブル A-A」のケーブルが見つかりました!!
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 今日も探すこと2店舗目「PC-DEPO」さんで、1,320円でお買い上げ☆

 商品説明をよくよく見ると、「USB Aオス-USB Aオス」ケーブルの規格はありません。本ケーブルは特殊な規格になりますので~と書かれています。
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 以前はよく見かけた気がしてたんですが、記憶間違いだったんですね。
 探すのに苦労した理由がわかりました。

 でも、これでケーブルが見つかったので一安心。
 明日から、壊れてしまったネットワークHDDのデータを抜けるか挑戦します☆

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鹿児島県分譲マンション調査レポート

こんにちは。

 昨日話題にしたUSBケーブル A-A。家電量販店やホームセンター、100円ショップと探し回りましたが、まだ見つかりません。
 店員さんとは「昔はあったような気がするんですがねぇ~」と。。いつの間にか店頭から無くなってしまったのかな…

 さて、今日の話題は「鹿児島県分譲マンション調査レポート」です。

 毎年、弊社でまとめて公表しているこのレポートも7年目を迎えました。
 1年刻みの変化では僅かにしか感じないものも、7年分重なると「おぉ~」となったりします。
 ちなみに、今年の2月に書式をリニューアルしましたので、それ以前の過去データはお蔵入りにしました。
 それでも!と、興味ある方は、ご連絡ください。私のパソコンには入っていますので。

 結果はコチラ↓↓
 鹿児島県分譲マンション調査レポート

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11/09のツイートまとめ

ememkanri

鹿児島市下荒田 2K #鹿児島 #kagoshima #賃貸 #お部屋探し #エム管理不動産 #theta360 https://t.co/UJaSdHhCOA
11-09 12:21

鹿児島市下荒田 2K 洋室から #鹿児島 #kagoshima #賃貸 #お部屋探し #エム管理不動産 #theta360 https://t.co/5BJJEQf6sS
11-09 12:20

鹿児島市下荒田 武之橋近く 2K 和洋室 #鹿児島市 #賃貸 #お部屋探し #エム管理不動産 #theta360 https://t.co/pTl9dQatoQ
11-09 11:56

USBケーブル A-A

こんにちは。

 弊社で使っている、ネットワークHDDが壊れました。

 エラー表示を見ると、どうも機械の問題のようです。

 インターネットで検索したら、「修理・データは消去される」とのこと。

 万が一に備えてバックアップは取っていますが、データの内容は確認したいところです。。

 更に調べてみると、LAN接続ではなくUSBで接続したらデータを見れたよって記事も見かけましたので、早速繋いでみようかなぁと、背面を見てみたら端子USBのAタイプ。
 パソコンの受け側もUSBのAタイプですので、Aタイプ同士を繋ぐケーブルが必要なようです。

 が、…事務中探してもAタイプ同士を繋ぐケーブルは見当たらず。延長ケーブルなら3本もあるのですがね。。

 これは、買うしかない!と思い、いくつかお店を回ってみましたが、延長ケーブルやプリンタと繋ぐタイプ、スマホに繋ぐタイプのケーブルはあるのに、Aタイプ同士を繋ぐケーブルが全くない。

 以前は結構あったような気もするのですが…
 スマホも普及したし、あんまり需要がないのかなぁ。

 とにかく必要なので、今日も探しに行ってみます(;´・ω・)

 他愛もない日常の話です。

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11月 お久しぶりです。

こんにちは。

 さて、季節の移り変わりは早いもので、もう11月、今年も残すところあと2ヶ月を切りました。
 気候も急に秋めいて、朝晩は半袖ではさすがにきつく感じています。

 秋と言えば、「芸術の秋」「食欲の秋」「スポーツの秋」ということで、今年のラグビーWカップも大いに楽しませていただきました。
 今回、日本はベスト4には行けませんでしたが、着実に強くなっているのを感じましたし、鹿児島でキャンプをした南アフリカが優勝ということで、大変満足しています。

 そして、もう一つ忘れてはならないのが「読書の秋」=「勉強の秋」。
 まさにその通りで、この時期はたくさんの研修会やセミナーが開催されています。
 この業界にいると、研修やセミナーとは関わらずにはいられませんので、やはりたくさんの研修会やセミナーに参加させていただいています。

 その中で一つ。参加してみて感じること。
 研修会やセミナーに勉強しに行くのではなく、講演内容から勉強の種を探しに行くということ。
 講演を聴いて、ヒント(種)を掴んだらメモして、帰ってから調べて勉強する。この流れです。
 私、勉強は嫌いではない方なので、毎日いろいろな本を読んでいます。
 テーマはそれぞれで、その時に取り組んでいる業務に関するものや気になっていること、これから取り組みたいこと…といったように何かに没頭するのではなく、視野を広げるつもりで選択しています。
 その勉強のヒント(種)を研修会やセミナーは与えてくれます。

 逆に、私が講演会で演者になるときには、ヒント(種)を重視して、資料作りをしています。
 仕方がないことですが、1時間、2時間の講演時間では全てをお伝えすることは難しいです。

 この時期は、研修会やセミナーがたくさん催されていますので、こんな視点もあるんだなぁと、講演を聴くときの一視点にしていただければ幸いです。

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100円になったスカイラインを通って池田湖へ ~乾杯を聴きながら~

こんにちは。

 少しだけ前の話ですが、スカイラインが「100円になって」、「長渕剛さんの「乾杯♪」が流れるようになった☆」とニュースで聞きましたのでドライブに行ってきました。
 ちなみに長渕剛さんと言えば、弊社の所在地「唐湊」の出身で、幼稚園は「唐湊幼稚園」。私の先輩にあたります。

 まずは、谷山ICまで下道で移動。お菓子を買ったり飲み物を買ったり。
 そうです。鹿児島ICから中山ICまでは100円対象外。時間もあるので、有料道路代をお菓子に充てました。谷山ICから指宿スカイラインに乗って♪さあ、ドライブ出発。

 途中に「すかいぱれっと」って看板を見掛けましたよ。
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 トイレにも行きたいし休憩もしようかなって入ってみたら、吊り橋や展望台があって結構楽しめる。ほとんどスカイラインに乗ったことなかったので新しい発見でした。

 吊り橋がこちら↓↓
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 展望台はこんな感じ↓↓
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 遊歩道の途中で、どんぐりとコスモスを見つけて秋だなぁと感じたところでした。
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 さてさて、スカイパレットを出発して数分走ったところに看板が!↓↓
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 ナニナニ、50kmで走ると音楽が聞こえますとかいてあります。
 50kmをキープしながら走ると、「乾杯」らしき音楽が♪♪♪
よーく注意してないとスピードが速くなったり遅くなったり、ロードノイズや風切音で聞き取りにくくなりますが、ちゃんと走れば聞こえます。
 もう一回聞きたいな。走りたいな。って思ったら、スカイラインはUターン禁止のようなので、100円払ってもう一回乗りましょう。

 さて、そんなこんなでスカイラインの終着点からまーっすぐ走って、池田湖まで来ました。↓↓
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 やっぱり、イッシー押しですね。
 でも負けず劣らず「おおうなぎ」も有名ですよ☆
 お土産屋さんにおおうなぎがいるって書いてあったので立ち寄りました。
立派なお土産屋さんの奥に、専用の展示スペースが設けられていて、おおうなぎせんべいまで。さすが、おおうなぎ押しです。
飼われてるおかげでしょう。近づくと顔を上げたり近づいてきてくれます↓↓
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 実物は迫力ありますね☆

 池田湖からは開聞岳も拝めましたし、大満足の旅路になりました。
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エビ・さんま・七輪でBBQ

おはようございます。

 すっかり秋めいて、朝晩は肌寒いくらいに涼しくなりましたね。

 さて、先週の土曜日「秋になったことだし」ということで、友人家族とさんまを焼いて食べましたよ。

 もちろん、お酒が入ればさんまだけでは物足りないので、食材の準備は入念に揃えて☆

 エビ↓↓
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 前から気になってた、シータイガーです。
 33センチもあるので4匹揃えましたが2匹しか食べきれず。インスタ映え間違いなし!というくらいのボリュームとインパクトで会場を盛り上がらせてくれました!

 焼けたところがこんな感じ↓↓
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 他にも、のどぐろやお肉、もちろんさんまも七輪で焼いて。しゃぶしゃぶやカルパッチョ、アヒージョも☆
 (写真撮り忘れました…)

 よか晩でした(^^)

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不動産の価格を調べる(宅地・戸建て)

こんにちは。

 「この家を売ったらいくら位なのかなぁ」
 不動産業に携わっていると、必ず聞かれる質問です。
 「この辺の相場だと、だいたい坪○○万円ですよ。そして、建物があるので全部で○○○○万円位でしょう。」
 今でこそ、その場で答えることができるようになりましたが、業界初心者の頃はいくら位だろう…と、聞かれる度に調べていました。

 今回は、査定書を作成するような本格的な価格査定ではありませんが、「不動産のおおよその価格を知る」ということを目的にして、簡便な方法で査定してみたいと思います。
 前提として、今回は、住宅地や一般的な戸建て住宅の売買を想定することにします。
 収益不動産や分譲マンションでは査定方法が異なりますので、またの機会にお話しできればと思います。

 まず、戸建てを連想したとき、土地と建物という2種類の不動産が思い浮かびます。
 この2つは同じ不動産でも、査定する中で大きく異なりますのでご注意ください。
土地については、不動産の中でも定価というものがありません。また、同じ物は2つ存在しない唯一無二であるという点や建物と違って経年劣化という考え方が当てはまらないというのが土地の特徴です。なので、最終的に土地の価格には、売り手と買い手の希望が大きく影響します。
 建物については、土地と異なり唯一無二ではなく、同じ建物を作ることは可能です。建築時期や基礎や材料によって価格は異なりますが、おおよその価格は木造なら坪○○万円、鉄筋コンクリートなら坪○○万円という参考価格があります。また、土地と違って経年劣化もします。

 このような区別を考えながら、私共、不動産業者は、売却相談に基づいて価格査定をする場合には、地域的な相場や個別の条件、利用目的、購入客層といった多角的な視点から、実際に売れるだろうという金額を査定することになります。「収益還元法」「原価法」「取引事例比較法」といったような言葉を聞かれた事がある方も多いと思いますが、物件毎にそれぞれの査定方法を用いて計算します。
 ※因みに、不動産業で作成する不動産査定は、不動産鑑定士が作成する不動産鑑定評価とは異なり、売却する際の参考になるものと考えてください。

 ちなみに、今回の計算を手書きでするとこんな感じです↓↓(見難いですが、すみません。)
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土地の査定について
 今回は、弊社の住所「鹿児島市唐湊1丁目15番12号」で試してみます。
 土地の価格の参考になるものには、相続税や贈与税を課税するための「相続税路線価」、固定資産税を課税するための「固定資産税路線価」、「公示地価」、「基準地標準価格」などが公表されています。今回は、この中から「相続税路線価」と「公示地価」、合わせて売買事例(売物件の募集広告)を使用したいと思います。

①相続税路線価÷0.8
 相続税路線価は市価の8割とされていますので、路線価÷0.8で計算してみます。
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 弊社の敷地の全面道路は「77F」と書かれています。
 「F」は借地権割合を表すものですので、今回は気にせず飛ばして、数字の方、「77」を使います。
※相続税路線価は1㎡あたりの単価を1,000の桁で切り捨て表示しています。
 「77×1,000=77,000円」      ①相続税路線価に1,000を掛ける
 「77,000円÷0.8=96,250円/㎡」   ②相続税路線価を0.8で割る(市価に合わせます)
 「96,250円×3.30579=318,182円/坪」③㎡を坪に換算する(1坪は3.30579㎡)
 従って、1坪あたり30万円~32万円くらいとなります。
 ただ、路線価は標準的な土地の価格ですので、広すぎたり狭すぎたり、奥行きが長かったり、高低差があったり、旗竿地だったりという個別の事情がある場合には、この価格に修正を加えて考えます。
 相続税路線価図は(http://www.rosenka.nta.go.jp/)から閲覧・取得できます。

②公示地価と比較する。
 公示地価は、その地点での正常価格(適正価格)を表すということで路線価と異なり市価の何割というものではありません。
 近くや似たような地域の「公示地価」を探してみます。
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 今回は、「鹿児島市唐湊4丁目1867番3外(住所は鹿児島市唐湊4丁目18-32)」が近くにありました。
 鹿児島市唐湊4丁目1867番3外の公示価格は72,500円/㎡(公示地価も㎡あたりの価格となっています)
 次に、鹿児島市唐湊4丁目1867番3外の相続税路線価も調べます。
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 先程と同じように調べると、前面道路は「58F」となっています。
 路線価と公示地価の比率を計算すると、
 [鹿児島市唐湊4丁目1867番3外]
  公示地価72,500円÷相続税路線価58,000円=1.25倍
  鹿児島市唐湊4丁目1867番3外の公示地価は相続税路線価の1.25倍であることが判りました。

 これを鹿児島市唐湊1丁目15-12に当てはめると、
 [鹿児島市唐湊1丁目15-12]
  相続税路線価77,000円×1.25倍=96,250円/㎡
  96,250円×3.30579=318,182円/坪 (1坪当たりに換算します。)
  従って、1坪あたり30万円~32万円くらいとなります。
  今回は、「①路線価÷0.8」と同じ金額になりました。

 公示地価では、評価するにあたってその土地の利用形態や形状等も公表されていますので、調べたい土地と比べてどうなのか(広すぎたり狭すぎたり、奥行きが長かったり、高低差があったり、旗竿地だったり)という個別の事情を加味して価格を修正してください。
 公示地価はここ(http://www.land.mlit.go.jp/landPrice/AriaServlet?MOD=2&TYP=0)から閲覧できます。

③売買事例(売物件の募集広告)と比較する。
 近くの売買事例を探してください(住所まで判るものを準備して)。
 今回は、弊社と同じ唐湊1丁目14番○○号として「40坪で1,400万円(坪35万円)」の売買物件があると仮定します。
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 計算の方法は、公示地価のときと同じような方法となります。
 唐湊1丁目14番○○号の価格は35万円/坪。
 次に、唐湊1丁目14番○○号の相続税路線価も調べると、前面道路は「73F」となっています。
 路線価と売買価格(坪単価)の比率を計算すると、
 [唐湊1丁目14番○○号]
  売買価格(坪単価)350,000円÷(相続税路線価73,000円×3.30579)=約1.45倍
  唐湊1丁目14番○○号の売買価格(坪単価)は相続税路線価の1.45倍であることが判りました。

 これを鹿児島市唐湊1丁目15-12に当てはめると、
 [鹿児島市唐湊1丁目15-12]
  相続税路線価77,000円×1.45倍=111,650円/㎡
  111,650円×3.30579=369,091円/坪 (1坪当たりに換算します。)
  従って、1坪あたり35万円~37万円くらいとなります。

 公示地価と同様、売買事例(売物件の募集広告)が調べたい土地と比べてどうなのか(広すぎたり狭すぎたり、奥行きが長かったり、高低差があったり、旗竿地だったり)という個別の事情を加味して価格を修正してください。

 ちなみに、路線価や公示地価を調べるには、「一般財団法人資産評価システム研究センターの全国地価マップ(https://www.chikamap.jp/chikamap/Portal?mid=216)」が使いやすくておすすめです。

 結果、弊社所在地の土地価格は、以下の通りとなりました。
 ①30~32万/坪
 ②30~32万/坪
 ③35~37万/坪
 おおよそ35万円/坪前後といったところが相場でしょうか。

建物の査定について
 建物については、基本として建築単価と経過年数を基に算出します。

Ⓐ建物の標準的な建築価格×延べ床面積÷Ⓑ耐用年数×(耐用年数-経過年数)

Ⓐ建物の標準的な建築価格
 建築単価については、「建物の標準的な建築価額表」が参考になります。
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※「国土交通省の統計データ」や「譲渡所得の申告のしかた(記載例)」で確認できます。
  譲渡所得の申告のしかた(記載例)の方が見易いかと思います。検索で「譲渡所得の申告のしかた(記載例)」とか「建物の標準的な建築価額表」と検索してみてください。

Ⓑ耐用年数
 耐用年数については、構造によってそれぞれ分かれます。
 木造… 22年
 軽量鉄骨造… 3㎜を超え4㎜以下 27年
           3㎜以下       19年
 鉄筋コンクリート造… 47年

※詳しくは、国税庁のホームページに耐用年数表が掲載されています。検索で「耐用年数表」と検索してみてください。

 サンプルとして下記のような建物の場合で計算してみます。
 竣工:平成21年(2009年)
 構造:木造
 延べ床面積:40坪(132㎡)

 先程の「建物の標準的な建築価額表」によると、平成21年の木造建築物は、156,600円、木造建築物の耐用年数は22年なので、計算すると↓↓
 建物の標準的な建築価格156,600円×延べ床面積132㎡÷耐用年数22年×(耐用年数22年-経過年数10年)=11,275,200円

 こうして得られた結果、建物の価格は11,275,200円ということになりましたが、ここにリフォームの有無や材質の違いというのを加味していくことになります。

まとめ
 こうして、土地と建物の査定額を合わせたものが、「この家を売ったらいくら位なのかなぁ」の答え、「この辺の相場だと、だいたい坪○○万円ですよ。そして、建物があるので全部で○○○○万円位でしょう。」ということになります。

 ちなみに、上記の例で土地が40坪だった場合には、以下のような結果が査定の参考になります。
(土地 35万円×40坪=14,000,000円)+(建物 11,275,200円)=25,275,200円≒2,500万円

 ただ、今回は、住宅地や一般的な戸建て住宅の売買を想定して査定しました。
 不動産の価格には、用途や地域的な要素が大きく関わってきます。
 土地について述べれば、人気がある住宅地やマンションが建てられるような商業地では、路線価や公示地価より数倍も高い価格で取引されます。弊社の在るような住宅地に近い地域だと、「路線価や公示地価」と「売買事例」の価格差はあまり発生しませんが、地域的な要素によって価格に影響を受けますので、「売買事例(売物件の募集広告)と比較する」の方法を用いて査定してください。
 また、分譲マンションの場合には、紹介した方法とは異なる評価方法を用いることになりますし、収益不動産であれば賃料収入が見込める点からまた別の評価方法を用いることになります。

 始めに書いたように、私共不動産業者としてはもう一歩踏み込んで、地域的な相場や個別の条件、利用目的、購入客層といった多角的な視点から、実際に売れるだろうという金額を査定することになります。ここからは、不動産業者の味付け(経験や相場感覚、購入される方の資金計画の想定)といったところでしょうか。
 不動産業者に相談するほどではないが、おおよその相場が知りたいと思った時には、ここで紹介した方法を参考にしてみてください。紙とペン。電卓とインターネットがあれば、専門的な道具や知識、ソフトはなくてもできますので。

 ちなみに、不動産の相場価格を知るというのは、売却するときだけではなく、不動産を購入しようとする場合の目安としても大切です。安すぎたり高すぎたりする場合、何らかの理由があるのが通常ですので、大切ですよ。

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10/03のツイートまとめ

ememkanri

鹿児島市唐湊3丁目 一戸建て貸家の2階洋室その2。5DKⓅ2台つき #鹿児島 #kagoshima #賃貸 #お部屋探し #一戸建て #不動産  #theta360 https://t.co/8dhmqPqM5R
10-03 18:40

鹿児島市唐湊3丁目 一戸建て貸家の2階洋室その1。5DKⓅ2台つき #鹿児島 #kagoshima #賃貸 #お部屋探し #一戸建て #不動産 #theta360 https://t.co/IeWA7Jmxai
10-03 18:39

鹿児島市唐湊3丁目 一戸建て貸家のダイニング。5DKⓅ2台つき #theta360 https://t.co/zw1Qis6OLb
10-03 18:37

鹿児島市唐湊3丁目 一戸建て貸家のキッチン。5DKⓅ2台つき #theta360 https://t.co/Fotu9l1MJv
10-03 18:35

鹿児島市唐湊3丁目 一戸建て貸家の4畳半和室。5DKⓅ2台つき #theta360 https://t.co/PWIZkNNp8f
10-03 18:35

鹿児島市唐湊3丁目 一戸建て貸家の縁側。5DKⓅ2台つき #theta360 https://t.co/N0y3cjbEfD
10-03 18:33

今日から消費税増税 ~まとめ買いしましたか?~

おはようございます。

ついに!今日から消費税10%スタートしましたね。
 まだ、買い物をしていないので実感は沸きませんが、きっと朝ごはんでも買いに行ったら「うわっ!」となるのではないかとドキドキしています。
 5年前の「5%→8%」の衝撃が蘇ってくるのではないでしょうか…

 ところで、昨日のニュース。
 やはり、増税前の買い溜めが話題になっていました。私の周りでも「何買った~?」がトレンドキーワードに。

 わが家でもとりあえず、必要なものを一通り考えてはみたのですが…日用品も電化製品もパッと思いつかない。ガソリンも満タン近く。結果、「10,000円に対して200円の値上げだよ。移動代のほうが…」という言い訳に至り、日用品の買い溜めは諦めました。

 「それでも何か…」との思いで購入したのが、「レーザー距離計」。
 以前から、買うかどうか迷っていたんですが、増税が良いきっかけになってくれました☆

 ちなみに、業務上では増税に合わせて、弊社もクレジット決済も導入しました。
 初期費用の分割払いなんかも対応できますので、ご相談くださいね☆

 では、今から増税の衝撃を受けに行ってきますw

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09/28のツイートまとめ

ememkanri

鹿児島市南新町 元学生寮の広々202LDK!詳細はエム管理不動産HPまで! #theta360 https://t.co/dLCjj4lTJv
09-28 15:22

鹿児島市南新町 ガーデンハイツ202 海が見える3DKのダイニング。詳細はエム管理不動産HPまで! #theta360 https://t.co/jg7YOUn4Wb
09-28 15:20

鹿児島市南新町 ガーデンハイツ202 海が見える3DKの和洋室。詳細はエム管理不動産HPまで! #theta360 https://t.co/NkPHm18QLP
09-28 15:19

鹿児島市南新町 ガーデンハイツ201 海が見える3DK角部屋のダイニング。詳細はエム管理不動産HPまで! #theta360 https://t.co/QUOzx3h0Bw
09-28 15:17

鹿児島市南新町 海が見える3DKの和室 詳細はエム管理不動産HPまで! #theta360 https://t.co/6TloQO1uZR
09-28 15:12

ボランティア清掃

こんにちは。

 さて、先日の話になりますが、朝のボランティア清掃に行ってきました。
 毎月1回、第2木曜日に朝7:00から1時間ほど鹿児島市荒田周辺のゴミ拾いをしています。活動自体は20年以上続いているもので、私は5年程前から参加しています。

 参加者各々がそれぞれのルートで清掃して回るのですが、私のルートは毎回こんな感じ。↓↓
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 続けているうちに、各所に特徴やコツがあるのがわかってきます。
 ゴミを掴むための「火ばさみ」は、先が平たいものと波打ってるものがありますが、波打ってる方が掴みやすいので使っています。まるで指先で掴むかのように細かい作業が可能です。
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①荒田交差点
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 ここは、鹿児島市内でも有数の大きな交差点です。
 吹き溜まりになっているんでしょう、縁石部分にはタバコの吸殻がたくさん落ちています。

②中洲通の植え込み
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 植え込みのゴミを見つけるには近くで見ていてはだめです。遠目に見ながら探さないと、葉っぱに隠れているゴミを見落とします。
 通り沿いにはお店も多いのでレシートや空き缶がよく捨てられていますが、弁当殻の入った大きな袋も植え込みの中から出てきます。そして、意外なものが発見される確率が高いのもこの植え込みエリア。偶に、所有者の名前入りの落し物も見つかります。

③街路樹の下のお花
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 みずほ通りには街路樹のクスノキが植えられていて、その根元には綺麗なお花が咲いています。赤やピンク、紫などちょっとした発見が楽しみです。
 今月はヒガンバナが綺麗に咲き並んでいまして、秋が来たなぁとしみじみ感じました。

 さて、掃除の後はみんなで朝食会。
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 日頃、なかなかこんなに整った朝食をいただくことはありませんが、掃除を頑張ったご褒美に☆価格もお手頃☆
「魚orハムエッグ」「玄米or白米」「大盛or普通」を選んでオーダー。私はハムエッグ、玄米、普通が最近の定番です。

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 最後に、いつもどれくらい歩いているのかなぁと気になっていたので、歩数計アプリ入れて計ってみました。結果は3,764歩。151キロカロリー消費しました。
 およそ1時間、街も綺麗になるし、良い運動にもなりました。

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第10回 マンション管理セミナー&無料相談会

おはようございます。

 今日はタイトルの通り、鹿児島県マンション管理士会主催の「第10回マンション管理セミナー&無料相談会」のご案内です。

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 マンション管理については、最近メディアや新聞、雑誌でも「大規模修繕」「役員の成り手不足」「スラム化」という話題を目にするようになりましたが、セミナーという形式での催しは、鹿児島ではまだそう多くはないかと思います。
 マンション管理に関して、「どんなものだろう」「学びたい」「相談したいことがある」。当日は、第一線で活躍しているマンション管理士、弁護士、建築士といった専門家が講師・相談員となりますので、興味のある方はご参加ください。
 他のマンションや専門家とのつながりが増える、良いきっかけになると思いますよ。

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物件情報(鹿児島市田上台3丁目)

こんばんは。

 朝晩は、すこーしだけ秋めいて来ましたね。
 セミの声も静かになってきたし、もうすぐ日中も涼しさが続くようになるのでしょうか。

 あ、ちなみに「セミ」って成虫になってから1週間の命と教えられてきましたが、天敵にやられなければ、1か月近く生きるらしいですよ。今夏知った中で、最も「そうなんだ~」って驚いたことです。。。

 今日は、売地のご案内です。

 売主様の事情により場所は公開できないのですが、鹿児島市田上台3丁目にあります。
 2区画で以下の通り。
 ①71.71坪 1,220万円
 ②70.00坪 930万円
 いずれも建築条件付となります。詳細を知りたい方は弊社までご連絡ください。

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不動産調査(場所を調べる)

 今回は、不動産の場所を探す方法について、お話ししたいと思います。

 「親から相続した山が田舎にあるんだけど、場所がよく判らないんだよね…」
 不動産業や行政書士として相続案件に携わっているとよくご相談を受けます。

 「親父が何年か前に境界の立会いをしたとは言っていたけど、詳しくは聞いてないんだよなぁ。もう何年も前だし、山の中だから、境界っていっても探すのは難しそうだよね…」
 どの辺ですか?と話しているとこんな答え話になります。

 もちろん、売買等で正確な境界を得る必要がある場合には、役場で座標を取得したり土地家屋調査士等の専門家に依頼しなければなりませんが、田舎が遠かったりすると闇雲に現地まで行っても労力ばかり使ってしまいます。そこで、おおよその場所を知るために、一般的に手に入るものを使って、できるところまで。やってみたいと思います。
※測量された年代にもよるでしょうし、使う道具も専門のものではありませんので、どうしてもずれが出てしまいます。なので参考程度と思ってください。

①グーグルマップで確認
 まずは、手元の資料(売買契約書や固定資産課税明細書)から地番を特定して、グーグルマップで確認してみます。
2019090501.jpg
 完全に山の中のようですね…

②法務局で取得した地図を確認
 次に法務局(ネットなら登記情報提供サービス)で、調べたい地番の登記事項証明書(土地)と地図を取得します。
登記事項証明書で名義人に間違いがないかを確認してから、法務局で取得した地図の下の方に記載されている「分類」の欄を確認。
 「地図(法第14条第1項)」と書かれているでしょうか?「地図に準ずる図面」と書かれているでしょうか?
 ここでは、「地図(法第14条第1項)」と書かれていることがポイントです☆
 我々は、よく「14条地図」と呼びますが、「地籍調査」等が行われた結果に基づいて作成されますので地図の左下端と右上端に、平面直角座標が入っています。これの座標値を使って、法務局で取得した地図から場所を探してみます。
 ここで、「地図に準ずる図面」と書かれている場合は、残念ながら正確さに欠けますので、場所の特定はかなり困難となります…
※法務局で取得できる地図には「地図(法第14条第1項)」と「地図に準ずる図面」というものがありますが、ほぼ正確なのは14条地図。座標が記載されています。これが「地図に準ずる図面」だと座標が判らないので、特定するのがかなり難しくなります。住宅地図や航空写真なんかと睨めっこしながら画像処理ソフトで重ね合わせたりして…頑張るのですが、これでも「地図混乱地域」だと特定することは不可能になります。

「地図(法第14条第1項)」と「地図に準ずる図面」「地図混乱地域」それぞれの用語の説明は次の通り。
・地図(法第14条第1項)
 不動産登記法第14条第1項に規定される図面であり,土地の面積や距離,形状,位置について正確性が高く,境界を一定の誤差の範囲内で復元可能な図面。
・地図に準ずる図面
 一般的に公図と呼ばれ,主に明治時代に租税徴収の目的で作成された図面のことで,不動産登記法第14条1項地図が備え付けられるまでの間,これに代わるものとして法務局に備え付けられている図面。「地図に準ずる図面」は,土地の面積や距離については正確性が低く,土地の配列や形状の概略を記載した図面とされる。
・地図混乱地域
 地図混乱地域(ちずこんらんちいき)とは、日本の一定の地域において、不動産登記事項証明書や法務局(登記所)が備え付けている地図(公図のこと、また地図に準ずる図面を含む)に記載されている内容と、実際の土地の位置や形状が相違している地域をいう。「地図混乱」は必要に応じて公図混乱(こうずこんらん)、字図混乱(あざずこんらん)とも表記される。[Wikipediaより]


 ここからは、「地図(法第14条第1項)」を使用して作業していきます。

③法務局で取得した地図から地図の座標を確認する。
 まず、地図から「右上と左下に書かれている座標値」と「座標系番号又は記号」を控えます。
2019090502.jpg
2019090503.jpg
・右上端と左下橋に書かれている座標値
 右上端:X軸-82387.212 Y軸-77938.293
 左下端:X軸-82639.212 Y軸-78188.293
※地図の座標値は、南北(緯度)がX軸で、北側(地図の上側)に向けて+(プラス)、東西(経度)がY軸で、東側(地図の右側)に向けて+(プラス) 。
・出力縮尺
 1/1000
・座標系番号又は記号
 Ⅱ

④地図から知りたい境界のポイントを抽出して平面直角座標値を求める。
2019090504.jpg
 赤丸のポイントを参考に調べてみます。
※登記情報提供サービスを利用した場合、地図をPDFで取得することになりますが印刷するときには実際のサイズで印刷することに注意してください。

 左下端を基準にして、X軸(下辺)からの長さが「6.2㎝」。Y軸(左辺)からの長さが「2.3㎝」です。
これを、出力縮尺が1/1000ですので、1,000倍にします。
X軸 6.2㎝×1,000=62m
Y軸 2.3㎝×1,000=23m
 左下端の平面直角座標値にこの値を+すると(右上端から計った場合は-します)
X軸 -82639.212+62=-82577.212
Y軸 -78188.293+23=-78165.293
 このポイントの平面直角座標値は以下の通りです。
X軸 -82577.212
Y軸 -78165.293
2019090505.jpg

⑤平面直角座標値を緯度経度に返還する。
 グーグルマップでは、平面直角座標値を使用できないので、国土地理院の「測量計算サイト」を利用して緯度経度に変換します。
2019090506.jpg
①「5 緯度、経度への換算」をクリック
2019090507.jpg
②測地系:世界測地系
 平面直角座標系:地図の座標系番号又は記号を参考に選択(サンプルの場合はⅡなので2系)
 X座標:先程求めた座標値を入力(-82577.212)
 Y座標:先程求めた座標値を入力(-78165.293)
③計算実行をクリック
④緯度・経度を控える
 緯度 32°15′09.28065″
 経度 130°10′13.58999″
※慣れてきたら緯度、経度への換算には一括変換を利用すると便利です

⑥グーグルマップに入力してみる。
 先程の緯度・経度の数値を以下のようにしてグーグルマップの検索窓(画像の赤枠部分)に入力してみます。
 「32°15′09.28065″ 130°10′13.58999″」
2019090508.jpg
この結果、境界のポイントをグーグルマップに表示することができます。
複数個所の境界を調べる場合、同じ作業を繰り返してマークを保存すれば土地の範囲を地図上に表示させることができます。
2019090509.jpg
↑↑こんな感じで書類をまとめて

↓↓ポイントを出します
2019090510.jpg

⑦スマホを利用して現地を確認する。
 スマホのアプリでグーグルマップが入っていると思います。
 先程はパソコンでの操作でしたが、スマホでもほぼ同じ。緯度・経度をグーグルマップの検索窓に入力して、GPSをオンに。目的地に近づいていけばポイントと自分の現在地が重なっておおよその場所が特定できます。
 他にも、スマホのアプリでは、GPS機能を使って現在地の座標を表示してくれるものもありますので、参考にしてみてください。

まとめ
 今回は、「親から相続した山が田舎にあるんだけど、場所がよく判らないんだよね…」ということで、手元にあるものだけでできる場所の確認方法をまとめてみました。
 役場で座標を取得してグーグルマップに落とし込めばもう少し精細な境界が判るでしょうし、売買等で正確な境界を確認する必要がある場合には土地家屋調査士等の専門家にご依頼ください。
おおよその場所の特定ですのであしからず。興味のある方は試してみてください。

 ちなみに、14条地図をグーグルマップに重ね合わせてくれるサービスやサイトもあります。「公図 グーグルマップ」と検索すれば出てきますので、こちらもご参考に。

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市民の避難行動の周知動画

こんばんは。

 夏休みも昨日まで、今日から2学期のスタートでしたね。
 気候もだんだんと涼しくなってきて、秋を感じるようになりました。

 でも、まだまだ気を抜くことができないのが災害です。
 豪雨や台風は、まだしばらく発生する危険性が高いのでご注意ください。

 今日は、そんな災害に関して、タイトルにもあります「市民の避難行動の周知動画」が、鹿児島市から発表されましたのでご紹介いたします。
 >>動画の内容はここをクリックしてください。

 弊社のブログでも7月20日に豪雨災害についてまとめました。
 >>ブログの内容はここをクリックしてください

 7月3日の豪雨の際、「警戒情報が判りにくかった。」という意見から、解り易い動画を作成して周知しているようです。
 また、避難所の指定に関しても、指定方法に不十分な点があったとして見直しを行っているようです。

 近年は災害の発生頻度も被害規模も大きくなってきており、万が一の時に住民が十分な避難行動をとることができるよう工夫が進むことを願っています。

 このブログが少しでも周知のお役に立てればと思い書きました。

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サマーナイト

こんにちは。

 昨晩は、「第19回かごしま錦江湾サマーナイト大花火大会」でしたね。
 今年は、市制130周年記念「九州最大、1尺玉130連発~」。

 天気も予報では傘マークが付いていましたが、小雨程度で収まってくれました☆

 例年なら、知り合いの方と海沿いのお店で花火を見ながらディナーというコースなのですが、今年はあいにく仕事が入りまして…
 合間に少しだけ眺めました。
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PCX

こんにちは。

 お盆休みがスタートしましたね。
 今年のお盆は、GWに次ぐ大型連休ということで、旅行や帰省を楽しまれている方も多いのではないでしょうか?

 そんな連休始めの快いムードの中、楽しみに待っていた物が届きました。「PCX」。
 今まで50ccの原付で現場廻りとかしていたんですが、さすがに遠方が増えてくるときつくなってきまして…思い立ってから約2ヶ月、ついに125ccに昇格できました。
2019081101.jpg

「125ccはいいよ~☆」と周囲に言われていたんですが、具体的に何が良いかって↓↓
○二人乗りができる。
○法定速度が60km/h
○二段階右折が不要
○自賠責保険が50ccと同じ
○ファミリーバイク特約が使える
○他にも、125ccといっても「原付」の枠内なので、税金も安いし、車検も無し、家財保険も適用されるし、フェリーなんかも「原付」扱いで料金が安い。


 これで、かなり機動力が上がりました。少し日焼けはするようになりましたが…

 さて、弊社も明日から15日までお休みをいただきます。

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「ドラゴンクエスト ユアストーリー」観てきましたよ☆

おはようございます。

 台風8号も夜中のうちに過ぎてくれたようで、曇り空ではありますが雨にうたれずに会社に出てこれました(^^)

 ところで、先日ブログにも書いた「ドラゴンクエスト ユアストーリー」。
 早速、母と妻と3人で観てきましたよ☆
2019080601.jpg
2019080602.jpg

 ネットでは賛否両論あるようですが、私としては面白かったです。
 たしかに、少年時代の展開が速すぎてストーリーの背景が掴みにくいという感じはしましたが、一緒に行った3人共、一度はゲームを遊んでいますので問題なくストーリーを把握することができました。

 ということで、一度ゲームで遊んでから見るのがおススメかな。

 映画の後は、ご飯を食べながら「もう一回ドラクエ5がしたくなったね」って会話に。
 次するときの主人公の名前は「リュカ」にします。

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Author:エム管理不動産(永田行政書士事務所)
エム管理不動産(永田行政書士事務所)では「不動産取引」「分譲マンション管理組合支援業務」「行政書士業務」を行っております。

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