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新「鹿児島市防災ガイドマップ」が配られました。

おはようございます。

鹿児島市の新しい「防災ガイドマップ」が発行されましたね。

我が家にも先週届いてました。

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防災関係のお話は、不動産取引やマンションの防災訓練の際にすることが多いので、よく目を通すようにしています。

今年から、鹿児島市にも土砂災害特別区域(レッドゾーン)が指定されたり、警戒レベルの見直しがあったりと規制強化や判りやすさを取り入れた工夫がなされています。

この記事を書いている6月はまだまだ梅雨の真っ只中。
今週は梅雨の中休みで晴れるようですが、地盤が緩くなっていたり、週末以降の降雨で災害が発生する可能性はあります。

災害発生したら、どこの避難所に避難するか、移動する際のルートはどうするか、防災用品は何を準備するか。
良い機会ですので防災ガイドマップのチェックリストを活用して確認してみましょう。

避難所によっては、対応する災害も異なりますので、そこも要チェックです。
これも防災ガイドマップに記載がありますよ。

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不動産の事故物件、心理的瑕疵の取り扱いに関するガイドライン(案)を国土交通省が公表

こんにちは。

さて、昨年2月に一部で報道されていた、事故物件の告知に関するガイドライン。注目して気にかけていましたが、ついに、パブリック・コメントに出ましたね。

↓↓ パブリック・コメントは下記よりリンク ↓↓
「宅地建物取引業者による人の死に関する心理的瑕疵の取扱いに関するガイドライン」(案)に関する意見募集について

 ちなみに、事故物件や心理的瑕疵と言うと、人の死亡事件がまず一番に思い浮かべられますが、他にも、墓地などの嫌悪施設や暴力団事務所の存在も心理的瑕疵に含まれます。
今回は、この心理的瑕疵のうち「人の死」に関するものの告知に限定しています。

 これまで、「事故が発生してから一旦誰かが住めば、その後は告知しなくても良い」とか、「大体3年くらいは告知して、そのうちの2年間位は家賃を減額しないと」とか、「お祓いもしないと」とか、不動産業者によって考え方もまちまちでした。
 それが、今回は一定の契約について判断基準ができたわけですね。

 では、どのような内容なのか、すっごく簡単にまとめますと…

まず、ガイドライン全体として、居住用の不動産に限定されています。
[賃貸借契約]
・自然死は告知対象外
 ただし、発見が遅れて特殊清掃が行われた場合等は告知対象
・事故死等の場合は告知対象
・告知対象となったら概ね3年間は告知

[売買契約]
売買契約についても、ガイドラインの内容に沿ってということになりますが、今回は判例や事例が十分に蓄積されていないということから、何年とかという基準は設けられませんでした。

基準が設けられて不動産業者としては安心ですが、大事なのはその後にお住まいになる方の住み心地です。聞き取りや周辺確認等の物件調査でちょっとでも気になったときは、注意深く確認しないといけませんね。
10年たっても噂が消えていないってことはよくあることですので。

詳しくは、パブコメのガイドライン案を是非ご覧ください。
9ページしかないので、読み易いですよ(^^)

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「出張研修…宮崎県都城市へ」

おはようございます。
先週末は所属している会の出張研修でした。

目的地は「宮崎県都城市」

施設見学、勉強会とたくさん学んできました。

その中でも特に印象が強かったのが「宮崎県木材利用技術センター」。

さすが、杉の生産量日本一というだけあって杉材に特化した研究を行っている施設です。
リンク貼っておきますね >>リンク

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まずは施設案内

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展示室はこんな感じ。
ヤング係数の体験や木材ごとの比重など、実物で体験できます。
また、案内の方が丁寧に説明してくださいましたので、とっても解りやすかったです。

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子供が遊べるコーナーもあるので、息子がもう少し大きくなったら連れて行こうかな。

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施設にある各棟の構造です。
施設にある建物の全てが、そのまま研究対象になっているんですね。

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中庭も素敵です。
「レストランがあってもいいな~」とか「こんな中庭があれば職場環境も最高だなぁ」とメンバーから声があがっていました。

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講堂です。
木材に関係する内容の会議・講演なら貸出してくださるようです。
音楽会なんかも良さそうな雰囲気でした。

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本日の講堂では、子供たちが体験できる「お箸」と「つき板」作りのコーナーが設けられていました。最近はカンナも珍しいですよね。

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これは木製の車椅子です。軽くて温かみが感じられます。

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写真ではちょっと判りにくいかもしれませんが、施設内のサッシも木製です。樹脂サッシはよく目にしますが、完全に木製は初めて見ました。

そして、見学の後は勉強会。
充実した研修でした。

宮崎県木材利用技術センターの平川さん。
見学予約から当日の案内まで親切に対応してくださりありがとうございました。
今度は家族で遊びに行きます。いただいたつき板が壊れちゃったのでもう一度作らせてください。

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「勉強会テーマ。フリーテーマだと何にしようか悩みますね。」

さて、今週はマンション関係の勉強会講師の予定があります。

「テーマは何にしようかな~」といくつか考えてました。
・マンション管理適正化法の改正の概要
・管理計画認定制度の評価基準
 有名どころでは、適正化法の「管理計画認定制度」、マンション管理業協会の「適正評価制度」、日本マンション管理士会連合会の「マンション管理適正化診断サービス」があり、その他にも類似の診断があって、ここのところ、ややこしくなっているので整理しておきたいテーマです。
・マンション標準管理規約の改正
 「共用部分・専有部分の配管を一体改修する場合の修繕積立金の拠出の取扱い」や「IT総会・理事会」、「置き配」も重要なテーマなので触れておきたいです。
・マンション建て替え円滑化法の改正の概要
・2年目におけるコロナ禍の定時総会

いろいろと考えた結果、ちょっと難しいお話になりそうだったので「分譲マンションの状況~長期的視点で振り返る~」にしてみました。
 中身は、新規供給戸数、分譲価格、管理費、修繕積立金、その他の推移分析の結果と最近値上がりや事故率による変動幅も大きくなっているマンション総合保険の保険料推移、これに弊社でまとめている地元鹿児島のマンションデータを加えてお話してみたいと思います。
 実際、先に述べたテーマはまだ案の段階だったり、施行前だったりするので、ちょっと時期尚早かなって気もしましたので、次回以降のテーマにしたいと思います。

さて、テーマもまとまったので資料の最終仕上げにかかります。

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「電動自転車って重たいんですね。駐輪場の使用にあたっては施設側も利用者側も気を付けて」

おはようございます。

さて、今日は駐輪場問題のお話です。

最近、電動自転車の駐輪場問題が大きな話題になってきていますね。
うちにも、小さい子供がいますので(まだ1歳ですが)いずれ直面する問題かな。

自転車と一括りに言っても、小型のものやスポーツ仕様の軽量なもの、大型で重量のある電動のものまで様々です。
そして、オプションまで含むと幅広いカゴ付きや子供用の椅子が着いているものまで、更に多種多様になります。

これが、集合住宅の駐輪場だとそれぞれの世帯のライフスタイルに合わせた自転車が混在しています。
不動産の広告やマンションの管理規約等でも駐輪場と書かれるのみで大きさ等の制限については書かれていないものも多いですので、いざ駐輪場を利用しようと思っても駐輪場に停められるかどうかはその時の状況次第になってしまうこともあり得ます。

電動自転車は通常のママチャリやシティバイクよりも倍くらいの重さがあるので、ラックの上段を利用するのは厳しいでしょうし、下段でもカゴが引っ掛かって入らなかったりします。
それでも無理に入れると設備を痛めてしまって修理ってことにも繋がりますし、幅を取ると他の利用者の迷惑になって印象が悪くなるということもあります。

こういった駐輪場の対策を行っているマンションや対応した設備を提供しているメーカーもありますが、現実には行き届いていないマンションも多いかと思います。

これから、マンションを購入される方や既にマンションに住んでいて自転車を購入される方は事前に駐輪場もしっかりチェックしてみてくださいね。
施設管理者の方は、トラブルにならないように自転車のサイズや重さに気を付けて配置の工夫をしてみてくださいね。

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やっぱり最後は書物に頼ります。

おはようございます。

どの業界も同じでしょうが、暫く営業年数を重ねていると、要約した本や、研修資料なんかも事務所に充実してくるので、「あれ?」と思うことはすぐに調べることができるようになります。
普段から全てを頭に叩き込んでおければいいのでしょうが、なかなか覚えきれるものでもありません。何の法律に関係するとか、どの書物のどこに書いてあったというのを思い出して調べ物にかかります。

今回も、少々厄介な法律の調べ物でした。
事務所にある書物を引っ張り出して、応接デスクに片っ端から広げて一つ一つ読み解いて。
「ペーパーレスの時代なのにね」と思いながら。

最近はインターネットでも調べ物ができますが、やっぱり、書物で調べるというのは自分にも相手にも説得力が異なる気がします。
なので、私の場合、最後は書物に頼ります。

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管理物件定期巡回 「何もないかもしれないけど大事なこと」

おはようございます。

前にも触れましたが、今年は暖かい日が多いような気がします。でも、寒くなる時はグッと冷え込むし極端ですよね。
やっぱり温暖化を初め異常気象は進行しているのでしょう…変化って普段気付かないのに急に感じ出すものですから。

さて、今日は定期巡回の大切さのお話をしたいと思います。
弊社では、不動産業やマンション管理士業で携わっている物件の定期巡回をしています。事務所から見て北と南に分けて月に1回ずつ。
(もちろん、緊急対応は別ですよ。何度もお伺いして対応します。)
定期巡回なので、何もないことが当たり前なのですが、外壁や屋上の目視点検、鉄部の腐食、放置物の整理、消防設備の確認、消火器の確認、タンク・配管類の確認、エレベーターの動作状況の確認 など物件規模にも依りますが30分~1時間程度かかります。
こうすることで点検箇所だけでなく、居住者の方がいらっしゃったらお話ができますし、他の状況も知ることができます。管理員さんから報告が来たときもすぐにイメージができるので重要な業務の一環です。なので、創業当初から欠かさないように心掛けています。

ただ、異常を発見した時オーナー様や管理組合様に報告して対処するのですが、お金のかかることなのでやっぱり気が引ける部分があります。ただ、放置したらより損害は拡大するという気持ちではっきり報告するようにしています。

なので、気が引けることだからこそ安易に判断してはいけない。自分でできることは自分でやろう。
もちろん、専門業者さんや建築士さんが見るものに比べればまだまだでしょうが、こう心掛けているうちに一時的な修繕や劣化状況の判断位はできるようになりました。
様々な現場に立ち会って、専門家の方に教えていただいたおかげです。

気付かれないような地味な作業ですが、いろいろ気付けるし経験も積めるのでとても大切ですね。

さて、明日はマンションの屋上の掃除です。ドレン廻りに灰が溜まり出していました。
トラブルは未然に防止しないとです☆
普段は書類に向き合う作業が多いですが、掃除道具を持って屋外作業してきます!

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騒音トラブル

 賃貸不動産管理業をしていると、どうしても避けては通れない問題が「騒音問題」です。

 建物の構造が木造なのか鉄骨なのか鉄筋コンクリートなのか、窓ガラスが単層ガラスなのか複層ガラスなのか、部屋の開口部がどこにあるのか…構造によっても聞こえ方は違ってきますが、人の生活する場では必ず、上階や隣室、共用部、敷地内と様々な場所で様々な音が発生します。

 賃貸不動産管理業の立場としては、入居の際に共同生活である旨、音には注意するようお伝えして、物件内に注意文書の掲示もするのですが、音を出す側にも、音を聞く側にも個人差がありますので、万全の対策というものはありません。

よほど酷いと思われる事案には、現地確認をして音を発生させている入居者様に直接注意をすることになるのですが…どのくらいの音でどのくらいの頻度でと、判断基準が曖昧なまま注意をすればトラブルが大きく発展しかねません。

 そこで、今回は「騒音測定器」を購入しました。
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 では、実際にどのくらいの音が騒音とされているのか。○○dBとはどのくらいの音なのか。資料と合わせて、近所の音も測ってみました。

①騒音の目安 
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環境省のパンフレットに掲載されていたものです。
日常生活では50dB~60dB程度まで、60dBを超えるとうるさいといったところのようですね。

②近所の音
・マンション室内(鉄筋コンクリート造 ワンルームタイプ)
窓を閉めた状態 35.5dB
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・マンション室内(鉄筋コンクリート造 ワンルームタイプ)
窓を開けた状態 53.8dB
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・弊社事務所内
音が発生する機械はエアコン作動のみ 41.0dB
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・弊社事務所前
車両通過時 74.3dB
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・大きな交差点
中洲電停交差点 夕方 71.4dB
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・大きな交差点
中洲電停交差点 夕方(緊急車両通過時) 85.2dB
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・踏切
 都通踏切 電車通過時 93.9dB
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・夜の住宅地
郊外住宅地 43.8dB
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 各場所の最大レベルを測ってみました。もっとよく調べるなら、計測する方向に気を付けたり、三脚に立てたりすると結果は違うのでしょうが、今回は目安として。
(屋外で三脚まで出して計測する勇気はありませんでした(笑)怪訝な目で見られそうで…)

 そして当然、私共は測定する資格を持った専門家ではありませんので、測定結果は管理業者としての参考資料です。
 測定結果をもって「○○dBは騒音だ、すぐに静かにしろ!」ということはしません。「もう少し静かにして」とか「これくらいは我慢して」とかお願いをするにあたって、検討する際の客観的な材料の一つとして使います。
 感覚だけで物事を測るのは不安もありますので。

 また、音の発生について管理業者としてもう一つ忘れてはならないのが、設備不良です。この点は、現地確認の際十分に注意するようにしないといけません。

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勉強会講師、始めてオンラインで話します。

おはようございます。

先日、知り合いから依頼があり、勉強会でお話することになりました。

今回は、マンション管理士として「顧問」や「外部役員」のお仕事の内容をお話しします。持ち時間は1時間程度、簡単ですが資料をまとめています。
まとめながら、いろんなことがあったなぁと振り返りながら。

そして、届いた案内文がすごく出来が良くて☆講師紹介を読んでいたらなんだか照れくさくなってしまいました(笑)
自分のことを客観的な文章にまとめることってそうそうないので新しい発見です。紹介文に見劣りしない内容に仕上げないと!!

さて、今回は初のオンラインでの講演。
先日のようなマスクの大変さはないでしょうが、初めてのオンラインなのでその意味で気を付けないといけませんね。

この次は、来月リアルでの講師。だんだんとコロナ前のコンスタントなペースに戻ってきています。

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レッドゾーン(土砂災害特別警戒区域)の説明会に行ってきました。

おはようございます。

先日、顧問先のマンションがレッドゾーン(土砂災害特別警戒区域)の指定区域になるということで、説明会に出掛けてきました。

鹿児島市内でも基礎調査が完了して、これまでイエローゾーン(土砂災害警戒区域)だけだったものが、今後はレッドゾーンも指定されることになります。
具体的には福祉施設や学校、医療施設等の要配慮者利用施設だと避難確保計画や避難訓練の義務化が課せられますが、居住用のマンションの場合、現在の住居に住むことにおいては、特に何か変わるといったような影響はないようです。
もちろん!危険な地域なので自主的な避難訓練や防災情報への意識は大切ですよ。危険な状態や避難指示が出たら速やかに身の安全を守るようにしましょう!

ただし、住むことにおいての影響はありませんが、今後、売却や建替えといったことを考えた場合には別です。
レッドゾーンの指定範囲では建築制限が課せられます。
基準については述べませんが、資産価値といった面では影響を受けることになりますので、注意が必要です。

土砂災害警戒区域・土砂災害特別警戒区域については以下のページが参考になります。
鹿児島県 土砂災害防止法,土砂災害(特別)警戒区域とは
鹿児島県 土砂災害警戒区域等マップ
鹿児島県 土砂災害(特別)警戒区域の指定状況
鹿児島市 土砂災害特別警戒区域(レッドゾーン)内の建築


災害の多発している昨今の状況や命を守るという観点では、今回の指定も仕方がないことなのかもしれませんが、危険地域のレッテルを貼られたという事実は重く受け止めています。
集団移転やがけ地の危険住宅移転といった補助についても説明会では尋ねたかったのですが、担当の方も忙しく詳しくは尋ねられませんでした。
もう少し自分なりに勉強をしてみます。
マンションの将来を計画する上で、補助はとても重要な要素になってきますので。

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不動産相談会、確定申告…無事に終わりました☆

おはようございます。

今日はすごい風ですね。
雨がっていたので傘を差しながら出社したら、途中で体ごと風で持っていかれました。
ここまでの風は久しぶりです。川沿いを通ってきたからかな?

さて、先日24日は告知していた通り、賃貸不動産経営管理士の個別相談会を開催しました。
足を運んでいただいたお客様には満足して帰っていただけたと自負しています。
初めての試みなので、タイトルから内容までいろいろと考えて準備しましたが、実際に相談を受けて様々な修正点も見つかるもので(ブラッシュアップというのかな)、次回以降、さらに良いものに仕上げていきたいと思います。
まずは、タイトルを「賃貸不動産経営管理士の個別相談会」から「賃貸不動産経営相談会」に改めて、
2021年3月13日(土) 13時30分~16時30分に開催します。
詳細は、イベント案内のページも開設しましたのでご覧ください >>コチラ

また、先日ちょっと愚痴った確定申告もモチベーションを維持して無事に終わりました。
納税は社会貢献です。微力ですが社会貢献することができました☆
今年も頑張るぞ!!

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不動産繁忙期、真っ只中で思うこと

おはようございます。

例年、2月3月は、社員さんの移動や進学によって賃貸の需要が高まりますので、不動産業者にとっては繁忙期です。
今年は、昨年から続く新型コロナウィルスの影響でちょっと変則的な部分もありますが、やはり、問い合わせやご案内、ご契約の件数は増えています。

賃貸物件は、通常は申し込み順ということが多く内覧予約があっても、それよりも先に他の方から申し込みがあれば、その申し込みをされた方の審査・契約が優先となります。

毎年ですが、この時期になるとこのタイミングのずれでご希望に沿えない場合があります。
特に最近は、インターネットの物件情報も充実してきたので、遠方の方等は内覧をせずに申込みということもありますし、物件のオーナー様からすれば、仮押さえがキャンセルになった場合のことを考えると、決まり易い時期に機会を損ないたくないという事情がありますので、申し込み順という扱いにせざるを得ません。

弊社でもご案内の際には、大切なお住まいですのでじっくりと考えていただきたいところですが、物件の人気や時期的なことを考えると先に申し込みがあれば、ご希望に沿えないことがありますといった趣旨のことを申し添えています。
先日、ご案内した方も5軒ほど希望物件をピックアップしていましたが、結果的にご案内できたのは3軒でした。

引っ越しのスケジュールにゆとりのある方や引っ越し先をじっくり探したいという方は、もう少し落ち着いてから(5月以降かな)探し始めるといいかもしれませんよ。

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申告の時期ですね。しかし、ラストスパートがかかりにくい…

おはようございます。

確定申告の時期が来ましたね。
早速、申告書の仕上げに取りかかろうかと思います!(思っています!)

私、月締めで経理をするようにしていますので、毎年年始にはおおよそのBS/PLは出来上がっています。これに、前年度分の請求書や支払調書なんかを付け加えれば申告もすぐにできるはずなのですが…その後がなぜか息切れしてしまうんですよね。
一年間の成績を確認した段階で燃え尽きてしまうのでしょうか、あと一歩なのに申告書の完成に行き着くまでが何とも時間がかかります。

今年はブログでも愚痴ってしまったので、チャッチャと終わらせるように頑張ってみようかな。
e-taxなのでパソコンと向き合うだけですし。

そうそう、今年はコロナの影響で申告期限が4月15日までになっているようですよ。
さて、この余裕が私のラストスパートに影響を与えるのか???…なんて余計なことは考えずに、このままモチベーションを維持して早めに片付けるようにします。

申告が必要な方はお早めに!!

~申告が必要な方~
個人事業主で事業収入がある方
不動産収入や株取引での所得がある方
一時所得がある方
退職所得があり、退職所得の受給に関する申告書を提出していない方  など
詳しくは国税庁HPをご覧ください。 >>コチラ

~申告会場~
2021年2月16日(火)~2021年3月15日(月)までは、
土曜日・日曜日・祝日除く 9時00分~16時00分まで
※ただし、2021年2月21日(日)及び2021年2月28日(日)は開設
鹿児島県市町村自治会館(4階)
鹿児島市鴨池新町7番4号


あと、次のような方は確定申告をすることでメリットがあります。
副業で源泉徴収されている方
医療費が10万円を超えた方
寄附やふるさと納税をした方
住宅ローンを組んだ方(最初の年は確定申告が必要)
居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除を受ける方  など

詳しくは、税務署さんや税理士さんにお問い合わせくださいね。

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女の子が雪だるまを作ってくれました。息子は大喜び。

おはようございます。

今朝は、鹿児島市内も雪が積もりましたね。

朝、玄関を開けたら、家の階段には上の女の子が作ってくれた雪だるまが座っていました。
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これには、息子も大喜び。

建物管理の仕事をしていると、冬場は水道管凍結を始めトラブルも多くなるのでヒヤヒヤものですが、こういう光景を見るとほっこりしますね。

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再掲・開催間近 [イベント告知] 2021年2月24日 賃貸不動産経営管理士の「個別相談会」 不動産オーナー様のお悩みにお応えします。

こんばんは。

2月24日開催のイベント告知の再掲です。

~ イベント概要 ~
不動産オーナー様、また不動産経営をお考えの方向けの個別相談会を開催します。
資産管理・利活用、資産承継、経営管理のアウトソーシング、不動産の購入、譲渡や査定等お気軽に。
ご相談には、実務経験豊富な不動産専門の各資格者が応じます。

不動産オーナー様のお悩みなら何でもご相談ください★

開催日時 2021年2月24日(水) 13:30~16:30
場所 鹿児島商工会議所ビル4階アイムホール
参加費 無料
申込方法 (代表連絡先)あんしんエステート鹿児島にご連絡ください。
       TEL.099-255-2123 FAX.099-255-2175(水曜・祝日以外受付) 予約優先です。

【メンバー(相談員)】
▼安田正人(賃貸不動産経営管理士・公認不動産コンサルティングマスター・宅地建物取引士・福祉住環境コーディネーター/あんしんエステート鹿児島)
▼内野勉(賃貸不動産経営管理士・宅地建物取引士・ファイナンシャルプランナー・遺品整理士/鹿児島地研)
▼永田安修(賃貸不動産経営管理士・マンション管理士・宅地建物取引士/エム管理不動産)
▼太田まさこ(賃貸不動産経営管理士・宅地建物取引士・ファイナンシャルプランナー/住まいと土地のコパン)

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不動産賃貸経営に関することなら何でもご相談ください。
「幅広い経験・知識を持った様々な専門家に相談できる絶好の機会ですよ!逃したら損しますよ~」なんて煽るつもりは一切ございませんが、今回の相談会は、不動産業務に関してそれぞれに強みをもったプロが揃っている良い機会だと思います。
もちろん、イベント自体が今回限りということもありませんし、一回の相談で答えが出せない場合は継続相談もお受けするつもりです(お越しいただいた方が望めばです。押し売りみたいなことはしませんので安心してお越しください。)。

予約も少しずつ入ってきていますので、ご連絡はお早めに!

※検温・消毒・ソーシャルディスタンスなどの感染症対策を施しています。

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家賃保証会社を活用してみてはいかがでしょうか。

おはようございます。

今年も始まって1か月半が経ちますね。
お正月で「明けましておめでとうございます」って言っていたのが、ついこの前のような気がするのですが、なんだか時間の流れが歳を追うごとに早く感じてきています。

さて、いよいよ来週の2月24日は、私を含めて懇意にしている賃貸不動産経営管理士4名で、不動産賃貸に関する相談会を開催します。

皆さん様々な資格を持った方たちですので、手前味噌ですが、ご相談いただければきっと満足のいく回答を差し上げることができるものと思っています。
いろいろと情報も集めていますので、興味のある方はぜひお越しくださいね。

さて、その収集した情報の中から1つ。「家賃保証」について簡単に触れておきたいと思います。
不動産の賃貸借契約を締結する場合、事業用・居住用のいずれでも連帯保証人を求められるかと思います。最近は、家賃保証のみで連帯保証人不要という物件も増えてきましたが、地元鹿児島ではまだまだ家賃保証+連帯保証人というのがスタンダードです。
しかし、昨年の民法改正で、これまで青天井だった連帯保証人の責任が、極度額といって一定の金額を定めて、その金額までしか責任を負いませんよ。となりました。これは、連帯保証人の極度額を定めなければ、連帯保証自体が無効となりますので、重要な改正部分です。

これに伴って、宅建業者が使用する賃貸借契約書のひな形も連帯保証人の条項が変更されて、金銭的な保証の色合いが濃くなっています。これまでは、連帯保証人と言えば、金銭面もですが、借主様と共に物件の適切な維持管理に協力するようになっていたのですが…
例えば、損害の拡大防止とかですね。
なので、金銭面は家賃保証会社、管理面は連帯保証人というような意味合いで家賃保証+連帯保証人の両方を賃貸借契約ではいただくようにしているのが現状です。もちろん、契約書とは別途に緊急対応合意書等を交わして納得していただいた上で、ですよ。
家賃保証会社はあくまでも家賃保証契約に基づいた保証内容となりますので不足する部分は連帯保証人に補ってもらいます。貸主様も管理会社も、一度貸した以上は非常時でも勝手に室内に立ち入ることは極力避けるようにしなければいけませんので。

とはいってもこの家賃保証、金銭面の保証では非常に役に立ちます。
家賃の滞納はもちろん、最近では、原状回復費用や解約時の違約金、更には死亡時の補償といったものまでプランによってカバーしていただけます。
不動産管理業務をしていて、家賃保証会社に代位弁済請求をすること自体が全体の5%にも満たないのですが、万が一のことを考えると賃貸借契約には必須となります。
ただ、家賃保証を付けるには、その家賃保証会社の提携している不動産業者を介してというのが原則ですので、賃貸募集や管理の際は不動産業者に依頼された方が貸主様もリスクが軽減できるのではないでしょうか。

ただ、大事な注意点もありますので、そこは不動産業者に尋ねてみてください。
きっと、最適な提案をしていただけると思います。

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バレンタインチョコをいただきました。ありがとうございます。

おはようございます。

昨日はバレンタインデーでしたね。
私も妻を含めていくつかチョコをもらいました。
息子も自宅の上の階に住む女の子からお菓子をもらいました。
(息子は1歳ですが、もう、しっかり男の子のようです。)

もちろん、私の貰ったチョコには「のぶとら君(息子)にも」というコメントがもれなく添えられていましたので、少し食べさせてみたら顔からベッドからとても大変なことになりました…
手に持たせるときっと大変なことになると思って口に直接入れたのですが、彼は口に入れられたら取り出せばいいということを覚えていますので、案の定、その通りにして遊びながら食べていました…
これも、気持ちをちゃんと受け取ったってことなのかな☆

ありがたいお気持ちをいただきましたので、ホワイトデーは心を込めてお返しをします。
この、お返しを選ぶのも相手のことを考えながらだと楽しいですよね(^^)

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鹿児島第1号 マンション建て替え計画の縦覧に行ってきました。

おはようございます。

さて、先日(もう先月になりますが。)鹿児島では第1号となるマンション建て替え円滑化法を適用した、鹿児島観光ビルの建て替えに関する計画の縦覧に行って来ました。
14階建て160戸のマンションに生まれ変わるようです。

マンション建て替えとなると、なかなかハードルも高いですが、今回は旭化成さん、JR九州さんといった大手デベロッパーが参加組合員に入っての事業遂行です。
普段の管理業務や大規模修繕といったものとは異なり、ここまで大きな事業となれば、やはり負担金や分担金といった資金力も必要ですので大手デベロッパーや各種専門家(弁護士、税理士、土地家屋調査士、不動産鑑定士、司法書士、建築士、マンション管理士、不動産業者といったところでしょうか)が力を併せてこそ成し遂げられるものといったところです。

ただ、私共マンション管理士が扱う業務には今回のような好条件の事業性に優れているマンションばかりではなく、条件に制約があったり、小規模なマンションもあります。
このようなマンションも区分所有法、マンション建て替え円滑化法の対象ですので、法を適用して事業を進めることは一応できる建前ですが、現実的に実行に移すにはまだ困難が多いのではないでしょうか。

私もマンション管理士として生業をしていますので、一通りの法律は理解するように専門書やマニュアル、ガイドラインというものは読み込んで把握している(つもり?)ですが、実績という側面では地元での建て替えを見るのは今回が初めてです(他県での建て替え計画縦覧や実例の話をしたことはありましたが)。

敷地売却の適用対象拡大等を含んだ、改正マンション建て替え円滑化法の本格施行も間近に迫っています。今回の第1号をきっかけにして、鹿児島でもノウハウが蓄積していけばいいなと思った次第でした。

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公演には慣れが大切です、そしてマスク着けて話すのはきついです。

おはようございます。

今日は月曜日。今週もスタートしましたね!頑張っていきますよ!

さて、昨日は公演のお仕事でした。
以前は頻繁ではないですがコンスタントにあった公演のお仕事も、新型コロナの影響で頻度が少なくなっています。
感染防止のためには集まらないことが一番ですので良いことなのですが、そうなると慣れていた公演も久しぶりでなんだか語り口が鈍ります。
まぁ、公演によっては同業者として妻も聞いてることもあって、その時は「よく喋るわねぇ」と思っているそうですから、鈍るくらいでちょうど良いとも言われそうですが…

結果的に「なんだか調子がでないなぁ」と感じたのは冒頭だけで、すぐに元の調子に戻って良かったのですが、端からみると感じない細かいことも本人は妙に気になるって事でしょうか。

そして、公演中、更に厄介なのがマスク。話す時って呼吸も大切なのですが、マスクを着けていると、これもなかなか手強い相手です。
感染防止のためには大切なので、外すことはしませんが、こうなると、政治家の先生方がニュースなんかでマスク着けながら流暢に話しているのを見てさすが!と感心します。
マウスガードを着けて話しているのを見て心許ないな。大丈夫なのかな。と心配にもなりますが懸命な判断ですね。

だからといって、この時期マスクを外そうとは思いませんが、思った以上にマスクを着けて長時間公演するのって大変です。
新型コロナには早く終息してほしいなとつくづく思います。

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「FLEXTAILGEARのMAX PUMP」買いました☆

こんにちは。

今年の初めに、妻の実家で使っていた「FLEXTAILGEARのMAX PUMP」。
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いろいろ使えそうだったのでほしいなぁと思っていたところ、メルカリに出品されていたので即購入しました。

一つ型落ちみたいですが、アウトドアを想定していない私の用途としてはこれでも十分☆

OA機器用のエアダスターにもスプレータイプの代替品として使えます。
ブロアー程の大きさは要らないところにも使えます。
販促用の商材の空気入れにも使えます。

なんといっても充電して持ち歩けるのがいいですね。
仕事柄、外出先で必要になることも多いので、活用できそうです☆

ちなみに、同梱されていた栞が「貴様のサポートは、」となっているところは気になりましたが…
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