そろそろインボイス開始。

おはようございます。

普段バイクに乗っていると、知り合いから「こんなに暑いのに大丈夫？」と声を掛けられます。
確かに、ニュースでも「まだまだ真夏日が続きます」と言っているし、歩きや車だと9月中までちょっと動けば汗をかくのが当たり前ですが、バイクって思ったより大丈夫なんです。
お盆が明けた頃には差すような日差しも無くなり、9月になる頃からはだいぶ涼しく感じます。今朝なんて涼しくて気持ちいいくらいでした。
これからしばらく気持ちのいい時期が続くので、移動が楽しみです。

また、9月になって研修がどんどん入ってきました。自分自身が講師を務めるものも含めて11件あります。
大きな改正なので所有者不明土地関係やインボイスが多いですが、これも、国の立場、弁護士さんの立場、司法書士さんの立場、税理士さんの立場、同業者の立場とそれぞれに少しずつ解釈があって、同じことでも聞くたびに発見があり興味深いです。

さて、そのインボイスですが、10月からスタートします。
弊社も、契約書の書式を変えたり、通知書面を準備したりと少しずつ対応に向けて準備を進めています。
これまでも同じような制度変更の度に「対応するのが大変だなぁ、大丈夫かな」と思っていましたが、いつの間にか対応して出来上がっているんですよね。毎回この繰り返しですが、少しずつ準備を進めて、慣れていくことでクリアしています。

同業者の方がいらっしゃいましたら、全宅連からインボイス対応の書式やQ&Aも出ていますので、参考にしてみてください。

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Bing AIチャット

おはようございます。

月末月初を乗り越えたと思ったら、今年もあっという間に9月に入りましたね。

ホッとする朝の時間には、モカにするかキリマンジャロにするかとパックを選んで、ドリップの袋から決してお湯をこぼさないように、かつまんべんなくお湯が浸るように絶妙な加減でコーヒーを淹れます。

席に戻って、YouTubeでネタ探しをしながら朝の時間を過ごすのが、ほぼ毎朝のルーティンです。

9月は行政書士会と宅建協会それぞれの支部から研修を2つ頼まれています。

最終的には別のテーマにしましたが、そのテーマ決めの際に「AIチャット、デジタル活用について」というご希望もありました。

そんなことを気にしながらYouTubeを眺めていたら、最近「Bing」の使い勝手がかなり向上しているみたいですね。

これまでchromeばかり使っていたのでedgeはタスクバーから外していましたが、早速復帰させました。

AIチャット、文書作成、imagecreator、特にimagecreatorで事務所名を入れてみたらかっこいいイメージが出来上がるし、かなり使い勝手も良さそうです。

今度の研修でも少し触れられれば、初めのご希望にも沿うことができそうなので、朝の時間でもう少し遊んでみたいと思います。

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マンションストック戸数

こんにちは。

8月10日、国土交通省から2022(令和4)年末の「マンションストック戸数」が発表されましたね。

694万3千戸という数字でした。もう少しで700万戸突破というところです。

どれくらいかなと思うと鹿児島県が73万世帯、鹿児島市が28万3千世帯なので、イメージしていただければと思います。

新築マンションの供給によってマンションストック戸数も年々増加していますが、一方では高経年マンションも増加しています。また建替えたマンションも少しずつ出てきています。

これらをまとめたのが同時に発表される「築４０年以上の分譲マンション数の推移」「マンション建替え等の実施状況」。

マンション管理関係のセミナーに行けば必ずと言っていいほど目にする資料ですので、興味がある方は国土交通省のページでご覧ください。https://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/jutakukentiku_house_tk5_000058.html

ちなみにこれまでの推移は以下の通りです。
　5万戸超(昭和43(1968)年)
　100万戸超(昭和56(1981)年)
　200万戸超(平成2(1990)年)
　300万戸超(平成8(1996)年)
　400万戸超(平成13(2001)年)
　500万戸超(平成18(2006)年)
　600万戸超(平成25(2013)年)

例年なら5月頃には発表されるデータですが、今年はちょっと遅く8月発表でした。
マンション総合調査との関係もあるのかな。

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夏の台風と冬の寒波

おはようございます。

管理物件定期巡回の最中、近くに田んぼのある物件があるのですが、青々した稲が素敵だったので写真に納めました。

オニヤンマや珍しいトンボも沢山飛んでいて、セミの声と合わさってまさに夏の盛りといった感じでした。

今年は夏祭りも3回出掛けましたし、プールも1回目が実施できて、「子供がいなければきっとこんなには遊んでないね」と妻が呟く位、息子がいて生活に彩が生まれました。

さて、こんな綺麗な風景もこの度の台風で変わってしまうのでしょうか。

先週は仕事の合間を縫って台風養生に走り回りました。

完璧にはできないけれど、できる限り精いっぱいの対策をしてきました。

本音は災害を避けたいところですが、自然の事なのでこればかりは仕方がないですね。

何事もなく無事に過ぎることを祈っています。

夏の台風と、冬の寒波は管理業にとって大敵です。

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「講師プロフィール」

おはようございます。

私、年に数回ですがお仕事で研修講師を務めています。

大体、2、3か月置きくらいでちょうどいいペースなのですが、この1か月は3件重なりテーマも全く違うものだったのでちょっとバタバタとしました。
・マンション長期修繕計画について
・オンライン会議システムについて
・不動産業務について

普段だと、構想に2週間、資料作成に1週間、ブラッシュアップを兼ねた予行練習を3回以上(1週間)というハードルを自分に課しているのですが、さすがに通常業務もこなしながらですので、てんやわんやとしました。

その中で、「講師紹介のプロフィールはない？」と同行者から尋ねられました。

そういえば、これまで特にそういったものは準備したことがなく、その都度対応していたところですが、ここはいっその事作ってしまえ！とネットでお手本を探しながら、腕組みした写真とか、経歴をまとめたりとかして作ってみました。

作る過程は「よしよし！」と調子に乗りながら進めていったのですが、いざ完成して送る段階になると、「なんか少し、いやかなり恥ずかしい。」

「どうしよう、やっぱ恥ずかしいからやめようかな」なんてモジモジしていたら、妻から「送りなさい、あなたはうちの顔です」と後押しをもらってどうにかこうにか恥ずかしさを堪えて提出しました。

最後はやっぱり女性の力ですね。思い切りのよさは男性よりも女性の方がはるかに長けていますね。

男はやっせんぼうです。

いざ本番で紹介されるとまだちょっと恥ずかしいですが、これからもこのプロフィールを使っていきたいと思います。

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20年ぶりの屋久島。懐かしい味。

おはようございます。

小雨は混じりますが、晴れ間が多くなってきましたね。そろそろ梅雨明けかな？

梅雨が明けたら、本格的な夏がやってきますね。

昨日は町内会長が夏祭りのお知らせを掲示していました。

今年は、家族と夏祭りにも行きたいなと考えています。


さて、先週は出張で屋久島に行ってきました。


20年ぶりの屋久島でしたが、一番印象に残っていた「トビウオのから揚げ」。

ついついはまって、当時お昼に何度も食べたのを思い出しながら、トッピーで向かいました。

お昼ご飯は研修会場の裏にあるお土産物屋さん併設の食堂へ。

ここで、「たしか当時もお土産物屋さんの奥にあった食堂で食べていたような気がする」と思い出していたら、メニューにありました。トビウオのから揚げ定食。


迷わず注文して、多分当時もここに来たのだろう変わらない味を美味しくいただきました。

研修内容も満足していただけたようでしたし、思い出の料理も味わえたし、充実した出張でした。

心残りと言えば、フェリー乗り場から半径500ｍ程度しか移動しなかったことくらいかな。


そして、その前週は広島へも行ってきました。


3時過ぎの新幹線で向かって、9時過ぎの新幹線(最終)で帰ってきたのですが、「屋久島」も「広島」も、どっちも片道2時間程度。2時間あるとこれだけ移動できるようになったんですね。特急の頃に比べて信じられない位早くなりました。

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休日

おはようございます。

2023年も半分が過ぎ、7月が始まりましたね。

私は個人事業主なので会計期間で言えば、下期のスタートです。

さて、弊社の営業日について、これから「第1・3水曜日」と「日曜・祝祭日」を定休日にすることにしました。

これまで、「日曜・祝祭日」を定休日にして、定休日でも予約のお客様には対応しますとしていましたが実情は、

開業した始めの頃は、独り者ですので休みを気にしたことはなく、盆正月以外はほぼ無休。

結婚して、「日曜・祝祭日」の定休日はできるだけ休むようにしようと心掛け始めましたが、休んだのは月1、2日程度。

ただ今回は息子も3歳になりましたので、本気で日曜日は家族のために、月2日は夫婦のために「第1・3水曜日」を定休日にしました。

開業したての頃に描いていた理想の事務所の姿に、少しずつですが近付いてきています。

家族と共に事務所も成長しています。

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区分所有法改正

おはようございます。いや、こんにちはでしょうか。

午前中だけどお昼前の時間って挨拶に悩みますね。

「おはようございます」と声を掛けられたのに、「こんにちは」と返すと何だか失礼になりそうですし、難しい時間帯の11時30分です。

さて、最近地方紙にも載っていましたが、「区分所有法」の改正の機運が高まってきています。

区分所有法と言えば、私のように分譲マンションに関わるお仕事をしていると、非常に重要な法律です。

民法の基本原則に「所有権絶対の原則」というものがあって、所有権は非常に強く保障されています。

これに対して、マンションなどの区分所有権は若干ですが制限を受けます。たくさんの人が同じ建物に住んでいるので仕方ないという理由でもあるのでしょうが、実際に不条理だなと思う内容もありますので、マンションを所有する前にちゃんと勉強しておかないと「あれ！？」ってなることもあります（お気を付けください）。

この区分所有法ですが、これまでよりもより進んで決議要件等を緩和しようとしているのが今回の改正のポイントです。
つまり区分所有権の保障がより薄くなることになります。

確かに、老朽化して放置されたり、不在区分所有者がいて機能不全に陥っているマンションは実在していますので一つの解決策にはなるでしょうが、実際の現場では、これまで要件の厳しい決議もどうにかクリアしていますし、その合意形成のプロセスを大切にすることがマンション運営の円滑化につながっているという事情もあります。

個人的には所有権を制限することには慎重であっていただきたいなと思うのと同時に、新制度が実効的なものになるように決議後のフォローもしっかりできる制度作りをお願いしたいところです。

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マンション管理組合と自治会

こんにちは。

先日、マンション管理組合が加入する自治会について高裁判決が出ましたね。

以前もマンション管理組合と町内会に関しては裁判があり、その時にマンション管理組合は「財産管理団体(強制加入)」、町内会・自治会は「地縁団体(任意加入)」としてそれぞれ性質が異なるという判決が下されたことがありました。

その時の影響は結構大きくて、マンション標準管理規約から管理組合の目的としてコミュニティーが省かれた経緯があります。

さて、今回の裁判も一審は管理組合の目的を広く認めて上記とは異なった判決でしたが、今回の高裁で翻りました。

管理組合の活動おいて、財産管理とコミュニティーは密接で明確に区分するのは難しいものかと思います。

管理組合の目的と自治会との連携、どのように築いていけば良いのか。

お悩みの際は是非、専門家にご相談ください。

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【ペイオフ対策】 決済用普通預金に切り替えました。

おはようございます。

梅雨・台風でなかなかすっきりしない天気が続きますね。

晴れたかなと思っても、湿度が高く疲れやすい時期です。皆様も体調管理にお気をつけください。

さて、銀行が経営破綻！？といってもあまりピンときませんし、最近ではペイオフというワードを聞く機会も少なくなりました。

ペイオフってのは簡単に言えば、銀行が経営破綻しても1,000万円までの預金とその利息は保証してくれるというものです。

裏を返せば、1,000万円を超える預金は保証されません。

普段はなかなかペイオフの事を考えることも少ないですが、実際に過去1回発動されたことがあります。

個人だと自己責任ですが、組合や組織のお金となると皆様から預かる大切なお金なので、甲銀行に1,000万円、乙銀行に1,000万円、丙銀行に1000万円…という具合に1,000万円を超えないように分散して預けるようにしているのを見かけたこともあるのではないでしょうか。

特に、今の時期は総会時期ですので、気になる方は団体の決算書を見てみてください。1,000万円ずついろいろな銀行に預けているところも多いかと思います。

ところが、金融機関の数を増やせば増やすだけ管理の手間もかかるし、何より残高証明書の発行手数料の方が預金利息を上回って赤字になります。

ということで、弊社の顧問先のマンション管理組合でも決済用普通預金に切り替えました。

最初の手続きに印紙が200円かかることと、決済用普通預金にしている間は利息がもらえなくなることはデメリットですが、通常の普通預金に戻したければすぐに手続きできるようです。

入出金や引き落とし等の取引はこれまで通り何も変わらないとのことで、実際に今のところ入出金等も問題なく取引できています。

これから決済用普通預金に切り替えることを検討しているよって方がいらっしゃいましたら参考にしてください。

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魚釣り

おはようございます。

5月6月は様々な団体が総会時期ですね。

私も漏れなく総会ラッシュに巻き込まれています。

さて、そんな中ですが、先日はちょっと息抜きに息子を連れて釣りに行ってみました。

防波堤でのサビキ釣りですので釣果は想像通りでしたが。


以前は釣りが好きでよく行っていたのですが、最近は年に数回行ければいいところで道具整理をするたびに劣化しているのを見つけては「勿体ないなぁ」と感じていました。

これから先も暫くはゆっくり釣りに行く時間はなさそうだなと考えていたところ、友人が最近よく釣りに行くと言っていたの、でこの際ダメになるよりは使ってもらえればと思い、いろいろと釣具を譲りました。

その片付けをしている最中に、20年以上前に購入した初心者向けの釣りセットが出てきました。

試してみたところリールも竿も問題なく動いたのを見て、「ちょっと行ってみるか」と連れて行ったわけです。

まだ1回しか行っていませんが、息子がもう少し大きくなるころには、たまには家族で釣りに行ってみるというのも楽しそうかなと思いました。

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不動産業もいろいろ

こんばんは。

４月も半ばを過ぎると、年度変わりの騒がしさも少し落ち着き平常が戻ってきたような感じがします。

先日は、売買契約のために現地調査・立会業務を行ったのですが、境界や現況を書類を見ながら確認、写真の撮影、告知書の記載といつも通りに業務を進めました。

すると、立ち合いに参加していただいた売主様から「何のためにこの確認をするのですか？書類もあるのに」と問われたので、現状の認識を確認するためですとお答えしました。

また、その日の午後からは賃貸物件を所有している所有者様から、自主管理物件での退去清算・原状回復についてどのように進めればいいかとご相談がありました。
退去手続きにあたってはまずは契約書や契約時の申し合わせ事項として、貸主借主間で原状を確認すること、そしてその内容を契約に起こすことが必要です。とご説明差し上げました。そして、立ち合いチェックリストを参考に差し上げました。

いずれの方も「なんでこんなに厳しいのだろう」といった風でしたが、手を抜いてもいい所ときっちりしなければならない所の緩急は大切だと思います。
「いろいろ不動産取引もしてきましたが、こんなにきっちりとしたのは初めてです。不動産屋さんもいろいろなんですね」とも言われました。

そうです、不動産業者にもいろいろな特色があり、客付力があったり、買取専門だったり、様々です。
弊社の場合は、一応なりとも法律家を兼ねています。
お客様双方にとってトラブルのない契約業務を目指すことを特色としています。


こう言いながら「法律家である不動産業者」、このフレーズが気に入ってきました。
弊社の督促として打ち出そうかなとちょっと考えています。

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出張に行ってきましたヨ！

おはようございます。

県議会議員選挙真っ只中の月曜日。
街宣カーで街中がにぎわっていますね。

私の大切な１票も大切な人にしっかりと託したいと思います。

さて、土日は福岡に出張でした。

行く度に思いますが、さすが博多は人が多いですね。
そして、お店の行列も数百メートル単位で並んでいるのを見て、地元との差を感じます。
福岡市が150万人、鹿児島市が60万人、年齢層による町の活気もあるのでしょうが、数字よりも実感の方が違いが大きいように思います。

そして、出張といえば毎回の悩みは着替えです。

あまり出張慣れしている方でもなく、周りに出張に行く仕事をしている大人がいなかったので、ここで考えてしまうんですね。
「ワイシャツのアイロンがけはどうしよう。スラックスのしわはどうしよう。」
アイロンの貸し出しもあるのかもしれませんが、これまで泊まったホテルには備付がありませんでした。

みんなどうしてるのかなって調べてみたら、出張用に「コンパクトアイロン」ってのもあるみたい。
他には、「書類ケース」に入れる方法。
専用の「ワイシャツケース」というものもあって、これまた形状も襟の形がかたどられているハードケースのようです。

ワイシャツはこれで良しとしてスラックスはどうしようかな。
ズボンプレスが備付てあるホテルには何回か当たったことがありますが、私の腕の問題なのか上手くできた試しがありません。

調べた結果、「しわ取りスプレー」「バスルームに吊るす」「スチームアイロン」が良いとのこと。
しかし、これまた私の腕の問題でスチームアイロンは上手くできた試しがありません。

やっぱりコンパクトアイロンで直接ゴリゴリとしわ伸ばしするのが一番かなぁとも思いましたが、そんなに頻繁に使うわけでもなし、物を増やすのもちょっと…と思って今回は着替え用のワイシャツをクリーニングに出したものを開封せずに持って行き、スラックスはバスルームに吊るしてみました。

結果、ワイシャツはバッチリ〇（特に襟についていた厚紙が良い仕事を成します）、スラックスは△といったところでしょうか。

なんですが、コロナが明けたら長期出張もあるかもしれないし、やっぱりコンパクトアイロン買っておこうかな。

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明日のプレゼント

こんにちは。

いよいよ3月も最終週、年度末ですね。

新生活のスタートや新年度の開始、県議選、総会の段取り…

これから一気に忙しくなりそうです。

さて、新年度のことは新年度に考えるとして、明日は行政書士のお仕事で子供たちにたくさん会います。

少ないけどプレゼントを準備しました。


隙間時間で作るのでなかなか数は作れませんでしたが、喜んでもらえると嬉しいなぁ。

明日が楽しみです。


そして、次の写真はカワウ。


最近、新川で見かけていたのですが、とまっているのをしっかり見たのは初めてでした。

通勤中なのでスマホしかなく画質が悪いのが残念ですが、カワウが居るのを撮ることができました。

私が子供の頃は水も茶色で綺麗な川と呼べるものではありませんでしたが、

治水工事を経て段々と自然が戻ってきているようです。

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湧水町

こんにちは。

先日はお仕事で湧水町に行ってきました。

湧水町と言えば丸池。

綺麗ですよね～。

桜もちらほら咲き始めていました。
もう少ししたら、お花見にくるのも楽しそうです。

たんぽぽも

丸池湧水は景色も有名ですが、昭和の名水百選にも選ばれている位にお水も有名です。
栗野岳から３５年の年月をかけて湧き出し、この〇〇年と言う年数が判明しているのも珍しいみたいです。

仕事の合間にちょっと立ち寄り。
行きに立ち寄るか、帰りに立ち寄るかは毎回とても考えるところですが、ここは間違いなく立ち寄るスポットです。

因みに、我が家の愛車も「111,111km」を超えました。

今のところ11万キロ超えても快適に走ってくれています。先日車検も入れましたので、あと2年は頑張ってもらわなきゃです。

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例のアレ、「神エクセル」って言うらしいですね。

おはようございます。

3月になって「今日も寒いねー」って会話に、「でも春が近い感じがしてきましたよ」って返事が増えてきたように感じますね。

さて、弊社も行政書士業務を取り扱っていますので、許可更新とか行政への手続きの申請書を書くことがよくあります。

この申請書、エクセルで作られているのに１桝ずつ入力しなければならない箇所がおおくて「面倒だなぁ」と思っていました。

とりあえず、シートを組んで解決はしたのですが、なんだか気になって検索してみました。

同じように面倒と思っている人は多いようで「神エクセル」って呼ばれているんですね。

同じように感じている人が多いというところで、理由もなく腑に落ちました（笑）


写真はチューリップ。
昨日、家族で散歩中に見つけたものです。春らしいですね。


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熊本に行ってきました♪

おはようございます。

月曜日の朝は「さあ、一週間が始まりましたー」って気分になりますね。

さて、土日は熊本に出張してきました。

新幹線ホームを降りたらまずは「くまモン」。

みんなこれを撮るみたいで、やっぱり私も撮りました。

そして熊本城。

復旧が済んでよかったです。やっぱりこの勇壮には圧巻です。
ライトアップされているところも素敵です。

そして日曜日の熊本城マラソン

アーケード内もパイロンを敷いて走れるようになってました。
13,000人のランナーが集っているようです。

マラソン本番は観れませんでしたが、久しぶりの県外出張は良い気分転換になりました。

続いて、今週末は、一泊で「えびの」に行ってきます。

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実感

こんにちは。

今日はあいにくの雨ですね。

昨日が暖かくポカポカ日和で過ごしやすかった分だけ、そのギャップが堪えます。

さて、先週で先月末から続いていた研修講師や会議等のラッシュも終わり、今週は少しだけゆっくりしているところですが、週末からは県外出張に始まり、また慌ただしさが戻ってきます。

コロナ禍になって以来、全く縁のなかった県外出張ですので、久しぶりに何を準備したら良かったんだっけ？なんてどぎまぎしてしまいます。

まだまだ予断はできませんが、会議や会食、県外移動も増えてくるのを実感すると、新型コロナウィルスともうまく付き合いながら以前の日常に戻るウィズコロナの時期が本当に近くなっているのかもという気になります。

昨日も知人と今後のマスク着用をどうするか？なんて話をしましたが、私は着用する方です。コロナ以前から冬場はマスクを着用していましたので、あまり息苦しさも感じていませんし、やはり感染のリスクが少しでもあるなら気を付けるようにしようと思っています。

5月に向けて、そろそろ、こんな話題も増えてくるんじゃないでしょうか。

ちょっとだけコロナ危機に変化の兆しが感じられたっていうお話でした。

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UA→GA4

こんにちは。

今朝は「何だか空がどんよりしてるなぁ…」と思いながら出社。
天気予報で午後から雨と知り、慌てて外回りの仕事を終わらせてきました。

さて、以前から言われていたGoogleアナリティクスの変更(UAからGA4への切り替え)について、ついにUAのサービスが7月1日に終了するってアナウンスが出始めましたね。
弊社も土曜日にアナリティクスのトップ画面に出てきたのでGA4への切り替え作業をしました。

普段からアクセス解析と検索順位チェックは欠かさないようにしているのですが、GA4ではPVの見方なんかが若干変わるようです。
アクセス数等は気にしなければ気にしないのでしょうが、自家製で作っていると何だか愛着も沸いてきて1週間単位、月単位、1年単位、5年前等いろいろデータを比較するのを楽しんでいます。

7月までに新しいデータ分析の方法も勉強しないとですね。

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寒波、厄払い、仕事の話

おはようございます。

先週の寒波は大丈夫でしたか？

弊社では、水道管破裂やポンプの異常が4件発生しました。

普段からお世話になっている業者の方が、時間外にも関わらずすぐに動いてくださり、事無きを得ることができましたが、もしこの方が対応してくださっていなかったら…と考えるとゾッとします。

本当に助かりました。改めてお礼を申し上げます。

こうした緊急事態が発生すると時間の流れも速く感じるものですね。
気が付けば、もう１月が終わろうとしています。

バイクの事故、車の事故、息子の手術、窃盗被害と、年末から続く不幸が収まるよう、昨日は普段からお世話になっている「建部神社」さんにお祓いをしていただきました。

今年は私の本厄です。これで収まってくれると良いのですが。
知人の言葉では「本厄が底だから後は上がるのみ！」と励ましてくださいました。

今年は幸運が訪れるのを期待しています！

Ｐ.Ｓ.
法務局が公開した登記所備付地図の電子データ(https://www.moj.go.jp/MINJI/minji05_00494.html)
QGISに落とし込んで利用してみましたが、かなり便利に活用できそうです。
興味がある方は是非試してみて！

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