FC2ブログ

マンションの浸水対策についてのガイドライン案

こんにちは。

先日、NHKのニュースでも報道されました、マンションの浸水対策についてのガイドライン案。
正式には「建築物における電気設備の浸水対策に関するガイドライン」の案が提示されました。

ガイドライン案では、電気設備は浸水のリスクが少ない上の階などに設置するべき、電気設備を上の階へ設置するのが難しい場合には、浸水のおそれがあるルートを把握したうえで、水が入り込むのを防ぐ止水板を設置するなどの対策を講じる必要があるとしています。国がマンションなどの電気設備の浸水対策をガイドラインにまとめるのは今回が初めてで、今後、不動産会社やマンションの管理組合などに周知を進め、対策を促す方針としています。
リンク:建築物における電気設備の浸水対策のあり方に関する検討会(国土交通省)

ここ数年、年を重ねる度に、台風・豪雨の災害の規模が大きくなっているように思います。
皆様のマンションの防災対策は如何でしょうか?
・災害に備えた名簿や住民の把握(要支援者の有無や家族構成など)はしていますか。
・防災備蓄は行っていますか。※鹿児島市では一定の要件を満たせば、補助金も活用できます。
・避難所等のマップは作成していますか。
・災害時の連絡系統は整っていますか。
・建物の防災対策は講じていますか。

竣工当時では想定していなかった被害が発生したり、自治体のハザードマップでは大丈夫なはずだったのにという事も十分にあり得ますし、これは、誰かを責めてもなかなか解決するものではありません。
まずは、今の状況を踏まえて管理組合で何ができるかを話し合ってみることが、災害への備えの第一歩です。

併せて豪雨の際は、土砂災害にも注意する必要があります。
先日も、マンション敷地の斜面が崩れ、女子高生が亡くなるという事故が発生しました。
普段と変わりなく見えても、ちょっとした気付きやサインを見逃さないという心掛けが災害の未然防止に繋がります。

日常からマンション全体の事に住民の皆様が少し気を配っておくことが大切かと思います。

エム管理不動産 [ホームページ]
スポンサーサイト



不動産賃貸業の収入と経費(再掲載)と事業的規模のはなし。

こんにちは。

個人の方は、申告期間の真っ只中ですね。
かくいう私も個人事業ですので、そろそろ申告書を提出しなきゃと思いつつなかなか…です。

さて、今回は、申告時期ということもあり、以前掲載した「不動産業の収入と経費について」を再掲載して、続いて、事業的規模と業務的規模のお話をしたいと思います。

「○○分で読める」という目安を先に書くといいよと言われましたが、少々長文ですので時間のある時にでもご覧ください。

~~~まずは、「不動産業の収入と経費について」の再掲載~~~
不動産賃貸業を経営する上での収入と経費について、相談を受ける機会がありましたのでまとめておきたいと思います。
まず、不動産賃貸業の特徴としては、賃貸中は賃料収入が安定的に入りますので、長期的な収入の見込みが立てやすい反面、積極的な営業活動や仕入れがないため、経費が限られています。

不動産賃貸業の「収入」、「経費」について、主なものは以下のとおりです。

[収入]
①家賃
②共益費
③敷金・保証金のうち返還を要しないもの
 基本、敷金は預り金となりますが、敷引き特約や償却などで返還を要しないことが確定したものは、その時点で収入として計上します。
④礼金・更新料・名義書換・承諾料など

[経費]
①賃貸用不動産の共用部水道光熱費
 共用部分の電気代や水道代
②修繕費
 室内の設備の交換やクロスの貼替、クリーニング費用といった修繕にかかった費用。
③減価償却費
 建物の購入費用や修繕費のうち新しく入れ替えた設備の一部など※は、減価償却資産として耐用年数に応じて経費にします。
 ※修繕費のうちでも使用期間を延長させるものや資産の価格を増加させるようなものは減価償却資産として扱います。
④管理費等
 分譲マンションの場合、共用部分の維持管理のために管理組合に納める「管理費、修繕積立金」など。
⑤業務委託費
 不動産業者に管理を委託した際の管理委託費や清掃費、各種点検費用。
⑥保険料
 賃貸用不動産にかける火災保険料や地震保険料。
⑦借入金利息
 賃貸用不動産の購入や大規模な修繕の為に借り入れた借入金に対する利息。
⑧税金
 固定資産税や賃貸用不動産の購入にかかった不動産取得税。
⑨その他
 不動産賃貸業を営む上で必要なものは経費になります。
 例えば、賃貸用不動産の管理のために要した交通費や不動産業者に支払った仲介手数料や広告費といったものがあります。
 また、事業的規模で不動産賃貸業を営んでいる場合には専従者給与も経費として扱うことができます。

以上となりますが、ここでポイントとなるのが「②修繕費」「③減価償却費」「⑤業務委託費」かなと個人的には思います。

入居希望者も多かった一昔前に比べて、現在は、賃貸物件の方が余ってきています。
ほとんどの物件で「エアコン付き」は当たり前になり、「インターネットの無料化」や「オートロック」、「防犯カメラ」、「モニター付のインターフォン」といった情報インフラやセキュリティ設備も相当な数の物件で導入されています。

では、空室を防ぐには?ということになりますが、まずは「退居の防止」、そして「空室の入居者募集」ということになります。
そのためには、ご入居者様との顔の見える関係、相談やトラブルに適時適切に対応してくれる管理業者の存在は大きいですし、共用部の管理・清掃もとても大切です。オーナー様の自主管理で管理費用を節約するというのも収益を得る上では大切ですが、適度な距離感で(ワンクッション置いて)専門的に対応できる管理業者の存在は、入居者様にとってもメリットと感じられるのではないでしょうか。これが「⑤業務委託費」ですね。
※賃貸募集の際にも、自社の管理物件だと不動産業者は、空室を埋めたり入居審査により力を入れます。

続いて、原状回復(修繕)や最近流行っているリノベーションと呼ばれるものがありますが、一昔前と今では内装の仕様も大きく変わっています。若い世代からは畳は嫌煙されるようになり、ファミリー層で標準的だった田の字型と呼ばれる間取りは、間仕切りを取り払って1LDK+CLのように変更した方が時代に合うようです。また、公団型キッチンやユニットバスではなく、システムキッチンやバス・トイレ別というように借り手の希望に合わせた作りに合わせていく必要があるでしょう。これが「②修繕費」「③減価償却費」ということになります。
ここで、「②修繕費」「③減価償却費」の2つがあるのは、「クロスの貼替…修繕費」「システムキッチンの入れ替え…減価償却資産」というように同じ修繕であっても、「使用期間を延長させるもの」や「資産の価格を増加させるようなもの」は減価償却資産として扱われるからです。修繕費であれば単年度で経費として扱いますが、減価償却資産であれば翌年度以降にも渡って経費として扱います。
当面、入居者募集を繰り返していくというオーナー様にはあまり関わらないことかもしれませんが、売却も同時に検討している場合には、減価償却資産を経費として使い終わらないうちに新たな買主に引き継ぐことになってしまったり、単年度で経費計上したい理由がある場合、相続が控えていたりといった事情がある場合には検討する価値があります。
修繕費になる修繕なのか、減価償却資産になるのかは個別の事情もありますので、都度専門の業者にご相談してみてください。

近年、賃貸物件は増加しながら、入居希望者は減ってきているという話題は各方面で耳にします。現在も今後も空室をどう防ぐかが不動産賃貸業では大きなテーマであり、入居者、入居希望者に合わせたサービスを提供することが大切になるのではないかと思います。
不動産賃貸業として、経費の掛けどころを工夫してみてはいかがでしょうか。
~~~ここまで~~~

さて、ここからが今回の新しいお話。
「不動産賃貸業の事業的規模と業務的規模」について
先程、少しだけ出てきましたが税金の関係では、不動産賃貸業は「事業的規模」と「業務的規模」とに分かれます。

不動産賃貸業を営まれている方なら、「5棟10室」という言葉を耳にしたことがあるのではないでしょうか。
この「5棟10室」という基準は、不動産賃貸業が「事業的規模」なのか「業務的規模」なのかという判定を示しています。「事業的規模」「業務的規模」によって税法上の取扱いが異なりますので、主なものをまとめておきたいと思います。
特に、「専従者給与」「青色申告特別控除」については、事業的規模と業務的規模で異なり、事業的規模の方が有利になります。

①「5棟10室」の具体的内容
 ・賃貸住宅(貸間・アパート)の場合は、室数がおおむね10室以上
 ・独立家屋の場合は、おおむね5棟以上
 ・駐車場の場合は、50区画以上
 ただし、「5棟10室」というのは、形式的基準ですので、これに満たない場合でも、「営利性・有償性」「継続性・反復性」等の事情によっては事業的規模と判断される場合もあります。

②税法上の取扱いの違い
[事業的規模]
・青色専従者給与・白色事業専従者控除の必要経費算入
 青色申告者…家族従業員に支払う適正給与額
 白色申告者…配偶者は最高86万円、その他家族は1人につき最高50万円
・青色申告特別控除
 最高65万円の控除
・固定資産の取壊し、除却等の損失
 全額必要経費に算入可
・延納利子税の必要経費算入
 不動産所得に係る利子税については、必要経費に算入可
・未収家賃の貸倒損失
 発生した年の必要経費に算入可

[業務的規模]
・青色専従者給与・白色事業専従者控除の必要経費算入
 適用なし
・青色申告特別控除
 最高10万円の控除
・固定資産の取壊し、除却等の損失
 不動産所得の金額を限度として必要経費に算入可
・延納利子税の必要経費算入
 算入不可
・未収家賃の貸倒損失
 未収になった分の賃料について収入金額が無かったものとして取扱う。
 前年分の未収家賃について貸倒れがあった場合には、税務署に更正の請求

 長文にお付き合いいただきましてありがとうございます。
 参考にしてみてください。

エム管理不動産 [ホームページ]

2019年マンション化率

こんばんは。

 東京カンテイさんから、2019年の「マンション化率」の調査結果が公表されました。

 私の住む鹿児島県は「29,852戸、3.73%」となっています。
 弊社が独自に行っている調査でも、ほぼ変わらない結果です。
 弊社の調査データはコチラ

 ただ、鹿児島県では、鹿児島市にほぼ集中してマンションが立地していますので、鹿児島市のマンション化率も重要。
 弊社調べの鹿児島市のマンション化率は「9.77%」、10戸に1戸がマンション暮らしということになります。

 最近は、国や地方自治体でマンション政策にも力を入れているようで、補助金の交付や条例、計画の制定も多々見受けられます。

 このような流れから、周囲のマンション管理関係の方々とも話をしていて、個人的な意見としては、行政で準備している良い制度があってもるのになかなか利用されていない。今後の為にも、まずは鹿児島市、鹿児島県でも全棟調査を実施していただけないだろうかと思っています。
 弊社もホームページをはじめとした広報活動で、できるだけマンション管理の重要性や関係する情報を公開しているのですが、どうしても個人のレベルでは難しい点もありますので、行政のお力添えをいただきたいところです。
 これまでの経験から、きっかけが掴めれば、今は困っている管理組合でも再生できるところはたくさんあるんだけどなぁ…と思っています。

 エム管理不動産 [ホームページ]

マンション管理士合同研修会

こんばんは。

 あっという間に1月が過ぎて2月に入りましたね。
 今年は暖冬と言われていましたが、ここ数日でやっと寒さが訪れたような暖かい冬だったように思います。
 2月は寒くなるかなぁ?冬も終わりに近づいてますが、少しは冬らしさが来てくれないとね。農作物にも影響が出てるみたいですし…寒いのは好きではないけど、もっと困ることになったら大変です。

 さて、先日(1/31)は日本マンション管理士会連合会の全国研修でした。今年の開催地は熊本でしたので車で移動の日帰りです。
 朝、出るときに「ガソリンを入れ忘れたー」と大慌てでガソリンスタンドで給油したら、会場に5,6分遅刻して着いてしまいました。
 ちょうどガソリンを入れに回った時間ロスが5,6分…ガソリンさえ前日に忘れずに給油しておけば!と反省した次第です。

 そんなドタバタとして向かった会場ですが、研修内容はマンション管理士の活動や今後の展望、そして、熊本市のマンション政策について。
 やはり、大きな地震を経験された熊本市ですので、マンション政策はとても充実していました。
 私も個人のレベルですが、マンション管理についてはもっともっと啓蒙活動を続けていきますよーー!!と思った次第です。
2020020201.jpg

 そして、全国の研修ですので、各県からマンション管理士の先生方も集まっています。
 全国会の会長はじめ役員の方々、各県の先生方、多くの方と挨拶やお話しをすることができました。普段から電話でよく話す先生もいらっしゃいますし、久しぶりにお会いできた先生もいらっしゃいます。普段は遠くてなかなかお顔を合わせる機会が少ないですが、直接お会いして顔を見ながらお話ができ、楽しく有意義な時間を過ごすことができました。

 エム管理不動産 [ホームページ]

USBケーブル A-A

こんばんは。

 本日2度目の投稿。

 ようやく、「USBケーブル A-A」のケーブルが見つかりました!!
 2019111001.jpg
 2019111002.jpg
 今日も探すこと2店舗目「PC-DEPO」さんで、1,320円でお買い上げ☆

 商品説明をよくよく見ると、「USB Aオス-USB Aオス」ケーブルの規格はありません。本ケーブルは特殊な規格になりますので~と書かれています。
2019111003.jpg
 以前はよく見かけた気がしてたんですが、記憶間違いだったんですね。
 探すのに苦労した理由がわかりました。

 でも、これでケーブルが見つかったので一安心。
 明日から、壊れてしまったネットワークHDDのデータを抜けるか挑戦します☆

 エム管理不動産 [ホームページ]

USBケーブル A-A

こんにちは。

 弊社で使っている、ネットワークHDDが壊れました。

 エラー表示を見ると、どうも機械の問題のようです。

 インターネットで検索したら、「修理・データは消去される」とのこと。

 万が一に備えてバックアップは取っていますが、データの内容は確認したいところです。。

 更に調べてみると、LAN接続ではなくUSBで接続したらデータを見れたよって記事も見かけましたので、早速繋いでみようかなぁと、背面を見てみたら端子USBのAタイプ。
 パソコンの受け側もUSBのAタイプですので、Aタイプ同士を繋ぐケーブルが必要なようです。

 が、…事務中探してもAタイプ同士を繋ぐケーブルは見当たらず。延長ケーブルなら3本もあるのですがね。。

 これは、買うしかない!と思い、いくつかお店を回ってみましたが、延長ケーブルやプリンタと繋ぐタイプ、スマホに繋ぐタイプのケーブルはあるのに、Aタイプ同士を繋ぐケーブルが全くない。

 以前は結構あったような気もするのですが…
 スマホも普及したし、あんまり需要がないのかなぁ。

 とにかく必要なので、今日も探しに行ってみます(;´・ω・)

 他愛もない日常の話です。

  エム管理不動産 [ホームページ]

11月 お久しぶりです。

こんにちは。

 さて、季節の移り変わりは早いもので、もう11月、今年も残すところあと2ヶ月を切りました。
 気候も急に秋めいて、朝晩は半袖ではさすがにきつく感じています。

 秋と言えば、「芸術の秋」「食欲の秋」「スポーツの秋」ということで、今年のラグビーWカップも大いに楽しませていただきました。
 今回、日本はベスト4には行けませんでしたが、着実に強くなっているのを感じましたし、鹿児島でキャンプをした南アフリカが優勝ということで、大変満足しています。

 そして、もう一つ忘れてはならないのが「読書の秋」=「勉強の秋」。
 まさにその通りで、この時期はたくさんの研修会やセミナーが開催されています。
 この業界にいると、研修やセミナーとは関わらずにはいられませんので、やはりたくさんの研修会やセミナーに参加させていただいています。

 その中で一つ。参加してみて感じること。
 研修会やセミナーに勉強しに行くのではなく、講演内容から勉強の種を探しに行くということ。
 講演を聴いて、ヒント(種)を掴んだらメモして、帰ってから調べて勉強する。この流れです。
 私、勉強は嫌いではない方なので、毎日いろいろな本を読んでいます。
 テーマはそれぞれで、その時に取り組んでいる業務に関するものや気になっていること、これから取り組みたいこと…といったように何かに没頭するのではなく、視野を広げるつもりで選択しています。
 その勉強のヒント(種)を研修会やセミナーは与えてくれます。

 逆に、私が講演会で演者になるときには、ヒント(種)を重視して、資料作りをしています。
 仕方がないことですが、1時間、2時間の講演時間では全てをお伝えすることは難しいです。

 この時期は、研修会やセミナーがたくさん催されていますので、こんな視点もあるんだなぁと、講演を聴くときの一視点にしていただければ幸いです。

 エム管理不動産 [ホームページ]

今日から消費税増税 ~まとめ買いしましたか?~

おはようございます。

ついに!今日から消費税10%スタートしましたね。
 まだ、買い物をしていないので実感は沸きませんが、きっと朝ごはんでも買いに行ったら「うわっ!」となるのではないかとドキドキしています。
 5年前の「5%→8%」の衝撃が蘇ってくるのではないでしょうか…

 ところで、昨日のニュース。
 やはり、増税前の買い溜めが話題になっていました。私の周りでも「何買った~?」がトレンドキーワードに。

 わが家でもとりあえず、必要なものを一通り考えてはみたのですが…日用品も電化製品もパッと思いつかない。ガソリンも満タン近く。結果、「10,000円に対して200円の値上げだよ。移動代のほうが…」という言い訳に至り、日用品の買い溜めは諦めました。

 「それでも何か…」との思いで購入したのが、「レーザー距離計」。
 以前から、買うかどうか迷っていたんですが、増税が良いきっかけになってくれました☆

 ちなみに、業務上では増税に合わせて、弊社もクレジット決済も導入しました。
 初期費用の分割払いなんかも対応できますので、ご相談くださいね☆

 では、今から増税の衝撃を受けに行ってきますw

 エム管理不動産 [ホームページ]

続きを読む»

テーマ:住宅・不動産 - ジャンル:ライフ

第10回 マンション管理セミナー&無料相談会

おはようございます。

 今日はタイトルの通り、鹿児島県マンション管理士会主催の「第10回マンション管理セミナー&無料相談会」のご案内です。

 2019091201.jpg
 マンション管理については、最近メディアや新聞、雑誌でも「大規模修繕」「役員の成り手不足」「スラム化」という話題を目にするようになりましたが、セミナーという形式での催しは、鹿児島ではまだそう多くはないかと思います。
 マンション管理に関して、「どんなものだろう」「学びたい」「相談したいことがある」。当日は、第一線で活躍しているマンション管理士、弁護士、建築士といった専門家が講師・相談員となりますので、興味のある方はご参加ください。
 他のマンションや専門家とのつながりが増える、良いきっかけになると思いますよ。

 エム管理不動産 [ホームページ]

テーマ:快適な生活のために - ジャンル:ライフ

PCX

こんにちは。

 お盆休みがスタートしましたね。
 今年のお盆は、GWに次ぐ大型連休ということで、旅行や帰省を楽しまれている方も多いのではないでしょうか?

 そんな連休始めの快いムードの中、楽しみに待っていた物が届きました。「PCX」。
 今まで50ccの原付で現場廻りとかしていたんですが、さすがに遠方が増えてくるときつくなってきまして…思い立ってから約2ヶ月、ついに125ccに昇格できました。
2019081101.jpg

「125ccはいいよ~☆」と周囲に言われていたんですが、具体的に何が良いかって↓↓
○二人乗りができる。
○法定速度が60km/h
○二段階右折が不要
○自賠責保険が50ccと同じ
○ファミリーバイク特約が使える
○他にも、125ccといっても「原付」の枠内なので、税金も安いし、車検も無し、家財保険も適用されるし、フェリーなんかも「原付」扱いで料金が安い。


 これで、かなり機動力が上がりました。少し日焼けはするようになりましたが…

 さて、弊社も明日から15日までお休みをいただきます。

 【エム管理不動産】 ホームページ

「ドラゴンクエスト ユアストーリー」観てきましたよ☆

おはようございます。

 台風8号も夜中のうちに過ぎてくれたようで、曇り空ではありますが雨にうたれずに会社に出てこれました(^^)

 ところで、先日ブログにも書いた「ドラゴンクエスト ユアストーリー」。
 早速、母と妻と3人で観てきましたよ☆
2019080601.jpg
2019080602.jpg

 ネットでは賛否両論あるようですが、私としては面白かったです。
 たしかに、少年時代の展開が速すぎてストーリーの背景が掴みにくいという感じはしましたが、一緒に行った3人共、一度はゲームを遊んでいますので問題なくストーリーを把握することができました。

 ということで、一度ゲームで遊んでから見るのがおススメかな。

 映画の後は、ご飯を食べながら「もう一回ドラクエ5がしたくなったね」って会話に。
 次するときの主人公の名前は「リュカ」にします。

【エム管理不動産】 ホームページ

お祝い

こんばんは。

今年度の弊社顧問先の管理組合総会も全て終わりまして、ようやくホッとしているところです。

しばらく慌ただしかったですが、その中でも嬉しい報告をいくつかいただきました。
まずは管理士としてお付き合いさせていただいている、行政書士のM先生がご結婚。
また、管理を委託してくださっているM様に初めてのお孫さんがお生まれになったとの事。
おめでとうございます。

お祝いの気持ちと共にささやかですがプレゼントを選びに出掛けました。
お祝いはお金で。とも考えたりしますが、やはり、その方の顔を思い浮かべながら、どんなものを差し上げれば喜んでいただけるかなと品物を選ぶのが私流。
選ぶ時間、その方の事を考え、嬉しい気持ちを共有できることが楽しみです。

本当におめでとうございます。

なお、我が家の嬉しい報告ももうしばらくしたらできそうです☆

エム管理不動産

民泊新法施行から1年

こんばんは。

民泊新法が施行されて今日で1年が経ちます。
マンション管理の現場では、禁止するのか認めるのかと施行前からかなり話題に上っていました。

禁止するならば、はっきりと禁止する旨を規約に盛り込んでおかなければならない。
のですが、実際に規約改正をするには、結構な労力が伴います。
規約改正をするには、規約案を作成して理事会で決議→総会通知→総会での特別決議という手続きが必要で、機械的に急いでも半月~1か月はかかります。
また、特別決議ですので説明を十分に行った上で、十分審議をして。となると更に大幅な期間の確保が必要になり、「では、翌期の定時総会に提案しましょう。」という扱いにされた管理組合様もも多いかと思います。

となると、禁止する旨の規約改正が行われるまでの間に民泊を始めてしまう区分所有者がいたら?規約改正において特別の影響を受ける者に該当するの?
といったことも管理組合を運営する中では想定しておかなければなりません。

また、万全の態勢で規約改正の総会を迎えたとしても、現実的に規約改正が通るには特別決議が必要です。また、規約自体に矛盾が生じていないか、招集手続きや決議要件にミスがないか、こういった事まで注意しておかなければなりませんので、通常の総会とは異なり規約改正のハードルは高いものとなります。

規約改正までのハードルが高く規約改正までの手続きが間に合わない場合、ひとまず理事会や総会で禁止の決議だけでもしておくという方法もありますが、この方法はあくまでも暫定的な措置と捉える方が宜しいように思います。
特に、民泊容認派と反対派で意見が分かれているような場合には、どう集約するか慎重に検討を重ねる必要があるのではないでしょうか。

というところで、昨年の総会で民泊禁止に関する規約改正の決議が不調に終わり、今期の総会で再提案した管理組合様もあると聞いています。
皆様のマンションでは如何だったでしょうか?

ここまで禁止する方向の話が先行してしまいましたが、そもそも民泊はその国の文化や生活に触れられるものですので、外国人観光客の方に日本を知っていただく良い機会を提供できるものと思います。実際、私共、日本人だと古臭いと思ってしまうようなお部屋でも、畳があり、布団を敷いて寝るということを喜んでくださっている外国人の民泊利用者もいらっしゃいます。
また、空家活用や不動産投資の手段の一つとして民泊という選択肢を有効に活用することもできますので、適法にマナーを守って民泊を楽しんでいただけるなら、民泊という制度は非常に有意義なものだと思います。
ただ、どうしても一部にはマナーが悪くトラブルを起こしているケースも発生しているのが悲しいところではありますし、特にメディアなどでこういったトラブルが放映されると目立ってしまいます。
夜中までパーティー騒ぎだった、ゴミをお構いなしに捨てていく、その他、悲しい事件の現場になってしまったというのもあります。

マンション管理の現場では、一度のマナー違反が住民間に大きな影響を及ぼすこともありますし、マンション自体の資産価値にも影響します。
そうなると、マンション管理士として相談を受けますと、大半のマンションが自己居住目的で購入されていますので、できれば禁止した方が良いという結論になることが多いです。

実際、民泊をするにしても、たまたま空き家になっているものを民泊で活用する場合と民泊をしようと物件から探す場合では事情は異なりますし、日数制限や採算性、適したエリアかどうか等でビジネスとして成り立つのかという見極めも大切ですので、全てのマンションが民泊に適しているかといえば否で、施行前に話題に上っていたよりは、民泊が広まっている感じは受けていません。

ですので、最近では無くなりましたが、弊社も民泊新法の公布、施行の前後には民泊に関する相談をいくつかお受けしました。
勿論多かったのは、民泊を禁止したいという相談ですが、民泊を可能にしたいという相談もあります。
特に投資型マンションの場合では、収益確保の目的で将来的な民泊の運用も検討できるようにしておきたいと言います。ただ、新築時は投資型マンションで売り出しても、不動産市場も今ほどの入居者不足は発生していなかったでしょうし、賃貸だけで投資として十分ペイできたのかもしれません。
それが、年数の経過とともに、築年数が経過し競合物件が増えてくると空室も増えてくる。でも、管理費や修繕積立金の負担は所有している限り続くとなれば、手放す方も増えてきます。当然、手放す時にはそれなりに築年数が経過していて不動産価格としては安くなっていますので、賃貸目的ではなく自己居住目的で購入される方もいらっしゃいます。

そうなると、自己居住される方と投資目的で所有される方の両方が管理組合を構成しますので、民泊の可否については意見が分かれてしまうんですね。
落としどころとして、規約で民泊は認めるが、民泊で利用する方は宿泊者の管理をしっかり行いトラブルにならないようにする。
具体的には、管理者としての義務を設けたり、ペナルティーがあったり、協力金という形で管理費に上乗せして金銭負担を発生させて、それを原資にマンションの防犯機器を購入するといった方法があります。
どのような方法が適しているかはマンションによって様々ですので、管理組合で意見を出し合いながら検討していく事が重要かと思います。

民泊新法が施行されて1年。
トラブル防止の観点から民泊禁止についての情報が早く広まった効果もあってのことか、騒がれていたほどの影響は感じないところですが、情報として出てこないだけで大小様々なトラブルが発生しているのではないかとも思います。
ただ、今後の不動産市場の状況を考えたときに、マンション管理の将来として禁止一辺倒だけではいけないのかなとも思います。
今後の管理組合運営としては、入居希望者がない。相続しても利用予定がない。売りたくても売れない。こういった空き室を原因として、管理費等の滞納や役員不足など管理に悪影響が及ぶことも懸念されます。

マンション管理の現場では、トラブル防止が最優先ですので安易に可否を判断することはできませんが、民泊を含む不動産活用によって、どのような影響があったのか、良い点・悪い点、問題の解決法など、年数を経るごとに情報が出てくると思いますので注意深く見ていきたいと思います。

施行1年が経過して思ったところでした。

エム管理不動産

災害への備え

こんにちは。

今日は、午後から鹿児島市の建築指導課で、道路のみなし許可の話。

13時30分のアポでしたので、ちょっと早めに着きました。
市民ギャラリーで写真展示をしていたので、まずはそれを眺め、他の展示物もと回っていたら、災害コーナーが作られていました。

そこで見付けた「簡易トイレ」。
2019061101.jpg
そして、「段ボールベッド」
2019061102.jpg

防災については、以前マンション管理士の業務の中でも触れましたが、実物が展示されていると解り易いです。
その後、8.6水害の被害状況や写真等も展示されていましたので、一通り拝見して建築指導課に行ってまいりました。

今朝も鹿児島では地震が発生していますので、防災には常に意識して備えておかなければいけませんね。
2019061103.jpg

エム管理不動産

クローズアップ現代+ マンション問題

こんばんは。

昨夜の「クローズアップ現代+」、有名な番組ですのでご覧になった方も多いのではないでしょうか。
私共も、日本マンション管理士会連合会という所属団体の上部団体より連絡をいただき、視聴しました。

内容は、マンション管理についての問題で、
・管理不全
・所有者不明問題
・段階積立方式による修繕積立金不足
・2つの老いと呼ばれるマンション自体の老朽化と住民の高齢化
・マンションの供給過多
このような問題が取り上げられ、出演者も、マンション業界で著名な方々です。
内容も大変興味深く、今後のマンション管理を行う上で、避けては通れないと考えているものでした。

本日、マンション管理のページに掲載させていただきましたが、国交省の公表資料、分譲マンションストック戸数、築後30.40.50年超の分譲マンション数、マンション建替えの実施状況を見ても、マンション老朽化の問題は今後更に増えてくるように思います。

都市部に便利に住める居住形態として魅力のあるマンション生活ですが、購入したらそこで達成ではなく、購入後から一戸建て以上に管理というものが強く関わってきます。
弊社もマンション管理士事務所として、理事会・総会の運営や規約の見直し、修繕計画の作成、修繕積立金の見直しなどの通常の業務に加えて、これまで様々な問題の解決に取り組んできました。

特に印象に残っているものは、

委託管理から自主管理に切り替えて以後の決算報告ができていないということで、数年分の決算を作成しての臨時総会。

長期滞納に対する先取特権に基づく競売請求。
弁護士の先生の協力をいただきながら取り組みましたが、相続が生じている物件で、被相続人の戸籍が不明ということで難儀した案件です。

地場銀行での大規模修繕融資。
住宅金融支援機構の融資基準に合わなかったため、銀行のプロパーでの融資となりましたが、やはり数千万という金額のため、また、銀行にも事例がなく苦労しました。管理組合の担保となるものは共用部しかなく、物的担保が見込めず、人的担保を強調しての融資申し込み。
また、非法人の管理組合での申し込みのため、万が一の場合の返済については、各区分所有者にどのようにして責任が生じるのか、その負担割合はどのようになるのか。区分所有法や規約から理論を構成しました。

マンションの多い大都市だけではなく、身近な地元鹿児島でも様々なトラブルが発生しています。マンションという所有形態自体の歴史が浅く、これからも、管理の場面で様々な問題が出てくるでしょうが、管理組合の運営に少しでも力になれるよう、研鑽を積んでいきたいと思います。

エム管理不動産

マンション管理士業務10年

こんにちは。

今日の午前中は、行政書士政治連盟の年次大会でした。
普段、こういった総会では準備側に居りますので、一会員として参加すると資料の作り方や議事の進め方など大変参考になります。
「解り易く適切に」というのは、幾重にも工夫が要りますね。

さて、2009年5月29日は私が鹿児島県マンション管理士会に入会してマンション管理士活動を始めた日です。
そう、今日で丸10年が経ちました。

このブログやホームページでもお伝えしているように、マンション管理の環境は常に変化しています。
中でもこの10年で最も変わったのは「情報」ではないでしょうか。
10年前は調べたいと思っても、書籍やインターネットでは十分な情報が得られず苦労しました。
もちろん、常に情報を追い続けているというのもあるでしょうが、今では大分細かい所まで調べることができるようになりました。
ただ、その分、これは違うんじゃないかなと思う情報を見掛けることもありますが…

マンション管理は専門家や業界の方だけではなく、一般の方が管理組合を組織しています。
情報公開が進んだことは、私ども専門家としてはその分指摘が厳しくなることではありますが、結果としてより良い管理に繋がるものと思っています。

そして、最近なんとなくですが、次は、IT化かなと感じています。
不動産業界ではIT重説が始まり、契約等の業務を本部集約しているケースも見掛けました。
マンション管理業界でも、電子投票の仕組みが管理組合に取り入れられてきていまして、非居住の組合員さんの議決権行使に一役買っているようです。
やはり、管理組合は組合員の皆様のものですので、できるだけ管理組合からのお知らせは読んでいただきたい。そして意見をいただいたり、議決権を行使していただきたいと思います。
同時にペーパーレスや業務の効率化、組合活動の活性化に繋がっていくといいなと思っております。

エム管理不動産

折り返し

こんばんは。

鹿児島市内は今日も晴れていましたが、そろそろ梅雨に入りそうな感じの気候になってきましたね。

5月6月といえば、管理組合の総会のピーク。

弊社の顧問先の管理組合様も、半分が無事に総会を終えることができました。

普段、理事の皆様とは理事会でお話する機会があるのですが、組合員の方と意見交換を行うのは年1回の総会の場くらいしかありません。
年度途中に組合報を発行したり、アンケートを取ったりして意見をいただくこともするのですが、
やはり、多くの方と意見交換を行うと、気付かされることもたくさんあります。

中には、ここが解り難いとか、もっとこうして欲しいとか、厳しいご意見もあります。
日頃は専門職として仕事をしていますので、どうしても、専門用語が出てきたり、記載方法が堅苦しかったり…

でも、誰が見てもわかるようにというのは、組織を運営する上では非常に大切です。
(もちろん、対外的にはガチガチに固めた書類の方が良い場合もありますので、そこは臨機応変にです。)
なので、こういった意見はとても参考になり、ありがたいです。

今年の総会も、もう少し。
無事に終えられるよう頑張ります!

エム管理不動産

チラシの効果

私の事務所では、チラシのデザイン作成も行うことがあります。団体のパンフレットやセミナー案内、お店のチラシ等々。
元々、趣味で写真加工やデザインのソフトは使い慣れていたのですが(自社のホームページ、名刺、のぼりなんかもデザインしています)、仕事に役に立つ日が来るとは思っていませんでした。

今回は、建設業の友人から頼まれてチラシを作成。原稿の作成だけですので、データを渡して印刷はセルフ。印刷会社とポスティング業者に頼んで配布したみたいです。

効果はどうだったかなぁと気になっていたところ、反響があって仕事に繋がったとのことでしたので、一安心(^-^)
さすがに知名度で広告効果は大手には負けるようですが、継続していけば知名度も上がるはず。

少しずつですが、こうして成果がでているのって励みになりますよね。
今後の広告戦略も含めて、会社が成長するよう応援していきます☆

エム管理不動産

ミスマッチ

こんにちは。

先日、ある障害者の方から相談を受けました。
内容はプライバシーに関わる事なのでお伝えできませんが、引っ越しを迫られているとのこと。

一度会ってお話を聞かせてくださいと伝え、面談。
新しい住居を探すにも、条件が厳しくなかなか見つかりそうではありません。
そして、その方にとっては今の住居に住み続けた方がいいのではとも思いました。
大屋さんも物件の管理人さんも同じ意見でしたので、ひとまず関係者や行政機関を方々駆け回って、結果、引っ越しをしなくてもいいという結論を得ました。
最後には皆さんが、個人的には今のままが良いと思いました。と仰っていました。

この問題の過程で、障害者の方や社会的弱者の方に有用な物件サイトがあるということは聞いていましたので利用したのですが、他県は活用が進んでいるのに鹿児島はなかなか進んでいない(多様な対応をしている物件がほとんどない)という状態でした。

先日、行政機関のある方から空き家問題も含めて相談したいと言われましたので、今、とても空き家対策等の話題に目が行きます。

同じ頃にある地元大手の社長さんとも話をしましたが、外国人の受け入れについて前向きな意見をお持ちでした。
そして、私の事務所にも先月後半だけで3件、外国人の賃貸仲介を頼まれました。

また、昔は家賃は給料の3割と言われていましたが、新築物件の設備の充足やリノベーション等で、賃料相場自体が上がっているとも聞きます。
昔はなかったスマホの普及等で家庭の固定支出も増えています。
シングルマザーや非正規雇用等、様々理由を抱えて思うような所得を得られていない方も多くなっているように思います。

社会的弱者、外国人、そして思うような所得を得られていない方々がいる一方で空き家が発生しているのを考えると、需給のミスマッチも空き家問題の原因に加わっているのではないかとも思います。
空き家対策は簡単ではないと思いますが、私共、不動産に関わる業種が第一線ですので、何かヒントになることが得られるよう考えてみたいと思います。

エム管理不動産

決算で多い相談

こんにちは。

連休気分もすっかり抜けて、仕事モードに体が慣れてきましたね。

さて、各種団体やマンション管理組合では、そろそろ総会に向けた準備も整った頃でしょうか。
この時期になると、よくある問題が…「お金が合わない」というもの。決算書を作ってるけど現金が多かったとか、残高が合わないって相談を受けます。

さすがに1年分を精査するとなると結構な労力が必要ですが、合わない決算書を提出するわけにもいきません。
合わない分は過不足や雑損益でいいかな?って言う方もいますが、簡単にすると来年見付かったときに面倒ですよ。
答えは今持っている物が示しているので、1つずつ地道に仕訳をしてみてください。答えありきなのでちゃんとすれば合うはずです。
入金をまとめて計上して、あれこれ差し引きする方もいますが、合わないときはこれも見直した方がいいような気がします。
合わない金額から間違いを探すと見つけやすかったりしますので、まず、一般会計と特別会計があるなら、どっちが合わないのか、振替えの間違いはないのかから探してそれぞれの合わない金額を出すのも解決への道です。

それでもどうしても合わなくて…と言われて毎年何件か決算をするのですが、出納の当事者ではないので一から帳簿を起こしていきます。
すると、以外と簡単なところでミスが見つかるわけです。

私も数字は嫌いじゃないのですが、1年分になるときつい部分もあります。
このように1年分をまとめてすると大変ですので、月次での決算、残高照合をすると年度代わりに楽できますよ。

エム管理不動産
プロフィール

エム管理不動産(永田行政書士事務所)

Author:エム管理不動産(永田行政書士事務所)
エム管理不動産(永田行政書士事務所)では「不動産取引」「分譲マンション管理組合支援業務」「行政書士業務」を行っております。

最新記事
最新コメント
最新トラックバック
月別アーカイブ
カテゴリ
検索フォーム
RSSリンクの表示
リンク
ブロとも申請フォーム

この人とブロともになる

QRコード
QR