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08-05 15:08

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07/28のツイートまとめ

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唐湊貸戸建 https://t.co/38bztfDZjs
07-28 14:06

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07-09 15:06

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07-09 12:57

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宮崎 https://t.co/wKmdJVs2lG
06-24 18:56

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06-22 18:46

05/28のツイートまとめ

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05-28 17:26

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04/22のツイートまとめ

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04-22 17:16

不動産賃貸業の収入と経費

 今回は、不動産賃貸業を経営する上での収入と経費について、相談を受ける機会がありましたのでまとめておきたいと思います。
 まず、不動産賃貸業の特徴としては、賃貸中は賃料収入が安定的に入りますので、長期的な収入の見込みが立てやすい反面、積極的な営業活動や仕入れがないため、経費が限られています。

不動産賃貸業の「収入」、「経費」について、主なものは以下のとおりです。

[収入]
①家賃
②共益費
③敷金・保証金のうち返還を要しないもの
 基本、敷金は預り金となりますが、敷引き特約や償却などで返還を要しないことが確定したものは、その時点で収入として計上します。
④礼金・更新料・名義書換・承諾料など

[経費]
①賃貸用不動産の共用部水道光熱費
 共用部分の電気代や水道代
②修繕費
 室内の設備の交換やクロスの貼替、クリーニング費用といった修繕にかかった費用。
③減価償却費
 建物の購入費用や修繕費のうち新しく入れ替えた設備の一部など※は、減価償却資産として耐用年数に応じて経費にします。
※修繕費のうちでも使用期間を延長させるものや資産の価格を増加させるようなものは減価償却資産として扱います。
④管理費等
分譲マンションの場合、共用部分の維持管理のために管理組合に納める「管理費、修繕積立金」など。
⑤業務委託費
 不動産業者に管理を委託した際の管理委託費や清掃費、各種点検費用。
⑥保険料
 賃貸用不動産にかける火災保険料や地震保険料。
⑦借入金利息
賃貸用不動産の購入や大規模な修繕の為に借り入れた借入金に対する利息。
⑧税金
 固定資産税や賃貸用不動産の購入にかかった不動産取得税。
⑨その他
 不動産賃貸業を営む上で必要なものは経費になります。
 例えば、賃貸用不動産の管理のために要した交通費や不動産業者に支払った仲介手数料や広告費といったものがあります。
 また、事業的規模で不動産賃貸業を営んでいる場合には専従者給与も経費として扱うことができます。

 以上となりますが、ここでポイントとなるのが「②修繕費」「③減価償却費」「⑤業務委託費」かなと個人的には思います。

 入居希望者も多かった一昔前に比べて、現在は、賃貸物件の方が余ってきています。
 ほとんどの物件で「エアコン付き」は当たり前になり、「インターネットの無料化」や「オートロック」、「防犯カメラ」、「モニター付のインターフォン」といった情報インフラやセキュリティ設備も相当な数の物件で導入されています。

では、空室を防ぐには?ということになりますが、まずは「退居の防止」、そして「空室の入居者募集」ということになります。
そのためには、ご入居者様との顔の見える関係、相談やトラブルに適時適切に対応してくれる管理業者の存在は大きいですし、共用部の管理・清掃もとても大切です。オーナー様の自主管理で管理費用を節約するというのも収益を得る上では大切ですが、適度な距離感で(ワンクッション置いて)専門的に対応できる管理業者の存在は、入居者様にとってもメリットと感じられるのではないでしょうか。これが「⑤業務委託費」ですね。
※賃貸募集の際にも、自社の管理物件だと不動産業者は、空室を埋めたり入居審査により力を入れます。

続いて、原状回復(修繕)や最近流行っているリノベーションと呼ばれるものがありますが、一昔前と今では内装の仕様も大きく変わっています。若い世代からは畳は嫌煙されるようになり、ファミリー層で標準的だった田の字型と呼ばれる間取りは、間仕切りを取り払って1LDK+CLのように変更した方が時代に合うようです。また、公団型キッチンやユニットバスではなく、システムキッチンやバス・トイレ別というように借り手の希望に合わせた作りに合わせていく必要があるでしょう。これが「②修繕費」「③減価償却費」ということになります。
 ここで、「②修繕費」「③減価償却費」の2つがあるのは、「クロスの貼替…修繕費」「システムキッチンの入れ替え…減価償却資産」というように同じ修繕であっても、「使用期間を延長させるもの」や「資産の価格を増加させるようなもの」は減価償却資産として扱われるからです。修繕費であれば単年度で経費として扱いますが、減価償却資産であれば翌年度以降にも渡って経費として扱います。
 当面、入居者募集を繰り返していくというオーナー様にはあまり関わらないことかもしれませんが、売却も同時に検討している場合には、減価償却資産を経費として使い終わらないうちに新たな買主に引き継ぐことになってしまったり、単年度で経費計上したい理由がある場合、相続が控えていたりといった事情がある場合には検討する価値があります。
 修繕費になる修繕なのか、減価償却資産になるのかは個別の事情もありますので、都度専門の業者にご相談してみてください。

 近年、賃貸物件は増加しながら、入居希望者は減ってきているという話題は各方面で耳にします。現在も今後も空室をどう防ぐかが不動産賃貸業では大きなテーマであり、入居者、入居希望者に合わせたサービスを提供することが大切になるのではないかと思います。
 不動産賃貸業として、経費の掛けどころを工夫してみてはいかがでしょうか。

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11/21のツイートまとめ

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鹿児島市西陵 1550万円 #鹿児島 #中古住宅 #不動産 #kagoshima  #エム管理不動産 #theta360 https://t.co/VAkQwF0Rho
11-21 18:27

11/20のツイートまとめ

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鹿児島中央駅から徒歩6分の分譲賃貸、2LDK #鹿児島 #賃貸 #お部屋探し #kagoshima #エム管理不動産 #theta360 https://t.co/iQf6Xp05rD
11-20 18:43

鹿児島県分譲マンション調査レポート

こんにちは。

 昨日話題にしたUSBケーブル A-A。家電量販店やホームセンター、100円ショップと探し回りましたが、まだ見つかりません。
 店員さんとは「昔はあったような気がするんですがねぇ~」と。。いつの間にか店頭から無くなってしまったのかな…

 さて、今日の話題は「鹿児島県分譲マンション調査レポート」です。

 毎年、弊社でまとめて公表しているこのレポートも7年目を迎えました。
 1年刻みの変化では僅かにしか感じないものも、7年分重なると「おぉ~」となったりします。
 ちなみに、今年の2月に書式をリニューアルしましたので、それ以前の過去データはお蔵入りにしました。
 それでも!と、興味ある方は、ご連絡ください。私のパソコンには入っていますので。

 結果はコチラ↓↓
 鹿児島県分譲マンション調査レポート

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11/09のツイートまとめ

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鹿児島市下荒田 2K #鹿児島 #kagoshima #賃貸 #お部屋探し #エム管理不動産 #theta360 https://t.co/UJaSdHhCOA
11-09 12:21

鹿児島市下荒田 2K 洋室から #鹿児島 #kagoshima #賃貸 #お部屋探し #エム管理不動産 #theta360 https://t.co/5BJJEQf6sS
11-09 12:20

鹿児島市下荒田 武之橋近く 2K 和洋室 #鹿児島市 #賃貸 #お部屋探し #エム管理不動産 #theta360 https://t.co/pTl9dQatoQ
11-09 11:56

不動産の価格を調べる(宅地・戸建て)

こんにちは。

 「この家を売ったらいくら位なのかなぁ」
 不動産業に携わっていると、必ず聞かれる質問です。
 「この辺の相場だと、だいたい坪○○万円ですよ。そして、建物があるので全部で○○○○万円位でしょう。」
 今でこそ、その場で答えることができるようになりましたが、業界初心者の頃はいくら位だろう…と、聞かれる度に調べていました。

 今回は、査定書を作成するような本格的な価格査定ではありませんが、「不動産のおおよその価格を知る」ということを目的にして、簡便な方法で査定してみたいと思います。
 前提として、今回は、住宅地や一般的な戸建て住宅の売買を想定することにします。
 収益不動産や分譲マンションでは査定方法が異なりますので、またの機会にお話しできればと思います。

 まず、戸建てを連想したとき、土地と建物という2種類の不動産が思い浮かびます。
 この2つは同じ不動産でも、査定する中で大きく異なりますのでご注意ください。
土地については、不動産の中でも定価というものがありません。また、同じ物は2つ存在しない唯一無二であるという点や建物と違って経年劣化という考え方が当てはまらないというのが土地の特徴です。なので、最終的に土地の価格には、売り手と買い手の希望が大きく影響します。
 建物については、土地と異なり唯一無二ではなく、同じ建物を作ることは可能です。建築時期や基礎や材料によって価格は異なりますが、おおよその価格は木造なら坪○○万円、鉄筋コンクリートなら坪○○万円という参考価格があります。また、土地と違って経年劣化もします。

 このような区別を考えながら、私共、不動産業者は、売却相談に基づいて価格査定をする場合には、地域的な相場や個別の条件、利用目的、購入客層といった多角的な視点から、実際に売れるだろうという金額を査定することになります。「収益還元法」「原価法」「取引事例比較法」といったような言葉を聞かれた事がある方も多いと思いますが、物件毎にそれぞれの査定方法を用いて計算します。
 ※因みに、不動産業で作成する不動産査定は、不動産鑑定士が作成する不動産鑑定評価とは異なり、売却する際の参考になるものと考えてください。

 ちなみに、今回の計算を手書きでするとこんな感じです↓↓(見難いですが、すみません。)
 2019100701.jpg

土地の査定について
 今回は、弊社の住所「鹿児島市唐湊1丁目15番12号」で試してみます。
 土地の価格の参考になるものには、相続税や贈与税を課税するための「相続税路線価」、固定資産税を課税するための「固定資産税路線価」、「公示地価」、「基準地標準価格」などが公表されています。今回は、この中から「相続税路線価」と「公示地価」、合わせて売買事例(売物件の募集広告)を使用したいと思います。

①相続税路線価÷0.8
 相続税路線価は市価の8割とされていますので、路線価÷0.8で計算してみます。
 2019100702.jpg

 弊社の敷地の全面道路は「77F」と書かれています。
 「F」は借地権割合を表すものですので、今回は気にせず飛ばして、数字の方、「77」を使います。
※相続税路線価は1㎡あたりの単価を1,000の桁で切り捨て表示しています。
 「77×1,000=77,000円」      ①相続税路線価に1,000を掛ける
 「77,000円÷0.8=96,250円/㎡」   ②相続税路線価を0.8で割る(市価に合わせます)
 「96,250円×3.30579=318,182円/坪」③㎡を坪に換算する(1坪は3.30579㎡)
 従って、1坪あたり30万円~32万円くらいとなります。
 ただ、路線価は標準的な土地の価格ですので、広すぎたり狭すぎたり、奥行きが長かったり、高低差があったり、旗竿地だったりという個別の事情がある場合には、この価格に修正を加えて考えます。
 相続税路線価図は(http://www.rosenka.nta.go.jp/)から閲覧・取得できます。

②公示地価と比較する。
 公示地価は、その地点での正常価格(適正価格)を表すということで路線価と異なり市価の何割というものではありません。
 近くや似たような地域の「公示地価」を探してみます。
 2019100703.jpg
 
 今回は、「鹿児島市唐湊4丁目1867番3外(住所は鹿児島市唐湊4丁目18-32)」が近くにありました。
 鹿児島市唐湊4丁目1867番3外の公示価格は72,500円/㎡(公示地価も㎡あたりの価格となっています)
 次に、鹿児島市唐湊4丁目1867番3外の相続税路線価も調べます。
 2019100704.jpg

 先程と同じように調べると、前面道路は「58F」となっています。
 路線価と公示地価の比率を計算すると、
 [鹿児島市唐湊4丁目1867番3外]
  公示地価72,500円÷相続税路線価58,000円=1.25倍
  鹿児島市唐湊4丁目1867番3外の公示地価は相続税路線価の1.25倍であることが判りました。

 これを鹿児島市唐湊1丁目15-12に当てはめると、
 [鹿児島市唐湊1丁目15-12]
  相続税路線価77,000円×1.25倍=96,250円/㎡
  96,250円×3.30579=318,182円/坪 (1坪当たりに換算します。)
  従って、1坪あたり30万円~32万円くらいとなります。
  今回は、「①路線価÷0.8」と同じ金額になりました。

 公示地価では、評価するにあたってその土地の利用形態や形状等も公表されていますので、調べたい土地と比べてどうなのか(広すぎたり狭すぎたり、奥行きが長かったり、高低差があったり、旗竿地だったり)という個別の事情を加味して価格を修正してください。
 公示地価はここ(http://www.land.mlit.go.jp/landPrice/AriaServlet?MOD=2&TYP=0)から閲覧できます。

③売買事例(売物件の募集広告)と比較する。
 近くの売買事例を探してください(住所まで判るものを準備して)。
 今回は、弊社と同じ唐湊1丁目14番○○号として「40坪で1,400万円(坪35万円)」の売買物件があると仮定します。
 2019100705.jpg

 計算の方法は、公示地価のときと同じような方法となります。
 唐湊1丁目14番○○号の価格は35万円/坪。
 次に、唐湊1丁目14番○○号の相続税路線価も調べると、前面道路は「73F」となっています。
 路線価と売買価格(坪単価)の比率を計算すると、
 [唐湊1丁目14番○○号]
  売買価格(坪単価)350,000円÷(相続税路線価73,000円×3.30579)=約1.45倍
  唐湊1丁目14番○○号の売買価格(坪単価)は相続税路線価の1.45倍であることが判りました。

 これを鹿児島市唐湊1丁目15-12に当てはめると、
 [鹿児島市唐湊1丁目15-12]
  相続税路線価77,000円×1.45倍=111,650円/㎡
  111,650円×3.30579=369,091円/坪 (1坪当たりに換算します。)
  従って、1坪あたり35万円~37万円くらいとなります。

 公示地価と同様、売買事例(売物件の募集広告)が調べたい土地と比べてどうなのか(広すぎたり狭すぎたり、奥行きが長かったり、高低差があったり、旗竿地だったり)という個別の事情を加味して価格を修正してください。

 ちなみに、路線価や公示地価を調べるには、「一般財団法人資産評価システム研究センターの全国地価マップ(https://www.chikamap.jp/chikamap/Portal?mid=216)」が使いやすくておすすめです。

 結果、弊社所在地の土地価格は、以下の通りとなりました。
 ①30~32万/坪
 ②30~32万/坪
 ③35~37万/坪
 おおよそ35万円/坪前後といったところが相場でしょうか。

建物の査定について
 建物については、基本として建築単価と経過年数を基に算出します。

Ⓐ建物の標準的な建築価格×延べ床面積÷Ⓑ耐用年数×(耐用年数-経過年数)

Ⓐ建物の標準的な建築価格
 建築単価については、「建物の標準的な建築価額表」が参考になります。
 2019100706.jpg
 2019100707.jpg

※「国土交通省の統計データ」や「譲渡所得の申告のしかた(記載例)」で確認できます。
  譲渡所得の申告のしかた(記載例)の方が見易いかと思います。検索で「譲渡所得の申告のしかた(記載例)」とか「建物の標準的な建築価額表」と検索してみてください。

Ⓑ耐用年数
 耐用年数については、構造によってそれぞれ分かれます。
 木造… 22年
 軽量鉄骨造… 3㎜を超え4㎜以下 27年
           3㎜以下       19年
 鉄筋コンクリート造… 47年

※詳しくは、国税庁のホームページに耐用年数表が掲載されています。検索で「耐用年数表」と検索してみてください。

 サンプルとして下記のような建物の場合で計算してみます。
 竣工:平成21年(2009年)
 構造:木造
 延べ床面積:40坪(132㎡)

 先程の「建物の標準的な建築価額表」によると、平成21年の木造建築物は、156,600円、木造建築物の耐用年数は22年なので、計算すると↓↓
 建物の標準的な建築価格156,600円×延べ床面積132㎡÷耐用年数22年×(耐用年数22年-経過年数10年)=11,275,200円

 こうして得られた結果、建物の価格は11,275,200円ということになりましたが、ここにリフォームの有無や材質の違いというのを加味していくことになります。

まとめ
 こうして、土地と建物の査定額を合わせたものが、「この家を売ったらいくら位なのかなぁ」の答え、「この辺の相場だと、だいたい坪○○万円ですよ。そして、建物があるので全部で○○○○万円位でしょう。」ということになります。

 ちなみに、上記の例で土地が40坪だった場合には、以下のような結果が査定の参考になります。
(土地 35万円×40坪=14,000,000円)+(建物 11,275,200円)=25,275,200円≒2,500万円

 ただ、今回は、住宅地や一般的な戸建て住宅の売買を想定して査定しました。
 不動産の価格には、用途や地域的な要素が大きく関わってきます。
 土地について述べれば、人気がある住宅地やマンションが建てられるような商業地では、路線価や公示地価より数倍も高い価格で取引されます。弊社の在るような住宅地に近い地域だと、「路線価や公示地価」と「売買事例」の価格差はあまり発生しませんが、地域的な要素によって価格に影響を受けますので、「売買事例(売物件の募集広告)と比較する」の方法を用いて査定してください。
 また、分譲マンションの場合には、紹介した方法とは異なる評価方法を用いることになりますし、収益不動産であれば賃料収入が見込める点からまた別の評価方法を用いることになります。

 始めに書いたように、私共不動産業者としてはもう一歩踏み込んで、地域的な相場や個別の条件、利用目的、購入客層といった多角的な視点から、実際に売れるだろうという金額を査定することになります。ここからは、不動産業者の味付け(経験や相場感覚、購入される方の資金計画の想定)といったところでしょうか。
 不動産業者に相談するほどではないが、おおよその相場が知りたいと思った時には、ここで紹介した方法を参考にしてみてください。紙とペン。電卓とインターネットがあれば、専門的な道具や知識、ソフトはなくてもできますので。

 ちなみに、不動産の相場価格を知るというのは、売却するときだけではなく、不動産を購入しようとする場合の目安としても大切です。安すぎたり高すぎたりする場合、何らかの理由があるのが通常ですので、大切ですよ。

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鹿児島市唐湊3丁目 一戸建て貸家の2階洋室その2。5DKⓅ2台つき #鹿児島 #kagoshima #賃貸 #お部屋探し #一戸建て #不動産  #theta360 https://t.co/8dhmqPqM5R
10-03 18:40

鹿児島市唐湊3丁目 一戸建て貸家の2階洋室その1。5DKⓅ2台つき #鹿児島 #kagoshima #賃貸 #お部屋探し #一戸建て #不動産 #theta360 https://t.co/IeWA7Jmxai
10-03 18:39

鹿児島市唐湊3丁目 一戸建て貸家のダイニング。5DKⓅ2台つき #theta360 https://t.co/zw1Qis6OLb
10-03 18:37

鹿児島市唐湊3丁目 一戸建て貸家のキッチン。5DKⓅ2台つき #theta360 https://t.co/Fotu9l1MJv
10-03 18:35

鹿児島市唐湊3丁目 一戸建て貸家の4畳半和室。5DKⓅ2台つき #theta360 https://t.co/PWIZkNNp8f
10-03 18:35

鹿児島市唐湊3丁目 一戸建て貸家の縁側。5DKⓅ2台つき #theta360 https://t.co/N0y3cjbEfD
10-03 18:33

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鹿児島市南新町 元学生寮の広々202LDK!詳細はエム管理不動産HPまで! #theta360 https://t.co/dLCjj4lTJv
09-28 15:22

鹿児島市南新町 ガーデンハイツ202 海が見える3DKのダイニング。詳細はエム管理不動産HPまで! #theta360 https://t.co/jg7YOUn4Wb
09-28 15:20

鹿児島市南新町 ガーデンハイツ202 海が見える3DKの和洋室。詳細はエム管理不動産HPまで! #theta360 https://t.co/NkPHm18QLP
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鹿児島市南新町 ガーデンハイツ201 海が見える3DK角部屋のダイニング。詳細はエム管理不動産HPまで! #theta360 https://t.co/QUOzx3h0Bw
09-28 15:17

鹿児島市南新町 海が見える3DKの和室 詳細はエム管理不動産HPまで! #theta360 https://t.co/6TloQO1uZR
09-28 15:12

不動産調査(場所を調べる)

 今回は、不動産の場所を探す方法について、お話ししたいと思います。

 「親から相続した山が田舎にあるんだけど、場所がよく判らないんだよね…」
 不動産業や行政書士として相続案件に携わっているとよくご相談を受けます。

 「親父が何年か前に境界の立会いをしたとは言っていたけど、詳しくは聞いてないんだよなぁ。もう何年も前だし、山の中だから、境界っていっても探すのは難しそうだよね…」
 どの辺ですか?と話しているとこんな答え話になります。

 もちろん、売買等で正確な境界を得る必要がある場合には、役場で座標を取得したり土地家屋調査士等の専門家に依頼しなければなりませんが、田舎が遠かったりすると闇雲に現地まで行っても労力ばかり使ってしまいます。そこで、おおよその場所を知るために、一般的に手に入るものを使って、できるところまで。やってみたいと思います。
※測量された年代にもよるでしょうし、使う道具も専門のものではありませんので、どうしてもずれが出てしまいます。なので参考程度と思ってください。

①グーグルマップで確認
 まずは、手元の資料(売買契約書や固定資産課税明細書)から地番を特定して、グーグルマップで確認してみます。
2019090501.jpg
 完全に山の中のようですね…

②法務局で取得した地図を確認
 次に法務局(ネットなら登記情報提供サービス)で、調べたい地番の登記事項証明書(土地)と地図を取得します。
登記事項証明書で名義人に間違いがないかを確認してから、法務局で取得した地図の下の方に記載されている「分類」の欄を確認。
 「地図(法第14条第1項)」と書かれているでしょうか?「地図に準ずる図面」と書かれているでしょうか?
 ここでは、「地図(法第14条第1項)」と書かれていることがポイントです☆
 我々は、よく「14条地図」と呼びますが、「地籍調査」等が行われた結果に基づいて作成されますので地図の左下端と右上端に、平面直角座標が入っています。これの座標値を使って、法務局で取得した地図から場所を探してみます。
 ここで、「地図に準ずる図面」と書かれている場合は、残念ながら正確さに欠けますので、場所の特定はかなり困難となります…
※法務局で取得できる地図には「地図(法第14条第1項)」と「地図に準ずる図面」というものがありますが、ほぼ正確なのは14条地図。座標が記載されています。これが「地図に準ずる図面」だと座標が判らないので、特定するのがかなり難しくなります。住宅地図や航空写真なんかと睨めっこしながら画像処理ソフトで重ね合わせたりして…頑張るのですが、これでも「地図混乱地域」だと特定することは不可能になります。

「地図(法第14条第1項)」と「地図に準ずる図面」「地図混乱地域」それぞれの用語の説明は次の通り。
・地図(法第14条第1項)
 不動産登記法第14条第1項に規定される図面であり,土地の面積や距離,形状,位置について正確性が高く,境界を一定の誤差の範囲内で復元可能な図面。
・地図に準ずる図面
 一般的に公図と呼ばれ,主に明治時代に租税徴収の目的で作成された図面のことで,不動産登記法第14条1項地図が備え付けられるまでの間,これに代わるものとして法務局に備え付けられている図面。「地図に準ずる図面」は,土地の面積や距離については正確性が低く,土地の配列や形状の概略を記載した図面とされる。
・地図混乱地域
 地図混乱地域(ちずこんらんちいき)とは、日本の一定の地域において、不動産登記事項証明書や法務局(登記所)が備え付けている地図(公図のこと、また地図に準ずる図面を含む)に記載されている内容と、実際の土地の位置や形状が相違している地域をいう。「地図混乱」は必要に応じて公図混乱(こうずこんらん)、字図混乱(あざずこんらん)とも表記される。[Wikipediaより]


 ここからは、「地図(法第14条第1項)」を使用して作業していきます。

③法務局で取得した地図から地図の座標を確認する。
 まず、地図から「右上と左下に書かれている座標値」と「座標系番号又は記号」を控えます。
2019090502.jpg
2019090503.jpg
・右上端と左下橋に書かれている座標値
 右上端:X軸-82387.212 Y軸-77938.293
 左下端:X軸-82639.212 Y軸-78188.293
※地図の座標値は、南北(緯度)がX軸で、北側(地図の上側)に向けて+(プラス)、東西(経度)がY軸で、東側(地図の右側)に向けて+(プラス) 。
・出力縮尺
 1/1000
・座標系番号又は記号
 Ⅱ

④地図から知りたい境界のポイントを抽出して平面直角座標値を求める。
2019090504.jpg
 赤丸のポイントを参考に調べてみます。
※登記情報提供サービスを利用した場合、地図をPDFで取得することになりますが印刷するときには実際のサイズで印刷することに注意してください。

 左下端を基準にして、X軸(下辺)からの長さが「6.2㎝」。Y軸(左辺)からの長さが「2.3㎝」です。
これを、出力縮尺が1/1000ですので、1,000倍にします。
X軸 6.2㎝×1,000=62m
Y軸 2.3㎝×1,000=23m
 左下端の平面直角座標値にこの値を+すると(右上端から計った場合は-します)
X軸 -82639.212+62=-82577.212
Y軸 -78188.293+23=-78165.293
 このポイントの平面直角座標値は以下の通りです。
X軸 -82577.212
Y軸 -78165.293
2019090505.jpg

⑤平面直角座標値を緯度経度に返還する。
 グーグルマップでは、平面直角座標値を使用できないので、国土地理院の「測量計算サイト」を利用して緯度経度に変換します。
2019090506.jpg
①「5 緯度、経度への換算」をクリック
2019090507.jpg
②測地系:世界測地系
 平面直角座標系:地図の座標系番号又は記号を参考に選択(サンプルの場合はⅡなので2系)
 X座標:先程求めた座標値を入力(-82577.212)
 Y座標:先程求めた座標値を入力(-78165.293)
③計算実行をクリック
④緯度・経度を控える
 緯度 32°15′09.28065″
 経度 130°10′13.58999″
※慣れてきたら緯度、経度への換算には一括変換を利用すると便利です

⑥グーグルマップに入力してみる。
 先程の緯度・経度の数値を以下のようにしてグーグルマップの検索窓(画像の赤枠部分)に入力してみます。
 「32°15′09.28065″ 130°10′13.58999″」
2019090508.jpg
この結果、境界のポイントをグーグルマップに表示することができます。
複数個所の境界を調べる場合、同じ作業を繰り返してマークを保存すれば土地の範囲を地図上に表示させることができます。
2019090509.jpg
↑↑こんな感じで書類をまとめて

↓↓ポイントを出します
2019090510.jpg

⑦スマホを利用して現地を確認する。
 スマホのアプリでグーグルマップが入っていると思います。
 先程はパソコンでの操作でしたが、スマホでもほぼ同じ。緯度・経度をグーグルマップの検索窓に入力して、GPSをオンに。目的地に近づいていけばポイントと自分の現在地が重なっておおよその場所が特定できます。
 他にも、スマホのアプリでは、GPS機能を使って現在地の座標を表示してくれるものもありますので、参考にしてみてください。

まとめ
 今回は、「親から相続した山が田舎にあるんだけど、場所がよく判らないんだよね…」ということで、手元にあるものだけでできる場所の確認方法をまとめてみました。
 役場で座標を取得してグーグルマップに落とし込めばもう少し精細な境界が判るでしょうし、売買等で正確な境界を確認する必要がある場合には土地家屋調査士等の専門家にご依頼ください。
おおよその場所の特定ですのであしからず。興味のある方は試してみてください。

 ちなみに、14条地図をグーグルマップに重ね合わせてくれるサービスやサイトもあります。「公図 グーグルマップ」と検索すれば出てきますので、こちらもご参考に。

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市民の避難行動の周知動画

こんばんは。

 夏休みも昨日まで、今日から2学期のスタートでしたね。
 気候もだんだんと涼しくなってきて、秋を感じるようになりました。

 でも、まだまだ気を抜くことができないのが災害です。
 豪雨や台風は、まだしばらく発生する危険性が高いのでご注意ください。

 今日は、そんな災害に関して、タイトルにもあります「市民の避難行動の周知動画」が、鹿児島市から発表されましたのでご紹介いたします。
 >>動画の内容はここをクリックしてください。

 弊社のブログでも7月20日に豪雨災害についてまとめました。
 >>ブログの内容はここをクリックしてください

 7月3日の豪雨の際、「警戒情報が判りにくかった。」という意見から、解り易い動画を作成して周知しているようです。
 また、避難所の指定に関しても、指定方法に不十分な点があったとして見直しを行っているようです。

 近年は災害の発生頻度も被害規模も大きくなってきており、万が一の時に住民が十分な避難行動をとることができるよう工夫が進むことを願っています。

 このブログが少しでも周知のお役に立てればと思い書きました。

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災害への備え「豪雨災害」

 2019年7月3日、鹿児島市内は記録的大雨による災害が発生しました。
 川の氾濫、土砂崩れ等、至る所で被害の跡が痛々しく残っています。
 まもなく梅雨は明けますが、夏になると台風や大雨の発生が頻発します、痛ましい事故を少しでも防ぐことができるように、簡単ですが災害への備えをまとめておきたいと思います。
 是非参考にしていただければ幸いです。
 なお、ブログですので少し簡略化して書きます。詳しいことについては、自治体が発行している防災関係の冊子等を是非お読みになってみてください。

2019061103.jpg
↑↑
鹿児島市の場合

①大雨の際に発生する災害
[洪水(河川洪水、内水氾濫)]
 河川自体が氾濫したり、河川への排水ができずに水没が発生します。
[崖崩れ、地滑り]
 急傾斜地などでは、浸み込んだ雨水が地盤を緩めて、崖が突然崩れ落ちることがあります。また、崖崩れの様に急激ではなくても、地滑りによって地面が動くこともあります。
[土石流]
 山などの土、石、木といったものが雨水とともに流れ下ることがあります。時速は40kmにも達し家屋や工作物に甚大な被害を与えます。

②豪雨災害を事前に予測する
[天気予報の確認]
 「良い天気ですね。」「夕方から雨になるみたいですよ。」などと挨拶代わりに話題に出る程、天気の情報は万人に関係しますのでメディアやインターネットでも注目度が高く、気象庁を始め民間企業まで様々なところから発信されています。
 一昔前と比べて、時間毎の予報や雨雲レーダーなど精度の高い情報を得ることも容易になっています。
 大雨に関連する災害は、豪雨の真っ只中にいるときだけではなく、長雨が続いているときにも注意が必要です。
[異常な状態を捉える]
 崖崩れ、地滑り、土石流といったものには山鳴りなどの異常な音がしたり、水が湧き出る、亀裂が入るなど前兆現象が見られます。河川においては、川の水位の変化や濁り、流木や小石が混ざっているといった状態になると土砂災害の危険が考えられます。
 普段から河川の傍で過ごしていれば、水位の異常もすぐに気が付きますが、平常時がどの程度で通常の雨での増水はどの程度なのかについては、岸壁の色や草(植物)の状態を確認してみてください。普段は浸からないような青々とした草が浸かっているようだったら危険な状態です。

③豪雨災害への備え
 災害の発生が予見されたら、まずは安全な場所に避難することです。
 避難場所はどこなのか、住んでいる地域はどのような地域なのか、その際の避難経路や連絡方法といったものも考えておきましょう。鹿児島市内も当てはまりますが、避難場所は災害の種類によって異なりますので、災害毎に最寄りの避難場所がどこになるのかは一度確認しておく必要があります。
 また、土砂崩れや河川の氾濫といった危険が判断しやすいものだけではなく、河川の水位はまだ大丈夫と思っていても、内水氾濫ということもあります。側溝の溢れや河川への流入経路が塞がれてしまっている状態になるなど河川の水位だけでなく周辺の状況にも気を配ってください。

④状況を確認する方法
 まず、豪雨の際に河川に近づくことは非常に危険ですので絶対に控えてください。
 水による事故もありますが、河川が溢れていなくても、足元は雨で滑りやすいですし、視界が悪く車からも見え難くなります。
 最近は、直接見に行かなくてもインターネットを利用して情報を得ることができます。ギリギリになったら避難しようは厳禁です。「気になって見に行ったら事故に…」「溢れてしまって逃げられない…」ということにならないように、気になった時点(安全なうちに)でまずは避難。避難してから情報は安全なところで確認しましょう。

・テレビで確認する方法
 dボタン

・防災行政無線自動電話案内サービス
 災害発生時などに防災行政無線で放送した内容を電話で確認できます。
 099-222-7222

・鹿児島地方気象台
 気象情報、降水予報、火山情報などを確認できます。
 https://www.jma-net.go.jp/kagoshima/

・鹿児島県河川砂防情報システム
 鹿児島県内の雨量データ、河川の水位、土砂災害の危険度情報などを確認できます。
 http://www3.doboku-bousai.pref.kagoshima.jp/bousai/jsp/index.jsp

・国土交通省 川の防災情報
 「雨の状況」、「川の水位と危険性」、「川の予警報」などを確認できます。
 https://www.river.go.jp/kawabou/ipTopGaikyo.do

※「鹿児島県河川砂防情報システム」「国土交通省 川の防災情報」では、河川の状況(画像)がリアルタイムで確認できます。

⑤避難情報
 避難情報については、最近「警戒レベル3」とか「警戒レベル4」という言葉を聞くことが多くなったかと思います。これは、2019年3月に改定された「避難勧告等に関するガイドライン」に基づいて、災害の危険度をレベル1からレベル5までの5段階で示して発表されるものです。
 これまで、防災情報が気象庁であったり、国土交通省、県、市と様々な機関から発表されていましたので、判り難さを解消するために5段階にレベル分けした警戒レベルを新たに導入して、住民が取るべき行動、避難を促すというものです。ちなみに警戒レベルは市町村が発表します。似たもので、警戒レベル相当情報がありますが、これは国土交通省、気象庁、都道府県等が発表する防災気象情報に付されるものです。
 「警戒レベル」と「警戒レベル相当情報」、発表する機関・判断材料の違いによってタイミングが前後することはあるとおもいますが、対象地域の方は「警戒レベル3」で高齢者等の避難。「警戒レベル4」で全員避難。を心掛けることが大切です。

2019071601.jpg
2019071602.png
2019071603.png

詳しく知りたい場合は、下記のページが役に立ちます。
・内閣府 防災情報のページ 避難勧告に関するガイドラインの改定(平成31年3月29日)
 http://www.bousai.go.jp/oukyu/hinankankoku/h30_hinankankoku_guideline/index.html

・政府広報オンライン 「警戒レベル4」で全員避難です! 防災情報の伝え方が5段階に
 https://www.gov-online.go.jp/useful/article/201906/2.html

・気象庁 防災気象情報と警戒レベルとの対応について
 https://www.jma.go.jp/jma/kishou/know/bosai/alertlevel.html

・気象庁気象警報・注意報の種類
 https://www.jma.go.jp/jma/kishou/know/bosai/warning_kind.html

⑥避難時の注意点
 実際の避難となれば、状況は様々です。
 既に災害が発生してしまっている場合や夜間で視界が悪い場合、移動中の危険が伴う場合、高齢者や障害を負っている方など避難する方の身体的な都合も関係してきます。地域によっては避難情報が発表されてからでは間に合わないという場合もありますので、避難情報や警戒レベルだけに頼らず、安全が確保できるうちに早めの避難を行うことが肝心です。
 避難方法には「水平避難」「垂直避難」「退避」が考えられます。

[水平避難]
 避難所や高台などの安全な場所に避難する。避難経路の状況によって安全が確保できるうちに移動する。
 単独で行動しない。避難経路上で危険な場所は避ける。動きやすい服装・靴を着用する。障害物に注意する。

[垂直避難]
 浸水時などに、2階以上の高いところに非難する。建物の状態(堅牢な建物で倒壊の恐れがないことなど)を確認して判断する。

[退避]
 自宅などの安全を確保できる場所に留まる。
 災害が発生している場合や避難に危険が伴う場合、夜間の避難など、避難場所への非難と自宅での退避のいずれが安全かは、その時の状況や災害の種類にもよりますので、無理をしない判断も必要になります。

 いずれにしても、まずは命を守ることを優先して避難を考えてください。避難場所への避難が困難な場合(避難経路で土砂災害や洪水が発生している、足元が危ない、既に浸水しているなど)や安全が確保できている場合には、垂直避難や退避を選択して無理に動かない方が安全な場合もあります。
 安全確保の手段としては、災害が予想される時点(安全なうち)に適切な避難を開始しておくことかと思います。
なお、避難経路については一度確認しておくことをおすすめします。水の災害は勢いがあり、一度水が溢れてしまうと、地下道のような低い場所はあっという間に移動ができないほどに浸水してしまいます。どの段階ならどのような手段、ルートで非難するのかといった避難所までの経過を想定しておくことが大切です。

⑦避難場所
 避難場所は公民館や学校など各地域に設けられています。
 避難場所には「指定緊急避難場所」「指定避難所」「福祉避難所」、他にも「地震時の退避場所」「津波避難ビル」と種類があります。
 一時的な非難には、「指定緊急避難場所」「地震時の退避場所」「津波避難ビル」、一定期間の避難生活が必要な場合には、「指定避難所」「福祉避難所」が利用されます。
 豪雨災害の避難としては、まず、「指定緊急避難場所」への一時避難が考えられますが、災害の種類によって対応している指定緊急避難場所は異なりますので、最寄りの指定緊急避難場所を確認しておいてください。
 また、先日の報道でもありましたが、鹿児島市では7月3日の記録的豪雨の際に一部の避難場所への避難者の集中、避難場所として指定されていた施設の近辺での河川の氾濫といった事態が発生しましたので、指定緊急避難場所の配置や定員の見直しを検討するようです。
 なお、指定緊急避難場所を確認して、そこまでの避難経路や避難の手順などを決めたら、実際に歩いてみたり、マップを作成するという作業を行っておくのも避難時に有効です。

・鹿児島市 指定緊急避難場所・指定避難所・地震時の退避場所・津波避難ビル
 https://www.city.kagoshima.lg.jp/kikikanri/kurashi/bosai/bosai/hinanjo/shite.html

・鹿児島市 避難施設(指定緊急避難場所等)案内標識看板
 https://www.city.kagoshima.lg.jp/kikikanri/kurashi/bosai/bosai/hinanjo/kanban.html

⑧豪雨災害の後
 被災してしまった場合、自治体から慶弔金や見舞金の支給、税関係の軽減、その他にも住宅、教育、保険料、貸付など行政からの支援を受けることができます。
 罹災証明の発行、支援内容・手続きなど詳細な点は市町村役場に確認してみてください。
 まずは、被災箇所、状態が判るように写真を撮っておきましょう。
 それから、片付けに入りますが、衛生面の問題がありますので、マスク、手袋は必須。水に浸かってしまった家電製品などはよく乾かして、使用できるかどうかの確認は慎重に行ってください。更に、車などは安易にエンジンを掛けず専門業者に連絡してください。
 また、ゴミ出しに関しては通常と異なる場合がありますので、市町村役場に確認してください。
 家屋の浸水については、泥などを除去して消毒を。通気して十分に乾燥(扇風機の使用も可)させることも大切です。後々、衛生被害やカビの発生など思った以上に家屋は被害を受けています。
 また、掃除には電気を使用しますが、ブレーカーを上げるときに漏電している恐れもありますので注意してください。水に関しても、上下水道、浄化槽などの確認を行ってからの方が宜しいかと思います。特に上水道は、飲み水として人体に取り入れるものですので、汚れに注意してください。目では綺麗に見えても、汚染されていて魚などの水生生物は死んでしまうことがあります。
 とにかく、浸水被害は安易に考えず細心の注意を払うことが大切です。
 豪雨災害においても、避難生活や自宅が復旧するまでの間に備えて、防災グッズとして飲用水、食糧、非常用の簡易トイレなどを常備しておくと役に立つかと思います。

さいごに
 鹿児島市内も1993年8月6日に大規模な水害(8・6水害)が発生しました。
 その後は治水事業が進み水害は減っていますが、高台の住宅地や急傾斜地も多く豪雨災害は発生しています。先日の7月3日にも記録的豪雨で洪水、土砂崩れが発生しました。
 8・6水害では、多くの家屋が浸水し2階部分まで被害を被ったり、土砂崩れも発生して、当日の被害も相当なものでしたが、その後も断水が続いたり、川から上がってきた泥や流木の後始末など、季節も夏ということもあり体力面でも衛生面でも大変な状態だったのを覚えています。

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空家問題への対処 その②「空き家の活用」

空家問題への対処その①「空き家問題について」の続きになります。

⑤空き家の活用方法
 今後、空き家を放置することは法律による規制も厳しくなりますのでできるだけ避けた方が良いと思われます。では、放置することなく空き家を活用したり、適正に管理するにはどうしたらいいでしょうか。
 まずは概ね4つの方法が思い付きます。
・売る…中古住宅、古屋付土地、更地
 家屋が使用可能な状態であれば中古住宅としての売買も可能です。リフォームやリノベーションを施してから売るのか、現状のまま売るのかは地域性や売却のターゲット層に合わせて検討してみてはいかがでしょうか。ただ、売却後のこと(雨漏りやシロアリ被害、設備の故障)も考えれば、一度、家屋の状態を入念に調べて問題のある部分の修繕等は行っておくことをお奨めします。
 また、修繕しても使用可能か判断できない場合や、家屋の痛みが激しく現状のままでは使用できないが解体する費用までは捻出できないといったような場合には、買主に家屋の使用の判断を委ねるものとして古屋付土地での売買も検討できます。不動産を探している方は多種多様ですので、見る方の価値観で活用方法が見つかるかもしれません。ただ、建替えを希望される方からは、解体費用を売り値から差し引いてほしいという相談があり値引き交渉に応じるという結果になることも多いと思われます。
 家屋や庭の痛みが激しい場合には古家付土地ではなく、予め、更地にして売り出すということも考えられます。更地の方が外観からも土地についてはっきりしているので買い手が見つかりやすいですし、売却後の問題も発生しにくいと思います。ただ、解体費用の負担や固定資産税の増額(軽減措置の適用外になる)という出費に繋がりますので、売り出し時期と合わせて検討してください。

・貸す…リフォーム後賃貸,DIY賃貸
 住む予定はないが売ることまでは…と思う場合には、貸すという選択肢もあります。
 将来的には自ら住む予定だが、とりあえずまだ先のことなので、されまで空き家にしておくのはもったいないとか、人が住んでいた方が朽廃しないという理由が考えられます。ですが、借主にとってはその貸家が居住の本拠となりますので、貸主が使いたいから出て行ってほしいと言ってもすぐには承諾できないところであります。そのため、将来的に自ら住むことを予定している場合には「定期借家契約」にしておくことも必要になります。定期借家契約は普通の賃貸借契約に比べて手続きが必要だったり、なかなか借り手が見付かりにくく、家賃を安めに設定する必要があったりとデメリットもありますが、立ち退きの交渉などが必要ない点で大きなメリットもあります。
 普通の賃貸借契約、定期借家契約のいずれにしても、貸すためには、借り手が見つかるよう、予め募集するにあたってはある程度のリフォームが必要になります。このリフォーム費用については、どこまで手を入れるかによって大きな負担となりますので、今後得られる家賃と比較して検討してみてください。また、このリフォーム費用の負担が重いという場合には、借主にリフォームを認めるDIY賃貸という方法もあります。借主にとっても、自分好みにリフォームしたいという希望に沿うことができますので、貸主、借主双方のメリットになる場合も多いかと思います。ただし、原状回復の範囲や造作買取、その他特約で定める事は多くなります。

・所有する…別荘,帰省時宿泊
 売りたいという事情もなく、貸したいという事情もない場合には、家族誰でもが利用できる別荘にしたり、お墓参りなどで帰省した際に泊まるための家として使ったりという方法で所有を続けるのも一つかと思います。ただし、居住の本拠としているわけではありませんので、日常の管理を適切に行う必要や所有している事での費用は毎年かかります。
 また、いずれ売買する場合などには、居住していたことや相続したことに関する譲渡所得税の優遇措置は受けられなくなる場合があります。

・その他…譲渡、寄付
 その他の方法としては、譲るということも考えられます。近くに住む親戚に譲ったり買い取ってもらったりしますが、個人間売買になることも多いかと思いますので、契約書の作成や建物の調査など一定の専門家を交えながら進めていくことをお奨めします。また、地方公共団体によっては、条件を満たせば寄付として受け入れたりということもしているみたいです。「空家対策特別措置法」の施工後、役所では空き家対策の窓口も多く設けられていますので、ご相談されてみてはいかがでしょうか。

⑥空き家を維持管理する方法
 建物は現物ですので、時間の経過とともに劣化は進んでいきます。活用方法を検討している期間や当面所有するとした場合などで、長期に渡る場合には維持管理が必要になります。庭があれば草木が覆い茂りますし、ゴミの投棄をされるかもしれません。家屋も風を通さなければ湿気がたまったり、害虫被害を受けたり、気付かないうちに雨漏り等が起きてしまうと、使用上の問題や周辺への悪影響となります。
 このような状態にならないよう適切な管理が大切です。管理を怠った結果が空家対策特別措置法にいう「特定空き家」に繋がります。
 遠方で管理ができないというような場合には、空き家管理業務を行っている業者もありますので、検討してみてはいかがでしょうか?最近はふるさと納税の返礼品として空家管理サービスを提供している自治体もあるみたいです(兵庫県加古川市)。
 周囲に迷惑となったり、特定空き家とされてしまったり、せっかくの家屋の資産価値が下がってしまわないように、適切な管理や活用方法を検討してみてください。

⑦空き家問題に対する支援
 空き家対策については、役所や各種団体が様々な支援策を行っています。
 空き家の活用に対しては、空き家バンクや空き家活用アドバイザーの派遣。
 空き家の解体についても補助金が設けられていたりします。
 各支援策や空き家活用の相談受付など、個別の案件によって最適な支援策は変わってくると思いますので、お問い合わせしてみてください。

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プロフィール

エム管理不動産(永田行政書士事務所)

Author:エム管理不動産(永田行政書士事務所)
エム管理不動産(永田行政書士事務所)では「不動産取引」「分譲マンション管理組合支援業務」「行政書士業務」を行っております。

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