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大規模修繕工事は必要か

必要です。おはようございます、エム管理不動産です。

先日のブログでも申し上げたように、新耐震基準を満たす最古の建物は、既に35年経過していることになります。
いくら新築当時に耐震基準を満たしていても、35年手入れをしてこなかったマンションが地震に耐えうるとは非常に考えにくいからです。

 国交省が定めるガイドラインでは、12年周期でのお手入れ=大規模修繕工事を推奨しています。
35年までなくても、15年手入れしていないと聞けば修繕を推奨しますし、20年手入れしていないと聞けば「急いだほうがいい」と言います。
20年、運よく住民に直接の被害がなくても、建物を詳しく調べてみて全く問題なかったということは、まずありえません。

マンション大規模修繕のメインは、外壁(防水)、配管、設備改修です。
今、配管、設備改修を急がなければならない理由がなければ、私は最初の修繕工事には、外壁工事をお勧めします。

外壁工事は外観がキレイになることが目的ではありません。
外壁は、塗装がはがれた箇所や、小さなひび割れから雨水やが侵入し、コンクリートにしみこんだ水分が、鉄筋に到達します。
水に触れた鉄筋がサビる、腐食する→もろくなる、粘りがなくなる→建物が壊れやすい…といった具合です。
雨水でなくても、単純に空気が入り込むことで、鉄筋が酸素と反応し、サビが生じます(コンクリートは元々強アルカリ性で鉄筋のサビを防いでいるのですが、そのアルカリ性も経年により弱まってきます)

爆裂
コンクリートの「爆裂」。内部鉄筋がさびることで体積が膨張し、コンクリートを持ち上げてしまう現象。これがある場合は、内部鉄筋のサビ、腐食が強く疑われます。

修繕工事では、塗装のはがれや小さなヒビなど、雨水の侵入口となる箇所を塞ぎます。
そして内部鉄筋がサビている場合、サビ止め剤を注入し、モルタルなどで補修して、それ以上サビるのを防ぎます。
内部鉄筋は、開けてみたらサビだらけ!となっても、交換はできないというのがツライところ。どうにもならないと泣く前に、予防が一番です。
全くサビさせないというのは不可能ですが、サビを最小限に食い止め、強度を補うことはできるのです。
 まずはこれで建物強度を維持・回復させる。それから次の修繕工事に取り掛かる…というのがベストではないかと私は考えています。

もちろん、外観もきれいになることで、マンションの資産価値も向上するというおまけつきです。

塗装と言えば…最近は湿気を吸収してくれる吸湿塗料というのもあるそうですよ。これは外壁というより内部の共用廊下、階段などに有効ですね。
 
鹿児島も連日の大雨に見舞われました。立派で頑丈なマンションも必ず影響を受けています。
ちょっと外壁を見上げて、気にかけてあげてください。

エム管理不動産
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エム管理不動産(永田行政書士事務所)では「不動産取引」「分譲マンション管理組合支援業務」「行政書士業務」を行っております。

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