今年も一年ありがとうございました。

こんにちは、エム管理不動産です。

年末だ年末だと騒いでいたら３１日になってしまいました。
年末すら終わってしまう…

弊社は１月１日～３日をお正月休みとさせていただきます。
新年は１月４日９時から営業です。

お休み中も、緊急のご連絡等ありましたら、お電話にてご連絡ください。
転送電話で対応させていただきます。

今年もエム管理不動産をご贔屓いただき、誠にありがとうございました。
来年も皆様のお役に立てるよう、精進してまいります。

どうぞよろしくお願いいたします。


写真は先日行ってきた加世田の小湊漁港です。
来年もいい年になりますように！！

エム管理不動産

年末のご挨拶

　早いもので、今年も残すところあと数時間となりました。
　今年も多くの方と出逢う機会をいただき、大変感謝しております。

　来年は1月4日から通常営業しております。
　来年も、たくさんの方々と出会う機会がありますよう。また、皆様が健康に過ごされますよう、心よりお祈りしております。

エム管理不動産

イプシロンの話

こんにちは、エム管理不動産です。

昨夜、ご覧になりました？



イプシロンロケットの発射。
私は顧問を務める鹿児島市内のマンションの屋上から見せてもらいました。
先日大規模修繕を終えた、ピッカピカの屋上です。

こちらのマンション、ロケット打ち上げの時は決まって屋上に出て空を見上げる有志の会がありまして、
見においでよとありがたいお言葉をいただいたので、遠慮なくお邪魔してきました。

振舞われたコーヒーを飲んでお菓子をパクつき、
スマホで実況を確認しつつ、方向はどっちだ？？とキョロキョロしていると（そうしてる間にカウントダウンは終わっていた）、
発射から３０秒ほどでその姿が！



わーすごい！ほんとに見えた！と思っていたんですが、
実況から流れる発射後３分で四国上空、５分で紀伊半島、というそのとんでもないスピードに大興奮！

ロケットってすげえ！！！と感じた次第です。

種子島や内之浦を擁する鹿児島は、やはりロケットの話題は他県より盛り上がりますね。

宇宙のロマンがお好きな方、ぜひ鹿児島においでくださいね！

イプシロン打上成功

　昨夜は、唐湊の某所にお呼ばれしてイプシロンロケットの打ち上げを見守りました。
　直前まで、天候が大丈夫かなと不安でしたが、若干の雲はあるものの上空は快晴。更に嬉しいことにとても
暖かかく、コーヒーとアップルパイ、チョコレートを頂きながら楽しい一時となりました。

　この唐湊地区は、市街地近郊でありながら少し歩けば高台もあるという、眺望や環境に恵まれた立地にあり
ます。また、川が近くを通り、温泉も豊富にあります。普段、暮らしていると気付かないのですが、こういっ
たところは鹿児島ならではなのかもしれませんね。
　以前、不動産業を生業とすることも考えていなかった頃、鹿児島の土地は高いねって話から、2つの半島か
ら成る鹿児島県では平地が少なく住宅地として適した土地が限られているからだとの結論に至ったことがあり
ます。すぐに高台に行けるところも、身近に海や川を感じられるところも、温泉が出るのもこういった地形が
関係しているのではないでしょうか。

　次は、初日の出、そして夏には花火大会を昨日の場所から見る約束をしてきました。今から楽しみです。


エム管理不動産

タワーマンションの固定資産税見直し

　先日、新聞でも2面使って掲載されていましたが、平成29年度税制改正大綱が与党から発表されました。
　特にマンション関係として注目したいのは「タワーマンション等の固定資産税の見直し」です。これに関係 した事柄として、3月にされた「マンション標準管理規約」の改正でも、「価値権割合の導入」について意見が交わされていましたが、いよいよ現実のものとなってきました。
　この改正は、マンションに対する税金を計算する上での評価と、実際の売買価格での差異を埋めるために行われます。しかし私共マンション管理士としては、お金の面だけではなく、コミュニティー形成や議決権割合に関しても気になるところであります。

　マンションは、一つの不動産に多数の方が住まうという性質から、物事の決定には区分所有法や民法など様々な法律から、その決議する為の決議要件が定められています。
　評価額に差を設けることに伴って、マンション管理組合での各人が持つ議決権にも差を付けた場合、現在でも複雑な決議要件の判断が更に複雑になり、スムーズで的確な運営に支障が出てしまうことのなってしまうのではないかと気になります。
　もちろん、規約で1住戸1議決権と定めれば、ある程度は容易になりますが、これを定めるにも専有部分の広さや持分等と比較して、不公平が生じてはなりません。これに加え評価額の差を反映するとなれば、さらに注意が必要です。
　議決権は皆様の権利に関わる重要な部分ですので、マンション管理士として規約の作成に関与する場合には、特に注意を払う部分です。

　今回の対象となるマンションは概ね20階建以上であり、そのうち、平成29年3月末以前に売買契約が締結されているマンションは除くということですので、すべてのマンションに適用されるものではないですが、鹿児島県でも近年は高層建築物が建築されていますので、注目すべき内容の改正だと感じています。

エム管理不動産

おいしそうな話

こんばんは、エム管理不動産です。

秋を通り越してすでに冬ですが、最近「実りの秋」というのを実感します。

市内からちょっと離れた物件に向かう道すがら、柿やみかんが鈴なりです。

昨日は薩摩川内市（きんかんが有名）に行きましたが、どのお宅のお庭にもきんかんやらみかんやらがわんさと生っていて
うらやましいったらありゃしない！


そしてこちらは弊社近くの空き家の柿の木です。
こんなに…こんなに生ってるのに、誰も取らないのですか！！？？
黙ってカラスに喰われるのを待つだけだなんて！！！

弊社は空き家管理も致しますが、
なんなら空き家の果実管理もいたしますよ！！

何卒・・・なにとぞおおおおおお！！！

エム管理不動産

イルミネーション

　当社管理物件「シャーロットタウン」では、現在クリスマスに向けてイルミネーションを設置中です。
　以前、オーナーさんが設置されていたものがあったので、拝見したところいくつか点灯しなくなっていました。できるだけ繋ぎ直して使えるようにしようと試行錯誤し、短くなりましたがどうにかなりました。

でも、これでは足りないということでとりあえずいくつか購入。
　雨が止んだら設置頑張ります。



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上荒田賃貸マンション キャベンディッシュ405号室 募集開始

　当社管理物件「キャベンディッシュ405号室」の募集を開始しました。
　何といっても、この物件は綺麗です。オーナーさんが隅々まで補修を掛けていますので、新築マンションに見劣りしない位の内装となっています。
　他にも、オートロックや防犯カメラといった防犯設備も充実し、交通アクセスも非常に便利です。
　他にもアピールポイントは多数ありますので、是非ご内覧ください！！

　鍵交換も終わりましたので、先程、写真撮影を兼ねてレイアウトに少し説明書き等を施してきました。（部屋やカーテンのサイズが判ると便利かなぁと思って作りました。）

共益費まで含めて50,000円、今なら駐車場も敷地内に確保できます。



エム管理不動産

看板作りの話

　先日防犯カメラを設置された管理組合様から、防犯カメラ設置のプレートを作ってほしいとのご依頼がありました。専門業者ではないのでウン十万円もするような機械は準備できませんが、以前、立看板用に購入したカッティングマシンで作成しました。

やはり、防犯カメラは、証拠を撮るためではなく、犯罪抑止の意味であってほしい。その為には、周囲の方にしっかりと認識してもらうことが大切ですね。
　このカッティングマシン、幅30センチまではカットできるとのことで、大変重宝しています。



エム管理不動産

イルミネーション初心者の話

こんばんは、エム管理不動産です。

弊社のとある管理物件は、この時期になるとイルミネーションをやってたんだそうです。
それが大家さんが設営が大変になり、数年前から中止していたそうです。

やってみたい…（やったことないけど）

というわけで数年ぶりに電飾を引っ張り出してみました。
結構立派なのが４本あったのですが、２本はもう光らない。

ので、あなたの○ンズマン宇宿店でLED電球１００球（\４９８０）を２つ購入！
色はカラフルに８色ＭＩＸ！

ネットで「初めてのイルミネーション」ガイドとかを見ながら、
とりあえず植え込みに引っ掛けてみました。

１時間試行錯誤した結果がこちら！



すごい場末感！

ＬＥＤ１００球って相当明るいんじゃない？と思ってたんですが、まるで暗い！！

その上頼みの綱だった古い電飾２本も接触が悪いのか勝手に消えちゃう始末。

時々個人のお宅ですんごいイルミネーションやってる所がありますが、
すんごいお金と労力をかけてるんだなぁと痛感しました…

もう一度作戦練り直しです…
あと多分、色は統一したほうがオシャレです…

エム管理不動産

規約敷地の話

　分譲マンションでは建物だけでなく、その敷地を使うために区分所有者の皆様はその土地の所有権も持っている事と思います。不動産には固定資産税という税金がかかり、このマンションの敷地に掛かる固定資産税は区分所有者に按分して課税されています。今回は、この固定資産税についてマンションが建っている土地ではなく、近くにマンション管理組合が持っている規約敷地の場合はどうなるのか？といった質問をいただきました。

　答えは、マンションが建っている敷地と同様に按分して区分所有者に課税されます。

　ただ、このような質問が来るという事は、これまではマンションの敷地はマンションの建っている土地のみである場合が多く、あまり規約敷地というものはなかったのではないでしょうか。それが、駐車場の確保や、組合活動が活発になることで管理組合が土地を取得するというケースが出てきたのでは？そう感じています。

　これから、管理組合が土地を取得するという議題が持ち上がってきた場合には、法人で取得するのか、区分所有者の共有で取得するのかなど、権利関係や税金の面で複雑な部分もありますので、専門的な知見を参考にされることをお奨めします。

エム管理不動産

パソコン修理の話

　朝イチバン、着替えていたら電話が鳴り「パソコンが動かない」と。
　電話ではよく解らない内容だったので、直接見に行くと画面に「0xc000000f」のエラーメッセージが出ています。何らかの更新がされたり事情があったのでしょうが、仕事に支障を来す状態となっていたのでまずは対策を。とりあえず、基本中の基本「再起動」…ウントモスントモ。
　修復ディスクが作ってなかったので、OSが同じ他のパソコンで作成。BIOS設定を確認して、修復ディスクを起動。ひとまず復旧することができました。
　いつものように相談くれた相手様にはバックアップの大切さを説明して自分の業務に戻りました。
　今年はWindows10の自動アップデートの関係かトラブルも多く、10台ほどパソコンの調整を行いました。あくまでも本業とは異なり専門家ではないので、専門店には及びませんが、パソコンの事で何か困った時は連絡いただければ頑張ってみます。

エム管理不動産

いい肉の日の話

こんにちは、エム管理不動産です。

既に１２月ではありますが、１１月は語呂合わせで「いい○○の日」ラッシュでしたね。
有名どころでは１１月２２日の「いい夫婦の日」、２３日は「いい兄さんの日」、という具合です。
　
そんな中、私の心に響いたのが１１月２９日、そう「いい肉の日」。

ということで、母を誘って焼肉食いに行って参りました。
宇宿にある、大変美味しい焼肉屋さんです。

平日なので、空いてるかな？思っていたのですが、来るわ来るわですぐに席が埋まってしまいました。

（さすが、いい肉の日。今回は運が良かったけど、次からは要予約ですね。）

普段の質素な食事の反動でしょうか、腹が膨らみ過ぎてへそがひっくり返るほどたらふく飲んで食って、
帰りには隣のテーブルの女の子が食べていたおいしそうなハンバーグまでお持ち帰り。
幸せなひと時でした…

ところで１１月２９日は「いいフグの日」でもあるらしく…
来年はフグを食えるように仕事頑張ります！

大規模修繕工事完了＆お披露目会！

こんにちは、エム管理不動産です。

私が顧問を務めるマンションが、夏の終わりから大規模修繕工事を行っておりました。
外壁塗装と屋上防水です。

それが１１月で完了！
昨日の日曜日、施工会社の社長さん、組合員の皆さんとで完成お披露目会を行いました！


施工会社さんと約１時間半かけてマンションを歩き、どのような工事を行った、最適な管理方法などの説明を受け、
また組合員さんからも、気になる点、今後どういった点に注意すべきか？などの質問が飛び交いました。



また久しぶりに組合員さんが集まったことで、今回の工事とは別に、
電灯がほしい、階段に滑り止めをつけたいなどの意見もワイワイと上がり、
みんなでマンションを良くしていこう！という意気込みが感じられて

素敵なマンションだなあ（じーん…）となるお披露目会でした。

屋上もピッカピカ！
前夜に降った雨もこのとおり！


皆さん、本当におめでとうございます！そしてありがとうございます！

エム管理不動産

マンション管理士、管理業務主任者 本試験

　さて、今年は11月27日に「マンション管理士」、12月4日には「管理業務主任者」の本試験が実施され、マンション管理業に携わる方には、とても緊張された1週間だったかと思います。
　私の元にも、受験された方から結果報告の連絡があり、今年は良い知らせを伺う事ができました。

　この2つの試験は似ているようで、マンション管理士は7～8%、管理業務主任者は20%と合格率が全然違います。専門学校ではダブル受験と言って2つ同時に合格を目指す講座が設けられているので、私も受験した頃は同時合格を目指しました。
　結果は一年目にマンション管理士、次の年に管理業務主任者とダブル合格は叶わず、二年間勉強を続けることとなってしまいました。

　ですが、ダブル合格も効率から考えると望ましいですが、今、振り返ってみると二年間勉強を続けたことで、内容がある程度頭に刷り込まれて、結果的には現在の業務に活かされていると感じています。その理由の一つに法律から建築や会計等、とにかくこの試験は出題範囲がとても広く山かけも難しいほどなのですが、実際にマンションの管理業務に携わってみると、出題範囲の段でない程に様々な事に対応する必要が出てきます。この時に、受験で勉強したことで多少でも知っているというのが大切で、対応に差が出てきます。

　これから勉強される方がいらっしゃいましたら、実際に必要なのかな？と頭を捻るような出題内容もたくさんあるかと思いますが、多くの事を知っておいて慣れることは、将来、実務をされたときに大いに役に立ちます。「ああ、これの事だったのか」と。私がこの仕事を始めた頃に実感したことです。
　プロとしてできる限り依頼者様の要望に応える為と、勉強中に嫌気が差したら思い出して頑張っていただければと思います。

エム管理不動産

マンションの表札

　先日の新聞に、最近は防犯上の理由でマンションの集合郵便受等に名前を出さないところが増えているとありました。確かに当所の管理先でも名前を出しているマンションと出していないマンションがあります。記事にあった通り、建築年数が新しいほど出さない傾向にあるというのがそのまま当てはまっています。

　マンション内のコミュニティーを考えれば、どこに誰が住んでいるのか判り易い方が良くも思えます。
　ただ、一つだけ、最近は皆様の防犯意識の高まりから、マンションに防犯カメラを設置したいという相談を受けて業者さんと下見にお伺いする機会も増えていますが、1台は郵便ポストが映るように設置するようお願いしています。出入り口も大切ですが、郵便ポストは悪戯も多く大切な情報も集まるところですので、設置の際は是非検討してください。

エム管理不動産