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クローズアップ現代+ マンション問題

こんばんは。

昨夜の「クローズアップ現代+」、有名な番組ですのでご覧になった方も多いのではないでしょうか。
私共も、日本マンション管理士会連合会という所属団体の上部団体より連絡をいただき、視聴しました。

内容は、マンション管理についての問題で、
・管理不全
・所有者不明問題
・段階積立方式による修繕積立金不足
・2つの老いと呼ばれるマンション自体の老朽化と住民の高齢化
・マンションの供給過多
このような問題が取り上げられ、出演者も、マンション業界で著名な方々です。
内容も大変興味深く、今後のマンション管理を行う上で、避けては通れないと考えているものでした。

本日、マンション管理のページに掲載させていただきましたが、国交省の公表資料、分譲マンションストック戸数、築後30.40.50年超の分譲マンション数、マンション建替えの実施状況を見ても、マンション老朽化の問題は今後更に増えてくるように思います。

都市部に便利に住める居住形態として魅力のあるマンション生活ですが、購入したらそこで達成ではなく、購入後から一戸建て以上に管理というものが強く関わってきます。
弊社もマンション管理士事務所として、理事会・総会の運営や規約の見直し、修繕計画の作成、修繕積立金の見直しなどの通常の業務に加えて、これまで様々な問題の解決に取り組んできました。

特に印象に残っているものは、

委託管理から自主管理に切り替えて以後の決算報告ができていないということで、数年分の決算を作成しての臨時総会。

長期滞納に対する先取特権に基づく競売請求。
弁護士の先生の協力をいただきながら取り組みましたが、相続が生じている物件で、被相続人の戸籍が不明ということで難儀した案件です。

地場銀行での大規模修繕融資。
住宅金融支援機構の融資基準に合わなかったため、銀行のプロパーでの融資となりましたが、やはり数千万という金額のため、また、銀行にも事例がなく苦労しました。管理組合の担保となるものは共用部しかなく、物的担保が見込めず、人的担保を強調しての融資申し込み。
また、非法人の管理組合での申し込みのため、万が一の場合の返済については、各区分所有者にどのようにして責任が生じるのか、その負担割合はどのようになるのか。区分所有法や規約から理論を構成しました。

マンションの多い大都市だけではなく、身近な地元鹿児島でも様々なトラブルが発生しています。マンションという所有形態自体の歴史が浅く、これからも、管理の場面で様々な問題が出てくるでしょうが、管理組合の運営に少しでも力になれるよう、研鑽を積んでいきたいと思います。

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山田食堂ととや

こんにちは。

今日は、先日の顧問管理組合で開催された定時総会の後にいったランチのお話。
毎月、理事会の後にお楽しみのランチに行くのが恒例となっていまして、なんだかこの日はがっつりと食べたい気分でした。
無事に総会が終わった安堵感からでしょうか。

だったら定食屋が一番!と、以前から気になっていた山田にある「山田食堂ととや」さんへ。
第2駐車場まで満車の大賑わいでしたが、待った甲斐があってテーブル席に通していただきました。
テーブルで注文ではなく、始めに食券を買うのですが、メニューが豊富でかなり迷います。
人気No1はチキン南蛮、No2は天津飯セット…
もちろん、私は「人気!」「おすすめ!」に弱いので、天津飯セットを選択(最近、特に「お任せします」と言うことが増えてきました)。
他の2人は、焼きさば定食、ハンバーグ定食を選択。
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さばの大きさにはびっくりしました。40センチはある立派な型。
釣り好きの身としては、時期の話や釣り方の話で盛り上がり。
若い女性の方でしたが、お店の店員さんも愛想よく、とても気が利く接客をなさっていました。

来月はどこに行こうかな。考え中です。

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マンション管理士業務10年

こんにちは。

今日の午前中は、行政書士政治連盟の年次大会でした。
普段、こういった総会では準備側に居りますので、一会員として参加すると資料の作り方や議事の進め方など大変参考になります。
「解り易く適切に」というのは、幾重にも工夫が要りますね。

さて、2009年5月29日は私が鹿児島県マンション管理士会に入会してマンション管理士活動を始めた日です。
そう、今日で丸10年が経ちました。

このブログやホームページでもお伝えしているように、マンション管理の環境は常に変化しています。
中でもこの10年で最も変わったのは「情報」ではないでしょうか。
10年前は調べたいと思っても、書籍やインターネットでは十分な情報が得られず苦労しました。
もちろん、常に情報を追い続けているというのもあるでしょうが、今では大分細かい所まで調べることができるようになりました。
ただ、その分、これは違うんじゃないかなと思う情報を見掛けることもありますが…

マンション管理は専門家や業界の方だけではなく、一般の方が管理組合を組織しています。
情報公開が進んだことは、私ども専門家としてはその分指摘が厳しくなることではありますが、結果としてより良い管理に繋がるものと思っています。

そして、最近なんとなくですが、次は、IT化かなと感じています。
不動産業界ではIT重説が始まり、契約等の業務を本部集約しているケースも見掛けました。
マンション管理業界でも、電子投票の仕組みが管理組合に取り入れられてきていまして、非居住の組合員さんの議決権行使に一役買っているようです。
やはり、管理組合は組合員の皆様のものですので、できるだけ管理組合からのお知らせは読んでいただきたい。そして意見をいただいたり、議決権を行使していただきたいと思います。
同時にペーパーレスや業務の効率化、組合活動の活性化に繋がっていくといいなと思っております。

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たこ焼きの結果

こんにちは。

昨日のたこ焼きの結果。
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こんな感じで、冷凍たこ焼きはたこ焼き器にジャストフィット!

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焼き上がりはこんな感じ。

油をひいて焼いたので、外はカリカリになりました。
中がトロトロまではできませんでしたが、なかなかの仕上がりです。
美味しくいただきました。

次回は、焼く途中で具やだしををもう少し追加してもいいかも。と早くも次の計画を立てています。

たこ焼き器を手に入れるまではどうしようかと悩んでいましたが、実際に焼いてみると楽しいですね。
はまる気持ちがよくわかりました(^^)

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↑↑
ちなみにキャラクターはこれです。妻の実家と同じもの☆

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いただきもの

こんばんは。

鹿児島市内、今夜から明日にかけては雨のようで、だんだんと天気が崩れてきました。
ジメジメしてくると、なんだか調子が出なくなってしまいます。気を引き締めて頑張らないと!!

さて、弊社の今朝一番のお客様は佐川急便さんでした。
荷物は何かというと、妻の実家から送られてきました↓↓
2019052701.jpg

GWに帰省したとき、義父が「最近たこ焼きをよく焼いて食べている」と話していました。
そしてついに、我が家にもたこ焼き器が支給されました。
帰省の後から気にはなっていたんですが、作る時間があるかなぁとかいろいろ考えて、なかなか自分では買うところまで行きつかず…でも、情報収集だけはしていて電熱線の配置とか、プレートの溝とか、たこ焼き器には少し詳しくなりました。

そうこう考えているところに、たこ焼き器が突然来たものですから、驚きも驚きです☆

せっかくですので、今夜はたこ焼きをいただこうかなと考えています。
もちろん、失敗したとき用の冷凍たこ焼きも買ってきましたので準備は万全です。
冷凍たこ焼きもチンするだけじゃなく、たこ焼き器で油を入れて焼いたらカリッと美味しくなりそうですよね。
楽しみです(^^)

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折り返し

こんばんは。

鹿児島市内は今日も晴れていましたが、そろそろ梅雨に入りそうな感じの気候になってきましたね。

5月6月といえば、管理組合の総会のピーク。

弊社の顧問先の管理組合様も、半分が無事に総会を終えることができました。

普段、理事の皆様とは理事会でお話する機会があるのですが、組合員の方と意見交換を行うのは年1回の総会の場くらいしかありません。
年度途中に組合報を発行したり、アンケートを取ったりして意見をいただくこともするのですが、
やはり、多くの方と意見交換を行うと、気付かされることもたくさんあります。

中には、ここが解り難いとか、もっとこうして欲しいとか、厳しいご意見もあります。
日頃は専門職として仕事をしていますので、どうしても、専門用語が出てきたり、記載方法が堅苦しかったり…

でも、誰が見てもわかるようにというのは、組織を運営する上では非常に大切です。
(もちろん、対外的にはガチガチに固めた書類の方が良い場合もありますので、そこは臨機応変にです。)
なので、こういった意見はとても参考になり、ありがたいです。

今年の総会も、もう少し。
無事に終えられるよう頑張ります!

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タイムリー

こんばんは。

今日は雨でした。境界の確認や退居立会といった外仕事が入っていまして、少々難儀しました。
この雨も2、3日続くそうで、早く晴れないかなぁと待ち遠しいところです。

さて、以前、私共夫婦は不幸にも休業や閉店に遭いやすいというお話しをしましたが、もう一つ、最近よく行くところやよくやっている事がテレビで取り上げられたり話題に上ったりとタイムリーなことも多いんです。

今回も、伊敷に仕事で行くことが多かったところ、昨日の「かごピタ」で伊敷特集が組まれていました。
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宮下純一君が食レポをしていまして、上手だなぁと感心しながら見ていました。
水泳もできて、レポートも上手で、更には背も高くかっこいい。羨ましいところです。

私も、今日ももちろん伊敷で仕事でしたので、せっかくならと思い紹介されていたラーメン屋さんに行ってきました。
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「ラーメンみなと」
海鮮トマトラーメンと黒豚ラーメン、黒豚カレーがメニューに並んでいます。
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黒豚ラーメンは食べた後に写真を撮ればよかった!と後悔しましたので、今回は海鮮トマトラーメンの写真のみ。
実際は黒豚ラーメンも黒豚カレーも食べてみましたよ。

私の個人的には黒豚ラーメンが好みでした。
妻は、酸味の効いたトマトラーメンを気に入っていた様子。

味の感想は宮下君のレポート通り、美味しくいただきました。
ごちそうさまでした。

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チラシの効果

私の事務所では、チラシのデザイン作成も行うことがあります。団体のパンフレットやセミナー案内、お店のチラシ等々。
元々、趣味で写真加工やデザインのソフトは使い慣れていたのですが(自社のホームページ、名刺、のぼりなんかもデザインしています)、仕事に役に立つ日が来るとは思っていませんでした。

今回は、建設業の友人から頼まれてチラシを作成。原稿の作成だけですので、データを渡して印刷はセルフ。印刷会社とポスティング業者に頼んで配布したみたいです。

効果はどうだったかなぁと気になっていたところ、反響があって仕事に繋がったとのことでしたので、一安心(^-^)
さすがに知名度で広告効果は大手には負けるようですが、継続していけば知名度も上がるはず。

少しずつですが、こうして成果がでているのって励みになりますよね。
今後の広告戦略も含めて、会社が成長するよう応援していきます☆

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ミスマッチ

こんにちは。

先日、ある障害者の方から相談を受けました。
内容はプライバシーに関わる事なのでお伝えできませんが、引っ越しを迫られているとのこと。

一度会ってお話を聞かせてくださいと伝え、面談。
新しい住居を探すにも、条件が厳しくなかなか見つかりそうではありません。
そして、その方にとっては今の住居に住み続けた方がいいのではとも思いました。
大屋さんも物件の管理人さんも同じ意見でしたので、ひとまず関係者や行政機関を方々駆け回って、結果、引っ越しをしなくてもいいという結論を得ました。
最後には皆さんが、個人的には今のままが良いと思いました。と仰っていました。

この問題の過程で、障害者の方や社会的弱者の方に有用な物件サイトがあるということは聞いていましたので利用したのですが、他県は活用が進んでいるのに鹿児島はなかなか進んでいない(多様な対応をしている物件がほとんどない)という状態でした。

先日、行政機関のある方から空き家問題も含めて相談したいと言われましたので、今、とても空き家対策等の話題に目が行きます。

同じ頃にある地元大手の社長さんとも話をしましたが、外国人の受け入れについて前向きな意見をお持ちでした。
そして、私の事務所にも先月後半だけで3件、外国人の賃貸仲介を頼まれました。

また、昔は家賃は給料の3割と言われていましたが、新築物件の設備の充足やリノベーション等で、賃料相場自体が上がっているとも聞きます。
昔はなかったスマホの普及等で家庭の固定支出も増えています。
シングルマザーや非正規雇用等、様々理由を抱えて思うような所得を得られていない方も多くなっているように思います。

社会的弱者、外国人、そして思うような所得を得られていない方々がいる一方で空き家が発生しているのを考えると、需給のミスマッチも空き家問題の原因に加わっているのではないかとも思います。
空き家対策は簡単ではないと思いますが、私共、不動産に関わる業種が第一線ですので、何かヒントになることが得られるよう考えてみたいと思います。

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決算で多い相談

こんにちは。

連休気分もすっかり抜けて、仕事モードに体が慣れてきましたね。

さて、各種団体やマンション管理組合では、そろそろ総会に向けた準備も整った頃でしょうか。
この時期になると、よくある問題が…「お金が合わない」というもの。決算書を作ってるけど現金が多かったとか、残高が合わないって相談を受けます。

さすがに1年分を精査するとなると結構な労力が必要ですが、合わない決算書を提出するわけにもいきません。
合わない分は過不足や雑損益でいいかな?って言う方もいますが、簡単にすると来年見付かったときに面倒ですよ。
答えは今持っている物が示しているので、1つずつ地道に仕訳をしてみてください。答えありきなのでちゃんとすれば合うはずです。
入金をまとめて計上して、あれこれ差し引きする方もいますが、合わないときはこれも見直した方がいいような気がします。
合わない金額から間違いを探すと見つけやすかったりしますので、まず、一般会計と特別会計があるなら、どっちが合わないのか、振替えの間違いはないのかから探してそれぞれの合わない金額を出すのも解決への道です。

それでもどうしても合わなくて…と言われて毎年何件か決算をするのですが、出納の当事者ではないので一から帳簿を起こしていきます。
すると、以外と簡単なところでミスが見つかるわけです。

私も数字は嫌いじゃないのですが、1年分になるときつい部分もあります。
このように1年分をまとめてすると大変ですので、月次での決算、残高照合をすると年度代わりに楽できますよ。

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ニコラ・テスラ

こんにちは。
GWはいかがだったでしょうか?

私共は、後半に妻の実家に帰省してきました。
妻の実家は宮崎県の三股町にあるのですが、たまたまこのタイミングに合わせて、加治木と都城の用事がありましたので、帰省と共に打ち合わせることができました。

ところで、GW中に見たテレビで、ニコラ・テスラの番組を放送していました。
日本ではあまり馴染みがないみたいで、これまで、ニコラ・テスラの話をしても、「よく知らない…」「よく分からない…」と言われてきましたが、交流電流やテスラ・コイルといった発明をした偉人です。
地震発生装置やテスラマシン等々、オカルトな分野でも有名な方です。

結局のところ、よく知らない…って方とは、ワイヤレス充電だよって話すとなんとなく伝わるのですが、今回のテレビで紹介されていたので、つい「この人だ」って妻にうんちくを話したところでした。

私自身、文系なので専門分野ではないのですが、相対性理論なんかも好きで話題に上がるとついつい聞き入ってしまいます。
興味ある方はニコラ・テスラさんの偉業、是非調べてみてください(^-^)

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毎月一日の恒例行事

こんにちは。
GWもあと4日ですね。
もう中日を過ぎたのか…とちょっとテンション下がりそうなところ。
ですが!例年なら今日からがGWの始まり。これまではおまけ!と気分を休みモードに戻している方も多いのではないでしょうか。
今回の10連休の偉大さにただただ感服です。

また、前半崩れてしまった天気も後半で回復して、行楽地もたっぷりと楽しめそうですね。

さて、話は変わりますが、一昨日のお話。
毎月一日は神社参りとお墓参りの日。近所の神社(地の神様)と永田家のお墓に夫婦でお参りをしております。
きっかけは、いろいろあっての事なのですが、おかげさまで、無事に今日まで過ごすことができています。

困った時の神頼みと言いますが、本当なんですね。
知り合いに聞いたところ、「自分ではどうしようもない悪縁を断ち切るために神様にすがる」んだそう。
私共もこれで様々救われました。
この事を教えてくださった方は、今は亡くなられてしまいましたが、教えを心に刻んでおります。

毎月一日の恒例行事。これからも大切にしていきたいと思います。

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プロフィール

エム管理不動産(永田行政書士事務所)

Author:エム管理不動産(永田行政書士事務所)
エム管理不動産(永田行政書士事務所)では「不動産取引」「分譲マンション管理組合支援業務」「行政書士業務」を行っております。

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