空室対策での「インターネット無料」

　こんにちは。
　今日は不動産業のお話です。
　今年は、昨年までと比べて繁忙期(2～3月)を過ぎても賃貸のお部屋探しをされるお客様が多いような感じがします。引っ越し業者不足も影響しているのでしょうか。
　そこで、物件を紹介していると「インターネット無料」というのが、かなりの決め手となっているようでしたので、少しまとめてみたいと思います。

　時期は少し過ぎましたが、春になるとコンビニの周りでタブレットのようなパソコンのような機械を操作している若い方を偶に見掛けます。
　始めは「何しているんだろうなぁ？」と思っていましたが、自宅にインターネット設備の無い新入生がコンビニのＷｉ-Ｆｉでインターネットを利用しているんですね。大学の授業でもインターネットの利用は当たり前でしょうから、自宅にインターネット環境がないとフリーのＷｉ-Ｆｉがあるところに来ているのでしょう。
　携帯とデザリングという方法もあるでしょうが、容量が大きいとギガを喰っちゃいますもんね。

　では、その「インターネット無料」ですが、

①「インターネット無料」の仕組み
　フレッツ光全戸加入プラン、ケーブルテレビのインターネット、共用部に機器を設置してWi-Fiの電波を飛ばしたりといった様々な方法が提供されていますが、多いのは「シェアード型」かなと思います。

　シェアード型は、1本(戸数によっては複数本)の光ファイバーを建物に引込んで、各戸に分配するといった方法をとります。
　概ね20戸程度なら1本で賄えるので、20戸なら1本、40戸なら2本と引込む本数を決めますが、弊社の管理物件の30戸超のマンションには、1本で賄えているところもあります。導入当初、2本にしようかどうしようかと迷いましたが、とりあえず、「1本で様子を見てみましょう」としたまま、問題がないので1本で賄っています。

　勿論、入居者様はインターネットの費用負担はゼロ(物件によっては、初期契約費等がかかる場合もあります)。
　大家さんとしては、導入業者と契約して始めに導入工事代(物件規模にもよりますが数十万円)を支払い、その後は、月々「(回線料)数千円×本数＋(戸当たり費用)何百円×戸数」を導入業者に支払うといったものが多いでしょう。
　シェアード型によらず、各戸にインターネットを個別で引込んだり、フレッツ光全戸加入プランを導入したりするよりは、シェアード型なら月々2万円～4万円程度で「インターネット無料」が導入できるのでハードルは低くなります。
　大家さんは導入業者に月額費用を支払っていますので、インターネットに関するトラブルが発生すれば、導入業者が対応してくださいます。※ここで、しっかり対応してくださる業者さんに依頼するため、導入前にしっかりとヒアリングや打合せを行うことも大切です。

②「インターネット無料」の効果
　「インターネット無料」と謳っている弊社の管理物件では、空室対策としての効果はかなり大きいです。
　最近では通信費は殆どの家庭で必須のものですから、入居者様から見れば、月額にして5,000円も6,000円も浮くというのは判断の決め手になります。
　また最近では、外国人技能実習生等を受け入れる場合に企業が準備するお部屋にもＷｉ-Ｆｉの環境が必要条件となっているようですので、「インターネット無料」を必要としている方は多くなっています。
　③に書くように通信速度の問題はありますが、本格的なネットゲームをしたり、大量のデータ通信を行ったりする必要が無ければ、設備として付いている「インターネット無料」で十分です。

③「インターネット無料」のトラブル
　「インターネット無料」と言っても、①に書いているようにいくつか種類があります。それぞれ、費用や通信速度で違いがありますので確認することが大切ですが、「シェアード型」でのトラブルには、「通信速度が遅い」というものがあります。
　これは、1本の回線を分配しているので、マンションの中に大容量の通信をしている方がいたり、それでなくても、時間帯によっては(夜等)多くの入居者の方がインターネットを利用しますので、通信速度が遅くなりやすいです。
　この場合、物件オーナーさんは導入業者や管理会社に相談して調査して、回線の数を増やすといった対応を検討してみてもいいかもしれません。ただ、回線が増えればその分月額のコストがかかる点は十分に検討した方が良いでしょう。
　入居者様は、予め物件を内見する際に、「インターネット無料」が導入されていても、個別に回線を引くことができるかという事を確認しておいた方が良いでしょう。「インターネット無料」の場合、物件オーナーさんが回線を増やしても、やはり、分配することに変わりはありませんから直接引くよりは遅くなるリスクは付いてきます。そこで、どうしても通信環境を整えておく必要があるならば、個別に回線を引くことができるというのは大切です。物件によっては、「インターネット無料」はあるけど、個別には回線を引けないというものもありますので注意してください。
　因みに、「フレッツ光全戸加入プラン」の場合には、各戸に回線が引き込まれていて、その費用が各戸でそれぞれ引くよりも1棟分まとめることで割り引かれているというものです。回線速度は個別引込ですので遅いという事はないですが、シェアード型に比べると費用が高いですので「無料インターネット」としてはなかなか導入している物件は少ないものと思います。これを導入している「インターネット無料」物件があればラッキーですが、その分が共益費に上乗せされていたりということもありますので、物件探しの際には注意して見ておいた方が宜しいかと思います。

　また、「インターネット無料」の物件とそうでない物件が混在している状況では、学生さん等の若い方はネットゲームをしたりするのに、友達同士で「インターネット無料」の物件に住んでいる方の所に集まってくるということがあります。静かに遊んでいただければいいのですが、やはり楽しい分だけ夜中まで騒いだりして周囲に迷惑を掛けてしまう方もいます。

まとめ
　設備として「インターネット無料」を導入することは、現段階では空室対策として非常に大きな効果があります。
　巷では、今後も空室は増えていくものと言われていますので、導入について検討する価値は相当に高いですが、「通信料金が安くなったら？」「通信規格が更に進歩して今の設備が対応できなくなったら？」ということも視野に入れて柔軟に対応できるように検討しておいてください。
　そして、やはり、物件オーナー様も入居者様も双方が、自分のマンションに導入されている、導入を検討している「インターネット無料」の設備の種類や仕組みについては、一通り理解しておいた方が宜しいかと思います。
　オーナー様は③に書いたようなトラブルにならないよう、入居者様にしっかり説明を行っておいたり、遅いと相談が来た際の調査や回線の増加など事前に検討しておくこと。入居者様は回線を個別に引くことができるのか等、ご自身のライフスタイルや今後の変化まで見越して内見時に確認してください。
　いくら不動産業者に任せていると言っても、設備が増えるということは物件オーナーさんの所有物に変化が加わるものですので、何かあった際に無視することはできません。

　以上、長文になりましたが、「インターネット無料」についてでした。

　エム管理不動産

お祝い

こんばんは。

今年度の弊社顧問先の管理組合総会も全て終わりまして、ようやくホッとしているところです。

しばらく慌ただしかったですが、その中でも嬉しい報告をいくつかいただきました。
まずは管理士としてお付き合いさせていただいている、行政書士のM先生がご結婚。
また、管理を委託してくださっているM様に初めてのお孫さんがお生まれになったとの事。
おめでとうございます。

お祝いの気持ちと共にささやかですがプレゼントを選びに出掛けました。
お祝いはお金で。とも考えたりしますが、やはり、その方の顔を思い浮かべながら、どんなものを差し上げれば喜んでいただけるかなと品物を選ぶのが私流。
選ぶ時間、その方の事を考え、嬉しい気持ちを共有できることが楽しみです。

本当におめでとうございます。

なお、我が家の嬉しい報告ももうしばらくしたらできそうです☆

エム管理不動産

民泊新法施行から1年

こんばんは。

民泊新法が施行されて今日で1年が経ちます。
マンション管理の現場では、禁止するのか認めるのかと施行前からかなり話題に上っていました。

禁止するならば、はっきりと禁止する旨を規約に盛り込んでおかなければならない。
のですが、実際に規約改正をするには、結構な労力が伴います。
規約改正をするには、規約案を作成して理事会で決議→総会通知→総会での特別決議という手続きが必要で、機械的に急いでも半月～1か月はかかります。
また、特別決議ですので説明を十分に行った上で、十分審議をして。となると更に大幅な期間の確保が必要になり、「では、翌期の定時総会に提案しましょう。」という扱いにされた管理組合様もも多いかと思います。

となると、禁止する旨の規約改正が行われるまでの間に民泊を始めてしまう区分所有者がいたら？規約改正において特別の影響を受ける者に該当するの？
といったことも管理組合を運営する中では想定しておかなければなりません。

また、万全の態勢で規約改正の総会を迎えたとしても、現実的に規約改正が通るには特別決議が必要です。また、規約自体に矛盾が生じていないか、招集手続きや決議要件にミスがないか、こういった事まで注意しておかなければなりませんので、通常の総会とは異なり規約改正のハードルは高いものとなります。

規約改正までのハードルが高く規約改正までの手続きが間に合わない場合、ひとまず理事会や総会で禁止の決議だけでもしておくという方法もありますが、この方法はあくまでも暫定的な措置と捉える方が宜しいように思います。
特に、民泊容認派と反対派で意見が分かれているような場合には、どう集約するか慎重に検討を重ねる必要があるのではないでしょうか。

というところで、昨年の総会で民泊禁止に関する規約改正の決議が不調に終わり、今期の総会で再提案した管理組合様もあると聞いています。
皆様のマンションでは如何だったでしょうか？

ここまで禁止する方向の話が先行してしまいましたが、そもそも民泊はその国の文化や生活に触れられるものですので、外国人観光客の方に日本を知っていただく良い機会を提供できるものと思います。実際、私共、日本人だと古臭いと思ってしまうようなお部屋でも、畳があり、布団を敷いて寝るということを喜んでくださっている外国人の民泊利用者もいらっしゃいます。
また、空家活用や不動産投資の手段の一つとして民泊という選択肢を有効に活用することもできますので、適法にマナーを守って民泊を楽しんでいただけるなら、民泊という制度は非常に有意義なものだと思います。
ただ、どうしても一部にはマナーが悪くトラブルを起こしているケースも発生しているのが悲しいところではありますし、特にメディアなどでこういったトラブルが放映されると目立ってしまいます。
夜中までパーティー騒ぎだった、ゴミをお構いなしに捨てていく、その他、悲しい事件の現場になってしまったというのもあります。

マンション管理の現場では、一度のマナー違反が住民間に大きな影響を及ぼすこともありますし、マンション自体の資産価値にも影響します。
そうなると、マンション管理士として相談を受けますと、大半のマンションが自己居住目的で購入されていますので、できれば禁止した方が良いという結論になることが多いです。

実際、民泊をするにしても、たまたま空き家になっているものを民泊で活用する場合と民泊をしようと物件から探す場合では事情は異なりますし、日数制限や採算性、適したエリアかどうか等でビジネスとして成り立つのかという見極めも大切ですので、全てのマンションが民泊に適しているかといえば否で、施行前に話題に上っていたよりは、民泊が広まっている感じは受けていません。

ですので、最近では無くなりましたが、弊社も民泊新法の公布、施行の前後には民泊に関する相談をいくつかお受けしました。
勿論多かったのは、民泊を禁止したいという相談ですが、民泊を可能にしたいという相談もあります。
特に投資型マンションの場合では、収益確保の目的で将来的な民泊の運用も検討できるようにしておきたいと言います。ただ、新築時は投資型マンションで売り出しても、不動産市場も今ほどの入居者不足は発生していなかったでしょうし、賃貸だけで投資として十分ペイできたのかもしれません。
それが、年数の経過とともに、築年数が経過し競合物件が増えてくると空室も増えてくる。でも、管理費や修繕積立金の負担は所有している限り続くとなれば、手放す方も増えてきます。当然、手放す時にはそれなりに築年数が経過していて不動産価格としては安くなっていますので、賃貸目的ではなく自己居住目的で購入される方もいらっしゃいます。

そうなると、自己居住される方と投資目的で所有される方の両方が管理組合を構成しますので、民泊の可否については意見が分かれてしまうんですね。
落としどころとして、規約で民泊は認めるが、民泊で利用する方は宿泊者の管理をしっかり行いトラブルにならないようにする。
具体的には、管理者としての義務を設けたり、ペナルティーがあったり、協力金という形で管理費に上乗せして金銭負担を発生させて、それを原資にマンションの防犯機器を購入するといった方法があります。
どのような方法が適しているかはマンションによって様々ですので、管理組合で意見を出し合いながら検討していく事が重要かと思います。

民泊新法が施行されて1年。
トラブル防止の観点から民泊禁止についての情報が早く広まった効果もあってのことか、騒がれていたほどの影響は感じないところですが、情報として出てこないだけで大小様々なトラブルが発生しているのではないかとも思います。
ただ、今後の不動産市場の状況を考えたときに、マンション管理の将来として禁止一辺倒だけではいけないのかなとも思います。
今後の管理組合運営としては、入居希望者がない。相続しても利用予定がない。売りたくても売れない。こういった空き室を原因として、管理費等の滞納や役員不足など管理に悪影響が及ぶことも懸念されます。

マンション管理の現場では、トラブル防止が最優先ですので安易に可否を判断することはできませんが、民泊を含む不動産活用によって、どのような影響があったのか、良い点・悪い点、問題の解決法など、年数を経るごとに情報が出てくると思いますので注意深く見ていきたいと思います。

施行1年が経過して思ったところでした。

エム管理不動産

災害への備え

こんにちは。

今日は、午後から鹿児島市の建築指導課で、道路のみなし許可の話。

13時30分のアポでしたので、ちょっと早めに着きました。
市民ギャラリーで写真展示をしていたので、まずはそれを眺め、他の展示物もと回っていたら、災害コーナーが作られていました。

そこで見付けた「簡易トイレ」。

そして、「段ボールベッド」


防災については、以前マンション管理士の業務の中でも触れましたが、実物が展示されていると解り易いです。
その後、8.6水害の被害状況や写真等も展示されていましたので、一通り拝見して建築指導課に行ってまいりました。

今朝も鹿児島では地震が発生していますので、防災には常に意識して備えておかなければいけませんね。


エム管理不動産

あくまき

こんにちは。

昨日、今日と大雨の予報でしたが、今日は晴れ間も覗く天気になりましたね。
さすがに、昨日の土砂降りには参りましたが…

さて、「あくまき」をいただきました。
早速、このブログにあげよーっと思ったところで、そういえば全国的なお菓子じゃなかったような。と思い出しました。
そう、ウィキペディアで調べてみたら、どうやら南九州で作られてるお菓子のようです。
小さい頃から食べてる身としてはなじみ深いのですが。
でも、最近は地方の特産品も各地のデパートやお店なんかで扱ってるのでご存知の方も多いかもしれませんね。

では、どんなのかというと↓↓↓

もち米でできてます。灰汁(あく)で炊くので、「あくまき」って呼びます。
見た目は地味ですが、きな粉砂糖を付けて食べるととっても美味しいですよ。

街中では庭が無かったり、スペースが無かったりで作る家庭も少ないですが、地方では各家庭で作っていて、それはもう一度に何十本と作って近所の方と交換し合うそうです。
そのうちの何本かが小さい頃から私の口にも入ってきていたんだと思います。

ちなみに、ここからはなかなか共感していただける方も少ないのですが、あくまきの表面って「のどちんこ」の味がします。
のどちんこなんか触ったことないよーって言われるんですが、下を丸めて触るとあくまきそっくりなんです。
これ、解ると面白い感覚なんですけどね☆

エム管理不動産