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不動産賃貸業の収入と経費

 今回は、不動産賃貸業を経営する上での収入と経費について、相談を受ける機会がありましたのでまとめておきたいと思います。
 まず、不動産賃貸業の特徴としては、賃貸中は賃料収入が安定的に入りますので、長期的な収入の見込みが立てやすい反面、積極的な営業活動や仕入れがないため、経費が限られています。

不動産賃貸業の「収入」、「経費」について、主なものは以下のとおりです。

[収入]
①家賃
②共益費
③敷金・保証金のうち返還を要しないもの
 基本、敷金は預り金となりますが、敷引き特約や償却などで返還を要しないことが確定したものは、その時点で収入として計上します。
④礼金・更新料・名義書換・承諾料など

[経費]
①賃貸用不動産の共用部水道光熱費
 共用部分の電気代や水道代
②修繕費
 室内の設備の交換やクロスの貼替、クリーニング費用といった修繕にかかった費用。
③減価償却費
 建物の購入費用や修繕費のうち新しく入れ替えた設備の一部など※は、減価償却資産として耐用年数に応じて経費にします。
※修繕費のうちでも使用期間を延長させるものや資産の価格を増加させるようなものは減価償却資産として扱います。
④管理費等
分譲マンションの場合、共用部分の維持管理のために管理組合に納める「管理費、修繕積立金」など。
⑤業務委託費
 不動産業者に管理を委託した際の管理委託費や清掃費、各種点検費用。
⑥保険料
 賃貸用不動産にかける火災保険料や地震保険料。
⑦借入金利息
賃貸用不動産の購入や大規模な修繕の為に借り入れた借入金に対する利息。
⑧税金
 固定資産税や賃貸用不動産の購入にかかった不動産取得税。
⑨その他
 不動産賃貸業を営む上で必要なものは経費になります。
 例えば、賃貸用不動産の管理のために要した交通費や不動産業者に支払った仲介手数料や広告費といったものがあります。
 また、事業的規模で不動産賃貸業を営んでいる場合には専従者給与も経費として扱うことができます。

 以上となりますが、ここでポイントとなるのが「②修繕費」「③減価償却費」「⑤業務委託費」かなと個人的には思います。

 入居希望者も多かった一昔前に比べて、現在は、賃貸物件の方が余ってきています。
 ほとんどの物件で「エアコン付き」は当たり前になり、「インターネットの無料化」や「オートロック」、「防犯カメラ」、「モニター付のインターフォン」といった情報インフラやセキュリティ設備も相当な数の物件で導入されています。

では、空室を防ぐには?ということになりますが、まずは「退居の防止」、そして「空室の入居者募集」ということになります。
そのためには、ご入居者様との顔の見える関係、相談やトラブルに適時適切に対応してくれる管理業者の存在は大きいですし、共用部の管理・清掃もとても大切です。オーナー様の自主管理で管理費用を節約するというのも収益を得る上では大切ですが、適度な距離感で(ワンクッション置いて)専門的に対応できる管理業者の存在は、入居者様にとってもメリットと感じられるのではないでしょうか。これが「⑤業務委託費」ですね。
※賃貸募集の際にも、自社の管理物件だと不動産業者は、空室を埋めたり入居審査により力を入れます。

続いて、原状回復(修繕)や最近流行っているリノベーションと呼ばれるものがありますが、一昔前と今では内装の仕様も大きく変わっています。若い世代からは畳は嫌煙されるようになり、ファミリー層で標準的だった田の字型と呼ばれる間取りは、間仕切りを取り払って1LDK+CLのように変更した方が時代に合うようです。また、公団型キッチンやユニットバスではなく、システムキッチンやバス・トイレ別というように借り手の希望に合わせた作りに合わせていく必要があるでしょう。これが「②修繕費」「③減価償却費」ということになります。
 ここで、「②修繕費」「③減価償却費」の2つがあるのは、「クロスの貼替…修繕費」「システムキッチンの入れ替え…減価償却資産」というように同じ修繕であっても、「使用期間を延長させるもの」や「資産の価格を増加させるようなもの」は減価償却資産として扱われるからです。修繕費であれば単年度で経費として扱いますが、減価償却資産であれば翌年度以降にも渡って経費として扱います。
 当面、入居者募集を繰り返していくというオーナー様にはあまり関わらないことかもしれませんが、売却も同時に検討している場合には、減価償却資産を経費として使い終わらないうちに新たな買主に引き継ぐことになってしまったり、単年度で経費計上したい理由がある場合、相続が控えていたりといった事情がある場合には検討する価値があります。
 修繕費になる修繕なのか、減価償却資産になるのかは個別の事情もありますので、都度専門の業者にご相談してみてください。

 近年、賃貸物件は増加しながら、入居希望者は減ってきているという話題は各方面で耳にします。現在も今後も空室をどう防ぐかが不動産賃貸業では大きなテーマであり、入居者、入居希望者に合わせたサービスを提供することが大切になるのではないかと思います。
 不動産賃貸業として、経費の掛けどころを工夫してみてはいかがでしょうか。

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11/21のツイートまとめ

ememkanri

鹿児島市西陵 1550万円 #鹿児島 #中古住宅 #不動産 #kagoshima  #エム管理不動産 #theta360 https://t.co/VAkQwF0Rho
11-21 18:27

11/20のツイートまとめ

ememkanri

鹿児島中央駅から徒歩6分の分譲賃貸、2LDK #鹿児島 #賃貸 #お部屋探し #kagoshima #エム管理不動産 #theta360 https://t.co/iQf6Xp05rD
11-20 18:43

USBケーブル A-A

こんばんは。

 本日2度目の投稿。

 ようやく、「USBケーブル A-A」のケーブルが見つかりました!!
 2019111001.jpg
 2019111002.jpg
 今日も探すこと2店舗目「PC-DEPO」さんで、1,320円でお買い上げ☆

 商品説明をよくよく見ると、「USB Aオス-USB Aオス」ケーブルの規格はありません。本ケーブルは特殊な規格になりますので~と書かれています。
2019111003.jpg
 以前はよく見かけた気がしてたんですが、記憶間違いだったんですね。
 探すのに苦労した理由がわかりました。

 でも、これでケーブルが見つかったので一安心。
 明日から、壊れてしまったネットワークHDDのデータを抜けるか挑戦します☆

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鹿児島県分譲マンション調査レポート

こんにちは。

 昨日話題にしたUSBケーブル A-A。家電量販店やホームセンター、100円ショップと探し回りましたが、まだ見つかりません。
 店員さんとは「昔はあったような気がするんですがねぇ~」と。。いつの間にか店頭から無くなってしまったのかな…

 さて、今日の話題は「鹿児島県分譲マンション調査レポート」です。

 毎年、弊社でまとめて公表しているこのレポートも7年目を迎えました。
 1年刻みの変化では僅かにしか感じないものも、7年分重なると「おぉ~」となったりします。
 ちなみに、今年の2月に書式をリニューアルしましたので、それ以前の過去データはお蔵入りにしました。
 それでも!と、興味ある方は、ご連絡ください。私のパソコンには入っていますので。

 結果はコチラ↓↓
 鹿児島県分譲マンション調査レポート

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11/09のツイートまとめ

ememkanri

鹿児島市下荒田 2K #鹿児島 #kagoshima #賃貸 #お部屋探し #エム管理不動産 #theta360 https://t.co/UJaSdHhCOA
11-09 12:21

鹿児島市下荒田 2K 洋室から #鹿児島 #kagoshima #賃貸 #お部屋探し #エム管理不動産 #theta360 https://t.co/5BJJEQf6sS
11-09 12:20

鹿児島市下荒田 武之橋近く 2K 和洋室 #鹿児島市 #賃貸 #お部屋探し #エム管理不動産 #theta360 https://t.co/pTl9dQatoQ
11-09 11:56

USBケーブル A-A

こんにちは。

 弊社で使っている、ネットワークHDDが壊れました。

 エラー表示を見ると、どうも機械の問題のようです。

 インターネットで検索したら、「修理・データは消去される」とのこと。

 万が一に備えてバックアップは取っていますが、データの内容は確認したいところです。。

 更に調べてみると、LAN接続ではなくUSBで接続したらデータを見れたよって記事も見かけましたので、早速繋いでみようかなぁと、背面を見てみたら端子USBのAタイプ。
 パソコンの受け側もUSBのAタイプですので、Aタイプ同士を繋ぐケーブルが必要なようです。

 が、…事務中探してもAタイプ同士を繋ぐケーブルは見当たらず。延長ケーブルなら3本もあるのですがね。。

 これは、買うしかない!と思い、いくつかお店を回ってみましたが、延長ケーブルやプリンタと繋ぐタイプ、スマホに繋ぐタイプのケーブルはあるのに、Aタイプ同士を繋ぐケーブルが全くない。

 以前は結構あったような気もするのですが…
 スマホも普及したし、あんまり需要がないのかなぁ。

 とにかく必要なので、今日も探しに行ってみます(;´・ω・)

 他愛もない日常の話です。

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11月 お久しぶりです。

こんにちは。

 さて、季節の移り変わりは早いもので、もう11月、今年も残すところあと2ヶ月を切りました。
 気候も急に秋めいて、朝晩は半袖ではさすがにきつく感じています。

 秋と言えば、「芸術の秋」「食欲の秋」「スポーツの秋」ということで、今年のラグビーWカップも大いに楽しませていただきました。
 今回、日本はベスト4には行けませんでしたが、着実に強くなっているのを感じましたし、鹿児島でキャンプをした南アフリカが優勝ということで、大変満足しています。

 そして、もう一つ忘れてはならないのが「読書の秋」=「勉強の秋」。
 まさにその通りで、この時期はたくさんの研修会やセミナーが開催されています。
 この業界にいると、研修やセミナーとは関わらずにはいられませんので、やはりたくさんの研修会やセミナーに参加させていただいています。

 その中で一つ。参加してみて感じること。
 研修会やセミナーに勉強しに行くのではなく、講演内容から勉強の種を探しに行くということ。
 講演を聴いて、ヒント(種)を掴んだらメモして、帰ってから調べて勉強する。この流れです。
 私、勉強は嫌いではない方なので、毎日いろいろな本を読んでいます。
 テーマはそれぞれで、その時に取り組んでいる業務に関するものや気になっていること、これから取り組みたいこと…といったように何かに没頭するのではなく、視野を広げるつもりで選択しています。
 その勉強のヒント(種)を研修会やセミナーは与えてくれます。

 逆に、私が講演会で演者になるときには、ヒント(種)を重視して、資料作りをしています。
 仕方がないことですが、1時間、2時間の講演時間では全てをお伝えすることは難しいです。

 この時期は、研修会やセミナーがたくさん催されていますので、こんな視点もあるんだなぁと、講演を聴くときの一視点にしていただければ幸いです。

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プロフィール

エム管理不動産(永田行政書士事務所)

Author:エム管理不動産(永田行政書士事務所)
エム管理不動産(永田行政書士事務所)では「不動産取引」「分譲マンション管理組合支援業務」「行政書士業務」を行っております。

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