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不動産賃貸業の収入と経費(再掲載)と事業的規模のはなし。

こんにちは。

個人の方は、申告期間の真っ只中ですね。
かくいう私も個人事業ですので、そろそろ申告書を提出しなきゃと思いつつなかなか…です。

さて、今回は、申告時期ということもあり、以前掲載した「不動産業の収入と経費について」を再掲載して、続いて、事業的規模と業務的規模のお話をしたいと思います。

「○○分で読める」という目安を先に書くといいよと言われましたが、少々長文ですので時間のある時にでもご覧ください。

~~~まずは、「不動産業の収入と経費について」の再掲載~~~
不動産賃貸業を経営する上での収入と経費について、相談を受ける機会がありましたのでまとめておきたいと思います。
まず、不動産賃貸業の特徴としては、賃貸中は賃料収入が安定的に入りますので、長期的な収入の見込みが立てやすい反面、積極的な営業活動や仕入れがないため、経費が限られています。

不動産賃貸業の「収入」、「経費」について、主なものは以下のとおりです。

[収入]
①家賃
②共益費
③敷金・保証金のうち返還を要しないもの
 基本、敷金は預り金となりますが、敷引き特約や償却などで返還を要しないことが確定したものは、その時点で収入として計上します。
④礼金・更新料・名義書換・承諾料など

[経費]
①賃貸用不動産の共用部水道光熱費
 共用部分の電気代や水道代
②修繕費
 室内の設備の交換やクロスの貼替、クリーニング費用といった修繕にかかった費用。
③減価償却費
 建物の購入費用や修繕費のうち新しく入れ替えた設備の一部など※は、減価償却資産として耐用年数に応じて経費にします。
 ※修繕費のうちでも使用期間を延長させるものや資産の価格を増加させるようなものは減価償却資産として扱います。
④管理費等
 分譲マンションの場合、共用部分の維持管理のために管理組合に納める「管理費、修繕積立金」など。
⑤業務委託費
 不動産業者に管理を委託した際の管理委託費や清掃費、各種点検費用。
⑥保険料
 賃貸用不動産にかける火災保険料や地震保険料。
⑦借入金利息
 賃貸用不動産の購入や大規模な修繕の為に借り入れた借入金に対する利息。
⑧税金
 固定資産税や賃貸用不動産の購入にかかった不動産取得税。
⑨その他
 不動産賃貸業を営む上で必要なものは経費になります。
 例えば、賃貸用不動産の管理のために要した交通費や不動産業者に支払った仲介手数料や広告費といったものがあります。
 また、事業的規模で不動産賃貸業を営んでいる場合には専従者給与も経費として扱うことができます。

以上となりますが、ここでポイントとなるのが「②修繕費」「③減価償却費」「⑤業務委託費」かなと個人的には思います。

入居希望者も多かった一昔前に比べて、現在は、賃貸物件の方が余ってきています。
ほとんどの物件で「エアコン付き」は当たり前になり、「インターネットの無料化」や「オートロック」、「防犯カメラ」、「モニター付のインターフォン」といった情報インフラやセキュリティ設備も相当な数の物件で導入されています。

では、空室を防ぐには?ということになりますが、まずは「退居の防止」、そして「空室の入居者募集」ということになります。
そのためには、ご入居者様との顔の見える関係、相談やトラブルに適時適切に対応してくれる管理業者の存在は大きいですし、共用部の管理・清掃もとても大切です。オーナー様の自主管理で管理費用を節約するというのも収益を得る上では大切ですが、適度な距離感で(ワンクッション置いて)専門的に対応できる管理業者の存在は、入居者様にとってもメリットと感じられるのではないでしょうか。これが「⑤業務委託費」ですね。
※賃貸募集の際にも、自社の管理物件だと不動産業者は、空室を埋めたり入居審査により力を入れます。

続いて、原状回復(修繕)や最近流行っているリノベーションと呼ばれるものがありますが、一昔前と今では内装の仕様も大きく変わっています。若い世代からは畳は嫌煙されるようになり、ファミリー層で標準的だった田の字型と呼ばれる間取りは、間仕切りを取り払って1LDK+CLのように変更した方が時代に合うようです。また、公団型キッチンやユニットバスではなく、システムキッチンやバス・トイレ別というように借り手の希望に合わせた作りに合わせていく必要があるでしょう。これが「②修繕費」「③減価償却費」ということになります。
ここで、「②修繕費」「③減価償却費」の2つがあるのは、「クロスの貼替…修繕費」「システムキッチンの入れ替え…減価償却資産」というように同じ修繕であっても、「使用期間を延長させるもの」や「資産の価格を増加させるようなもの」は減価償却資産として扱われるからです。修繕費であれば単年度で経費として扱いますが、減価償却資産であれば翌年度以降にも渡って経費として扱います。
当面、入居者募集を繰り返していくというオーナー様にはあまり関わらないことかもしれませんが、売却も同時に検討している場合には、減価償却資産を経費として使い終わらないうちに新たな買主に引き継ぐことになってしまったり、単年度で経費計上したい理由がある場合、相続が控えていたりといった事情がある場合には検討する価値があります。
修繕費になる修繕なのか、減価償却資産になるのかは個別の事情もありますので、都度専門の業者にご相談してみてください。

近年、賃貸物件は増加しながら、入居希望者は減ってきているという話題は各方面で耳にします。現在も今後も空室をどう防ぐかが不動産賃貸業では大きなテーマであり、入居者、入居希望者に合わせたサービスを提供することが大切になるのではないかと思います。
不動産賃貸業として、経費の掛けどころを工夫してみてはいかがでしょうか。
~~~ここまで~~~

さて、ここからが今回の新しいお話。
「不動産賃貸業の事業的規模と業務的規模」について
先程、少しだけ出てきましたが税金の関係では、不動産賃貸業は「事業的規模」と「業務的規模」とに分かれます。

不動産賃貸業を営まれている方なら、「5棟10室」という言葉を耳にしたことがあるのではないでしょうか。
この「5棟10室」という基準は、不動産賃貸業が「事業的規模」なのか「業務的規模」なのかという判定を示しています。「事業的規模」「業務的規模」によって税法上の取扱いが異なりますので、主なものをまとめておきたいと思います。
特に、「専従者給与」「青色申告特別控除」については、事業的規模と業務的規模で異なり、事業的規模の方が有利になります。

①「5棟10室」の具体的内容
 ・賃貸住宅(貸間・アパート)の場合は、室数がおおむね10室以上
 ・独立家屋の場合は、おおむね5棟以上
 ・駐車場の場合は、50区画以上
 ただし、「5棟10室」というのは、形式的基準ですので、これに満たない場合でも、「営利性・有償性」「継続性・反復性」等の事情によっては事業的規模と判断される場合もあります。

②税法上の取扱いの違い
[事業的規模]
・青色専従者給与・白色事業専従者控除の必要経費算入
 青色申告者…家族従業員に支払う適正給与額
 白色申告者…配偶者は最高86万円、その他家族は1人につき最高50万円
・青色申告特別控除
 最高65万円の控除
・固定資産の取壊し、除却等の損失
 全額必要経費に算入可
・延納利子税の必要経費算入
 不動産所得に係る利子税については、必要経費に算入可
・未収家賃の貸倒損失
 発生した年の必要経費に算入可

[業務的規模]
・青色専従者給与・白色事業専従者控除の必要経費算入
 適用なし
・青色申告特別控除
 最高10万円の控除
・固定資産の取壊し、除却等の損失
 不動産所得の金額を限度として必要経費に算入可
・延納利子税の必要経費算入
 算入不可
・未収家賃の貸倒損失
 未収になった分の賃料について収入金額が無かったものとして取扱う。
 前年分の未収家賃について貸倒れがあった場合には、税務署に更正の請求

 長文にお付き合いいただきましてありがとうございます。
 参考にしてみてください。

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エム管理不動産(永田行政書士事務所)

Author:エム管理不動産(永田行政書士事務所)
エム管理不動産(永田行政書士事務所)では「不動産取引」「分譲マンション管理組合支援業務」「行政書士業務」を行っております。

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