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やっぱり最後は書物に頼ります。

おはようございます。

どの業界も同じでしょうが、暫く営業年数を重ねていると、要約した本や、研修資料なんかも事務所に充実してくるので、「あれ?」と思うことはすぐに調べることができるようになります。
普段から全てを頭に叩き込んでおければいいのでしょうが、なかなか覚えきれるものでもありません。何の法律に関係するとか、どの書物のどこに書いてあったというのを思い出して調べ物にかかります。

今回も、少々厄介な法律の調べ物でした。
事務所にある書物を引っ張り出して、応接デスクに片っ端から広げて一つ一つ読み解いて。
「ペーパーレスの時代なのにね」と思いながら。

最近はインターネットでも調べ物ができますが、やっぱり、書物で調べるというのは自分にも相手にも説得力が異なる気がします。
なので、私の場合、最後は書物に頼ります。

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管理物件定期巡回 「何もないかもしれないけど大事なこと」

おはようございます。

前にも触れましたが、今年は暖かい日が多いような気がします。でも、寒くなる時はグッと冷え込むし極端ですよね。
やっぱり温暖化を初め異常気象は進行しているのでしょう…変化って普段気付かないのに急に感じ出すものですから。

さて、今日は定期巡回の大切さのお話をしたいと思います。
弊社では、不動産業やマンション管理士業で携わっている物件の定期巡回をしています。事務所から見て北と南に分けて月に1回ずつ。
(もちろん、緊急対応は別ですよ。何度もお伺いして対応します。)
定期巡回なので、何もないことが当たり前なのですが、外壁や屋上の目視点検、鉄部の腐食、放置物の整理、消防設備の確認、消火器の確認、タンク・配管類の確認、エレベーターの動作状況の確認 など物件規模にも依りますが30分~1時間程度かかります。
こうすることで点検箇所だけでなく、居住者の方がいらっしゃったらお話ができますし、他の状況も知ることができます。管理員さんから報告が来たときもすぐにイメージができるので重要な業務の一環です。なので、創業当初から欠かさないように心掛けています。

ただ、異常を発見した時オーナー様や管理組合様に報告して対処するのですが、お金のかかることなのでやっぱり気が引ける部分があります。ただ、放置したらより損害は拡大するという気持ちではっきり報告するようにしています。

なので、気が引けることだからこそ安易に判断してはいけない。自分でできることは自分でやろう。
もちろん、専門業者さんや建築士さんが見るものに比べればまだまだでしょうが、こう心掛けているうちに一時的な修繕や劣化状況の判断位はできるようになりました。
様々な現場に立ち会って、専門家の方に教えていただいたおかげです。

気付かれないような地味な作業ですが、いろいろ気付けるし経験も積めるのでとても大切ですね。

さて、明日はマンションの屋上の掃除です。ドレン廻りに灰が溜まり出していました。
トラブルは未然に防止しないとです☆
普段は書類に向き合う作業が多いですが、掃除道具を持って屋外作業してきます!

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騒音トラブル

 賃貸不動産管理業をしていると、どうしても避けては通れない問題が「騒音問題」です。

 建物の構造が木造なのか鉄骨なのか鉄筋コンクリートなのか、窓ガラスが単層ガラスなのか複層ガラスなのか、部屋の開口部がどこにあるのか…構造によっても聞こえ方は違ってきますが、人の生活する場では必ず、上階や隣室、共用部、敷地内と様々な場所で様々な音が発生します。

 賃貸不動産管理業の立場としては、入居の際に共同生活である旨、音には注意するようお伝えして、物件内に注意文書の掲示もするのですが、音を出す側にも、音を聞く側にも個人差がありますので、万全の対策というものはありません。

よほど酷いと思われる事案には、現地確認をして音を発生させている入居者様に直接注意をすることになるのですが…どのくらいの音でどのくらいの頻度でと、判断基準が曖昧なまま注意をすればトラブルが大きく発展しかねません。

 そこで、今回は「騒音測定器」を購入しました。
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 では、実際にどのくらいの音が騒音とされているのか。○○dBとはどのくらいの音なのか。資料と合わせて、近所の音も測ってみました。

①騒音の目安 
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環境省のパンフレットに掲載されていたものです。
日常生活では50dB~60dB程度まで、60dBを超えるとうるさいといったところのようですね。

②近所の音
・マンション室内(鉄筋コンクリート造 ワンルームタイプ)
窓を閉めた状態 35.5dB
2021031603.jpg

・マンション室内(鉄筋コンクリート造 ワンルームタイプ)
窓を開けた状態 53.8dB
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・弊社事務所内
音が発生する機械はエアコン作動のみ 41.0dB
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・弊社事務所前
車両通過時 74.3dB
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・大きな交差点
中洲電停交差点 夕方 71.4dB
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・大きな交差点
中洲電停交差点 夕方(緊急車両通過時) 85.2dB
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・踏切
 都通踏切 電車通過時 93.9dB
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・夜の住宅地
郊外住宅地 43.8dB
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 各場所の最大レベルを測ってみました。もっとよく調べるなら、計測する方向に気を付けたり、三脚に立てたりすると結果は違うのでしょうが、今回は目安として。
(屋外で三脚まで出して計測する勇気はありませんでした(笑)怪訝な目で見られそうで…)

 そして当然、私共は測定する資格を持った専門家ではありませんので、測定結果は管理業者としての参考資料です。
 測定結果をもって「○○dBは騒音だ、すぐに静かにしろ!」ということはしません。「もう少し静かにして」とか「これくらいは我慢して」とかお願いをするにあたって、検討する際の客観的な材料の一つとして使います。
 感覚だけで物事を測るのは不安もありますので。

 また、音の発生について管理業者としてもう一つ忘れてはならないのが、設備不良です。この点は、現地確認の際十分に注意するようにしないといけません。

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勉強会講師、始めてオンラインで話します。

おはようございます。

先日、知り合いから依頼があり、勉強会でお話することになりました。

今回は、マンション管理士として「顧問」や「外部役員」のお仕事の内容をお話しします。持ち時間は1時間程度、簡単ですが資料をまとめています。
まとめながら、いろんなことがあったなぁと振り返りながら。

そして、届いた案内文がすごく出来が良くて☆講師紹介を読んでいたらなんだか照れくさくなってしまいました(笑)
自分のことを客観的な文章にまとめることってそうそうないので新しい発見です。紹介文に見劣りしない内容に仕上げないと!!

さて、今回は初のオンラインでの講演。
先日のようなマスクの大変さはないでしょうが、初めてのオンラインなのでその意味で気を付けないといけませんね。

この次は、来月リアルでの講師。だんだんとコロナ前のコンスタントなペースに戻ってきています。

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レッドゾーン(土砂災害特別警戒区域)の説明会に行ってきました。

おはようございます。

先日、顧問先のマンションがレッドゾーン(土砂災害特別警戒区域)の指定区域になるということで、説明会に出掛けてきました。

鹿児島市内でも基礎調査が完了して、これまでイエローゾーン(土砂災害警戒区域)だけだったものが、今後はレッドゾーンも指定されることになります。
具体的には福祉施設や学校、医療施設等の要配慮者利用施設だと避難確保計画や避難訓練の義務化が課せられますが、居住用のマンションの場合、現在の住居に住むことにおいては、特に何か変わるといったような影響はないようです。
もちろん!危険な地域なので自主的な避難訓練や防災情報への意識は大切ですよ。危険な状態や避難指示が出たら速やかに身の安全を守るようにしましょう!

ただし、住むことにおいての影響はありませんが、今後、売却や建替えといったことを考えた場合には別です。
レッドゾーンの指定範囲では建築制限が課せられます。
基準については述べませんが、資産価値といった面では影響を受けることになりますので、注意が必要です。

土砂災害警戒区域・土砂災害特別警戒区域については以下のページが参考になります。
鹿児島県 土砂災害防止法,土砂災害(特別)警戒区域とは
鹿児島県 土砂災害警戒区域等マップ
鹿児島県 土砂災害(特別)警戒区域の指定状況
鹿児島市 土砂災害特別警戒区域(レッドゾーン)内の建築


災害の多発している昨今の状況や命を守るという観点では、今回の指定も仕方がないことなのかもしれませんが、危険地域のレッテルを貼られたという事実は重く受け止めています。
集団移転やがけ地の危険住宅移転といった補助についても説明会では尋ねたかったのですが、担当の方も忙しく詳しくは尋ねられませんでした。
もう少し自分なりに勉強をしてみます。
マンションの将来を計画する上で、補助はとても重要な要素になってきますので。

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Author:エム管理不動産(永田行政書士事務所)
エム管理不動産(永田行政書士事務所)では「不動産取引」「分譲マンション管理組合支援業務」「行政書士業務」を行っております。

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