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空家問題への対処 その②「空き家の活用」

空家問題への対処その①「空き家問題について」の続きになります。

⑤空き家の活用方法
 今後、空き家を放置することは法律による規制も厳しくなりますのでできるだけ避けた方が良いと思われます。では、放置することなく空き家を活用したり、適正に管理するにはどうしたらいいでしょうか。
 まずは概ね4つの方法が思い付きます。
・売る…中古住宅、古屋付土地、更地
 家屋が使用可能な状態であれば中古住宅としての売買も可能です。リフォームやリノベーションを施してから売るのか、現状のまま売るのかは地域性や売却のターゲット層に合わせて検討してみてはいかがでしょうか。ただ、売却後のこと(雨漏りやシロアリ被害、設備の故障)も考えれば、一度、家屋の状態を入念に調べて問題のある部分の修繕等は行っておくことをお奨めします。
 また、修繕しても使用可能か判断できない場合や、家屋の痛みが激しく現状のままでは使用できないが解体する費用までは捻出できないといったような場合には、買主に家屋の使用の判断を委ねるものとして古屋付土地での売買も検討できます。不動産を探している方は多種多様ですので、見る方の価値観で活用方法が見つかるかもしれません。ただ、建替えを希望される方からは、解体費用を売り値から差し引いてほしいという相談があり値引き交渉に応じるという結果になることも多いと思われます。
 家屋や庭の痛みが激しい場合には古家付土地ではなく、予め、更地にして売り出すということも考えられます。更地の方が外観からも土地についてはっきりしているので買い手が見つかりやすいですし、売却後の問題も発生しにくいと思います。ただ、解体費用の負担や固定資産税の増額(軽減措置の適用外になる)という出費に繋がりますので、売り出し時期と合わせて検討してください。

・貸す…リフォーム後賃貸,DIY賃貸
 住む予定はないが売ることまでは…と思う場合には、貸すという選択肢もあります。
 将来的には自ら住む予定だが、とりあえずまだ先のことなので、されまで空き家にしておくのはもったいないとか、人が住んでいた方が朽廃しないという理由が考えられます。ですが、借主にとってはその貸家が居住の本拠となりますので、貸主が使いたいから出て行ってほしいと言ってもすぐには承諾できないところであります。そのため、将来的に自ら住むことを予定している場合には「定期借家契約」にしておくことも必要になります。定期借家契約は普通の賃貸借契約に比べて手続きが必要だったり、なかなか借り手が見付かりにくく、家賃を安めに設定する必要があったりとデメリットもありますが、立ち退きの交渉などが必要ない点で大きなメリットもあります。
 普通の賃貸借契約、定期借家契約のいずれにしても、貸すためには、借り手が見つかるよう、予め募集するにあたってはある程度のリフォームが必要になります。このリフォーム費用については、どこまで手を入れるかによって大きな負担となりますので、今後得られる家賃と比較して検討してみてください。また、このリフォーム費用の負担が重いという場合には、借主にリフォームを認めるDIY賃貸という方法もあります。借主にとっても、自分好みにリフォームしたいという希望に沿うことができますので、貸主、借主双方のメリットになる場合も多いかと思います。ただし、原状回復の範囲や造作買取、その他特約で定める事は多くなります。

・所有する…別荘,帰省時宿泊
 売りたいという事情もなく、貸したいという事情もない場合には、家族誰でもが利用できる別荘にしたり、お墓参りなどで帰省した際に泊まるための家として使ったりという方法で所有を続けるのも一つかと思います。ただし、居住の本拠としているわけではありませんので、日常の管理を適切に行う必要や所有している事での費用は毎年かかります。
 また、いずれ売買する場合などには、居住していたことや相続したことに関する譲渡所得税の優遇措置は受けられなくなる場合があります。

・その他…譲渡、寄付
 その他の方法としては、譲るということも考えられます。近くに住む親戚に譲ったり買い取ってもらったりしますが、個人間売買になることも多いかと思いますので、契約書の作成や建物の調査など一定の専門家を交えながら進めていくことをお奨めします。また、地方公共団体によっては、条件を満たせば寄付として受け入れたりということもしているみたいです。「空家対策特別措置法」の施工後、役所では空き家対策の窓口も多く設けられていますので、ご相談されてみてはいかがでしょうか。

⑥空き家を維持管理する方法
 建物は現物ですので、時間の経過とともに劣化は進んでいきます。活用方法を検討している期間や当面所有するとした場合などで、長期に渡る場合には維持管理が必要になります。庭があれば草木が覆い茂りますし、ゴミの投棄をされるかもしれません。家屋も風を通さなければ湿気がたまったり、害虫被害を受けたり、気付かないうちに雨漏り等が起きてしまうと、使用上の問題や周辺への悪影響となります。
 このような状態にならないよう適切な管理が大切です。管理を怠った結果が空家対策特別措置法にいう「特定空き家」に繋がります。
 遠方で管理ができないというような場合には、空き家管理業務を行っている業者もありますので、検討してみてはいかがでしょうか?最近はふるさと納税の返礼品として空家管理サービスを提供している自治体もあるみたいです(兵庫県加古川市)。
 周囲に迷惑となったり、特定空き家とされてしまったり、せっかくの家屋の資産価値が下がってしまわないように、適切な管理や活用方法を検討してみてください。

⑦空き家問題に対する支援
 空き家対策については、役所や各種団体が様々な支援策を行っています。
 空き家の活用に対しては、空き家バンクや空き家活用アドバイザーの派遣。
 空き家の解体についても補助金が設けられていたりします。
 各支援策や空き家活用の相談受付など、個別の案件によって最適な支援策は変わってくると思いますので、お問い合わせしてみてください。

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テーマ:住まい リフォーム - ジャンル:ライフ

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Author:エム管理不動産(永田行政書士事務所)
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