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不動産賃貸業の収入と経費(再掲載)と事業的規模のはなし。

こんにちは。

個人の方は、申告期間の真っ只中ですね。
かくいう私も個人事業ですので、そろそろ申告書を提出しなきゃと思いつつなかなか…です。

さて、今回は、申告時期ということもあり、以前掲載した「不動産業の収入と経費について」を再掲載して、続いて、事業的規模と業務的規模のお話をしたいと思います。

「○○分で読める」という目安を先に書くといいよと言われましたが、少々長文ですので時間のある時にでもご覧ください。

~~~まずは、「不動産業の収入と経費について」の再掲載~~~
不動産賃貸業を経営する上での収入と経費について、相談を受ける機会がありましたのでまとめておきたいと思います。
まず、不動産賃貸業の特徴としては、賃貸中は賃料収入が安定的に入りますので、長期的な収入の見込みが立てやすい反面、積極的な営業活動や仕入れがないため、経費が限られています。

不動産賃貸業の「収入」、「経費」について、主なものは以下のとおりです。

[収入]
①家賃
②共益費
③敷金・保証金のうち返還を要しないもの
 基本、敷金は預り金となりますが、敷引き特約や償却などで返還を要しないことが確定したものは、その時点で収入として計上します。
④礼金・更新料・名義書換・承諾料など

[経費]
①賃貸用不動産の共用部水道光熱費
 共用部分の電気代や水道代
②修繕費
 室内の設備の交換やクロスの貼替、クリーニング費用といった修繕にかかった費用。
③減価償却費
 建物の購入費用や修繕費のうち新しく入れ替えた設備の一部など※は、減価償却資産として耐用年数に応じて経費にします。
 ※修繕費のうちでも使用期間を延長させるものや資産の価格を増加させるようなものは減価償却資産として扱います。
④管理費等
 分譲マンションの場合、共用部分の維持管理のために管理組合に納める「管理費、修繕積立金」など。
⑤業務委託費
 不動産業者に管理を委託した際の管理委託費や清掃費、各種点検費用。
⑥保険料
 賃貸用不動産にかける火災保険料や地震保険料。
⑦借入金利息
 賃貸用不動産の購入や大規模な修繕の為に借り入れた借入金に対する利息。
⑧税金
 固定資産税や賃貸用不動産の購入にかかった不動産取得税。
⑨その他
 不動産賃貸業を営む上で必要なものは経費になります。
 例えば、賃貸用不動産の管理のために要した交通費や不動産業者に支払った仲介手数料や広告費といったものがあります。
 また、事業的規模で不動産賃貸業を営んでいる場合には専従者給与も経費として扱うことができます。

以上となりますが、ここでポイントとなるのが「②修繕費」「③減価償却費」「⑤業務委託費」かなと個人的には思います。

入居希望者も多かった一昔前に比べて、現在は、賃貸物件の方が余ってきています。
ほとんどの物件で「エアコン付き」は当たり前になり、「インターネットの無料化」や「オートロック」、「防犯カメラ」、「モニター付のインターフォン」といった情報インフラやセキュリティ設備も相当な数の物件で導入されています。

では、空室を防ぐには?ということになりますが、まずは「退居の防止」、そして「空室の入居者募集」ということになります。
そのためには、ご入居者様との顔の見える関係、相談やトラブルに適時適切に対応してくれる管理業者の存在は大きいですし、共用部の管理・清掃もとても大切です。オーナー様の自主管理で管理費用を節約するというのも収益を得る上では大切ですが、適度な距離感で(ワンクッション置いて)専門的に対応できる管理業者の存在は、入居者様にとってもメリットと感じられるのではないでしょうか。これが「⑤業務委託費」ですね。
※賃貸募集の際にも、自社の管理物件だと不動産業者は、空室を埋めたり入居審査により力を入れます。

続いて、原状回復(修繕)や最近流行っているリノベーションと呼ばれるものがありますが、一昔前と今では内装の仕様も大きく変わっています。若い世代からは畳は嫌煙されるようになり、ファミリー層で標準的だった田の字型と呼ばれる間取りは、間仕切りを取り払って1LDK+CLのように変更した方が時代に合うようです。また、公団型キッチンやユニットバスではなく、システムキッチンやバス・トイレ別というように借り手の希望に合わせた作りに合わせていく必要があるでしょう。これが「②修繕費」「③減価償却費」ということになります。
ここで、「②修繕費」「③減価償却費」の2つがあるのは、「クロスの貼替…修繕費」「システムキッチンの入れ替え…減価償却資産」というように同じ修繕であっても、「使用期間を延長させるもの」や「資産の価格を増加させるようなもの」は減価償却資産として扱われるからです。修繕費であれば単年度で経費として扱いますが、減価償却資産であれば翌年度以降にも渡って経費として扱います。
当面、入居者募集を繰り返していくというオーナー様にはあまり関わらないことかもしれませんが、売却も同時に検討している場合には、減価償却資産を経費として使い終わらないうちに新たな買主に引き継ぐことになってしまったり、単年度で経費計上したい理由がある場合、相続が控えていたりといった事情がある場合には検討する価値があります。
修繕費になる修繕なのか、減価償却資産になるのかは個別の事情もありますので、都度専門の業者にご相談してみてください。

近年、賃貸物件は増加しながら、入居希望者は減ってきているという話題は各方面で耳にします。現在も今後も空室をどう防ぐかが不動産賃貸業では大きなテーマであり、入居者、入居希望者に合わせたサービスを提供することが大切になるのではないかと思います。
不動産賃貸業として、経費の掛けどころを工夫してみてはいかがでしょうか。
~~~ここまで~~~

さて、ここからが今回の新しいお話。
「不動産賃貸業の事業的規模と業務的規模」について
先程、少しだけ出てきましたが税金の関係では、不動産賃貸業は「事業的規模」と「業務的規模」とに分かれます。

不動産賃貸業を営まれている方なら、「5棟10室」という言葉を耳にしたことがあるのではないでしょうか。
この「5棟10室」という基準は、不動産賃貸業が「事業的規模」なのか「業務的規模」なのかという判定を示しています。「事業的規模」「業務的規模」によって税法上の取扱いが異なりますので、主なものをまとめておきたいと思います。
特に、「専従者給与」「青色申告特別控除」については、事業的規模と業務的規模で異なり、事業的規模の方が有利になります。

①「5棟10室」の具体的内容
 ・賃貸住宅(貸間・アパート)の場合は、室数がおおむね10室以上
 ・独立家屋の場合は、おおむね5棟以上
 ・駐車場の場合は、50区画以上
 ただし、「5棟10室」というのは、形式的基準ですので、これに満たない場合でも、「営利性・有償性」「継続性・反復性」等の事情によっては事業的規模と判断される場合もあります。

②税法上の取扱いの違い
[事業的規模]
・青色専従者給与・白色事業専従者控除の必要経費算入
 青色申告者…家族従業員に支払う適正給与額
 白色申告者…配偶者は最高86万円、その他家族は1人につき最高50万円
・青色申告特別控除
 最高65万円の控除
・固定資産の取壊し、除却等の損失
 全額必要経費に算入可
・延納利子税の必要経費算入
 不動産所得に係る利子税については、必要経費に算入可
・未収家賃の貸倒損失
 発生した年の必要経費に算入可

[業務的規模]
・青色専従者給与・白色事業専従者控除の必要経費算入
 適用なし
・青色申告特別控除
 最高10万円の控除
・固定資産の取壊し、除却等の損失
 不動産所得の金額を限度として必要経費に算入可
・延納利子税の必要経費算入
 算入不可
・未収家賃の貸倒損失
 未収になった分の賃料について収入金額が無かったものとして取扱う。
 前年分の未収家賃について貸倒れがあった場合には、税務署に更正の請求

 長文にお付き合いいただきましてありがとうございます。
 参考にしてみてください。

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寒波…今年一番冷えましたね。

こんにちは。

今日はよく冷えましたね。
出掛けたら桜島にも雪が積もってました↓↓
2020021801.jpg
この光景を見たら、今年は暖かいなぁと思って安心していた気持ちも吹っ飛んで、凍結が気になりだします。
普段から温暖な地域なので、冷え込みには弱い!!凍結したら水道業者さんの確保に一苦労。こんな感じです

そこで、今日は水道管の凍結対策をちょっとご紹介。

まずは、凍結防止について
①水道管の水を抜く
 水道の元栓を閉める→蛇口を開いて水道管の中にある水を抜く。
 ただ、この方法は、空家ですると管が腐ってしまう(水を通した時に水圧で一気に漏水する)ことがあるので、一時的な対応にした方がいいかもしれませんね。

②水を出しっぱなしにする
 チョロチョロです。水が勿体なくなっしまうのとマンションの共用管などではこの方法は難しいかなと思います。

③水道管を保温する
 タオルや毛布を巻いてその上からビニール袋を被せてテープなどで縛ります。タオルや毛布は濡れていないものにしましょう。

鹿児島は年に数回、凍結する恐れがある程度ですので、現実的には③の方法がいいかなぁと思います。

続いて、凍結してしまった時の対処方法
①自然に溶けるのを待つ
 これが一番現実的な対応かと思います。

②ぬるま湯をかける
 急いでいるときは、タオルを巻いてから、40℃位のぬるま湯で温めます。

③ドライヤーで温める

②③はやはり水道管にダメージを与えてしまう可能性が大です。
できれば、自然に溶けるのを待ちたいところです。

結果、水道管が破裂してしまったり、漏水が発生してしまった時のために、事前に元栓の位置は確認しておきましょう。

同じく、寒い朝は、車のフロントガラスも凍っています。
ゆとりをもって暖機運転ができれば良いのですが、
出勤に間に合わないので、お湯をかけるってこともあるかと思います。この作業、ゴムやプラスチックの部分を傷めますので注意が必要です。
凍結防止のグッズや専用の解氷スプレーを使った方が無難かと思います。

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2019年マンション化率

こんばんは。

 東京カンテイさんから、2019年の「マンション化率」の調査結果が公表されました。

 私の住む鹿児島県は「29,852戸、3.73%」となっています。
 弊社が独自に行っている調査でも、ほぼ変わらない結果です。
 弊社の調査データはコチラ

 ただ、鹿児島県では、鹿児島市にほぼ集中してマンションが立地していますので、鹿児島市のマンション化率も重要。
 弊社調べの鹿児島市のマンション化率は「9.77%」、10戸に1戸がマンション暮らしということになります。

 最近は、国や地方自治体でマンション政策にも力を入れているようで、補助金の交付や条例、計画の制定も多々見受けられます。

 このような流れから、周囲のマンション管理関係の方々とも話をしていて、個人的な意見としては、行政で準備している良い制度があってもるのになかなか利用されていない。今後の為にも、まずは鹿児島市、鹿児島県でも全棟調査を実施していただけないだろうかと思っています。
 弊社もホームページをはじめとした広報活動で、できるだけマンション管理の重要性や関係する情報を公開しているのですが、どうしても個人のレベルでは難しい点もありますので、行政のお力添えをいただきたいところです。
 これまでの経験から、きっかけが掴めれば、今は困っている管理組合でも再生できるところはたくさんあるんだけどなぁ…と思っています。

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マンション管理士合同研修会

こんばんは。

 あっという間に1月が過ぎて2月に入りましたね。
 今年は暖冬と言われていましたが、ここ数日でやっと寒さが訪れたような暖かい冬だったように思います。
 2月は寒くなるかなぁ?冬も終わりに近づいてますが、少しは冬らしさが来てくれないとね。農作物にも影響が出てるみたいですし…寒いのは好きではないけど、もっと困ることになったら大変です。

 さて、先日(1/31)は日本マンション管理士会連合会の全国研修でした。今年の開催地は熊本でしたので車で移動の日帰りです。
 朝、出るときに「ガソリンを入れ忘れたー」と大慌てでガソリンスタンドで給油したら、会場に5,6分遅刻して着いてしまいました。
 ちょうどガソリンを入れに回った時間ロスが5,6分…ガソリンさえ前日に忘れずに給油しておけば!と反省した次第です。

 そんなドタバタとして向かった会場ですが、研修内容はマンション管理士の活動や今後の展望、そして、熊本市のマンション政策について。
 やはり、大きな地震を経験された熊本市ですので、マンション政策はとても充実していました。
 私も個人のレベルですが、マンション管理についてはもっともっと啓蒙活動を続けていきますよーー!!と思った次第です。
2020020201.jpg

 そして、全国の研修ですので、各県からマンション管理士の先生方も集まっています。
 全国会の会長はじめ役員の方々、各県の先生方、多くの方と挨拶やお話しをすることができました。普段から電話でよく話す先生もいらっしゃいますし、久しぶりにお会いできた先生もいらっしゃいます。普段は遠くてなかなかお顔を合わせる機会が少ないですが、直接お会いして顔を見ながらお話ができ、楽しく有意義な時間を過ごすことができました。

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庚子

こんばんは。

 2020年もスタートして22日。ちょっと遅くなりましたが、今年は庚子の年だそうです。

 毎年、不動産業者様にはアットホームにお願いして、年始挨拶を配布していただいているのですが、原稿を書きながら十支と十二支があることを改めて勉強しました。

 子年だけなら「子だくさん」とか繁栄につながるというところでしょうが、十支が加わることで、60通りにもその干支の意味が増えます。
 普段、あまり気にしていなかった十支ですが、十二支と組み合わせて60通りということから「還暦」もこれに由来するのだとか。
 試験勉強でよく使われる「甲乙丙丁」も十支から来ています。

 今年の干支「庚子」は、アットホームさんで配付していただいた原稿に書きましたのでご覧ください↓↓
2020012201.jpg

 今年が良い年でありますように。

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あけましておめでとうございます。

あけましておめでとうございます。

 GWに続き、今回も最大9連休という大型連休になったお正月休みでしたが、皆様ゆっくりとお過ごしできたでしょうか?

 令和になって初めてのお正月。私も、何だか特別な感じを受けながら、年越しを迎えました。

 初日の出も快晴で、この上ないほど綺麗に拝むことができました。

 このブログも(前から引き継いで)通算7年目。

 頻繁に更新したいと思っていたのですが、12月以降、公私共に忙しくあまり更新できていません。

 不動産の事やマンション管理の事、行政書士としての業務の事など、日々経験することを残していきたいという気持ちは有り余っているのですがw

 そんな感じで、不完全燃焼な状態ですが、2020年もどうぞ宜しくお願い申し上げます。

 ブログも落ち着きましたら、ちょくちょく書いていきたいと思います(^^)

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ベトナム料理

こんばんは。

 今日は、先日行った「フォー ベトナム」さんのお話です。

 場所は霧島市隼人町。加治木インターから隼人の市街地に抜ける道の途中にあります。
 よく通る道なので、気になっていたのですが、やっとお昼時に機会が回ってきました(^^)

 外観はこんな感じ↓↓
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 一瞬、八百屋さんかと思いますが、ベトナム料理って看板に書いてあります☆
 山の中ですが、車で走ればオレンジ色が目立って迷うことはないでしょう。

 店内に進むと、経営されているベトナム人のご夫婦が笑顔で「いらっしゃいませ」と声を掛けてくださいます。
 レストランだけではなく、食材も売っていますので、外国のお客様もた~くさん。

 初めてなので、おススメのセット「牛肉のフォー、揚春巻き、生春巻き」をいただきます。
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 普段、あまり一人では外食しないのですが、ここのお店は入って正解でした。
 ご主人が、メニュー選びを親切に教えてくださいます。
 これまで、フォーと言えばどうしてもパクチーの効いたものしか食べたことがなかったのですが、私がパクチーがイマイチ苦手なことを聞いたご主人が、パクチーを飾り程度に減らしてくださいました。
 本場のフォーと春巻きがこんなに美味しい!とは☆

 帰りには、お土産選びまでご主人がいろいろ説明してくださって、大満足です。

 今度は家族も連れて、また行きたいなぁと思ったお昼ご飯でした。

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不動産賃貸業の収入と経費

 今回は、不動産賃貸業を経営する上での収入と経費について、相談を受ける機会がありましたのでまとめておきたいと思います。
 まず、不動産賃貸業の特徴としては、賃貸中は賃料収入が安定的に入りますので、長期的な収入の見込みが立てやすい反面、積極的な営業活動や仕入れがないため、経費が限られています。

不動産賃貸業の「収入」、「経費」について、主なものは以下のとおりです。

[収入]
①家賃
②共益費
③敷金・保証金のうち返還を要しないもの
 基本、敷金は預り金となりますが、敷引き特約や償却などで返還を要しないことが確定したものは、その時点で収入として計上します。
④礼金・更新料・名義書換・承諾料など

[経費]
①賃貸用不動産の共用部水道光熱費
 共用部分の電気代や水道代
②修繕費
 室内の設備の交換やクロスの貼替、クリーニング費用といった修繕にかかった費用。
③減価償却費
 建物の購入費用や修繕費のうち新しく入れ替えた設備の一部など※は、減価償却資産として耐用年数に応じて経費にします。
※修繕費のうちでも使用期間を延長させるものや資産の価格を増加させるようなものは減価償却資産として扱います。
④管理費等
分譲マンションの場合、共用部分の維持管理のために管理組合に納める「管理費、修繕積立金」など。
⑤業務委託費
 不動産業者に管理を委託した際の管理委託費や清掃費、各種点検費用。
⑥保険料
 賃貸用不動産にかける火災保険料や地震保険料。
⑦借入金利息
賃貸用不動産の購入や大規模な修繕の為に借り入れた借入金に対する利息。
⑧税金
 固定資産税や賃貸用不動産の購入にかかった不動産取得税。
⑨その他
 不動産賃貸業を営む上で必要なものは経費になります。
 例えば、賃貸用不動産の管理のために要した交通費や不動産業者に支払った仲介手数料や広告費といったものがあります。
 また、事業的規模で不動産賃貸業を営んでいる場合には専従者給与も経費として扱うことができます。

 以上となりますが、ここでポイントとなるのが「②修繕費」「③減価償却費」「⑤業務委託費」かなと個人的には思います。

 入居希望者も多かった一昔前に比べて、現在は、賃貸物件の方が余ってきています。
 ほとんどの物件で「エアコン付き」は当たり前になり、「インターネットの無料化」や「オートロック」、「防犯カメラ」、「モニター付のインターフォン」といった情報インフラやセキュリティ設備も相当な数の物件で導入されています。

では、空室を防ぐには?ということになりますが、まずは「退居の防止」、そして「空室の入居者募集」ということになります。
そのためには、ご入居者様との顔の見える関係、相談やトラブルに適時適切に対応してくれる管理業者の存在は大きいですし、共用部の管理・清掃もとても大切です。オーナー様の自主管理で管理費用を節約するというのも収益を得る上では大切ですが、適度な距離感で(ワンクッション置いて)専門的に対応できる管理業者の存在は、入居者様にとってもメリットと感じられるのではないでしょうか。これが「⑤業務委託費」ですね。
※賃貸募集の際にも、自社の管理物件だと不動産業者は、空室を埋めたり入居審査により力を入れます。

続いて、原状回復(修繕)や最近流行っているリノベーションと呼ばれるものがありますが、一昔前と今では内装の仕様も大きく変わっています。若い世代からは畳は嫌煙されるようになり、ファミリー層で標準的だった田の字型と呼ばれる間取りは、間仕切りを取り払って1LDK+CLのように変更した方が時代に合うようです。また、公団型キッチンやユニットバスではなく、システムキッチンやバス・トイレ別というように借り手の希望に合わせた作りに合わせていく必要があるでしょう。これが「②修繕費」「③減価償却費」ということになります。
 ここで、「②修繕費」「③減価償却費」の2つがあるのは、「クロスの貼替…修繕費」「システムキッチンの入れ替え…減価償却資産」というように同じ修繕であっても、「使用期間を延長させるもの」や「資産の価格を増加させるようなもの」は減価償却資産として扱われるからです。修繕費であれば単年度で経費として扱いますが、減価償却資産であれば翌年度以降にも渡って経費として扱います。
 当面、入居者募集を繰り返していくというオーナー様にはあまり関わらないことかもしれませんが、売却も同時に検討している場合には、減価償却資産を経費として使い終わらないうちに新たな買主に引き継ぐことになってしまったり、単年度で経費計上したい理由がある場合、相続が控えていたりといった事情がある場合には検討する価値があります。
 修繕費になる修繕なのか、減価償却資産になるのかは個別の事情もありますので、都度専門の業者にご相談してみてください。

 近年、賃貸物件は増加しながら、入居希望者は減ってきているという話題は各方面で耳にします。現在も今後も空室をどう防ぐかが不動産賃貸業では大きなテーマであり、入居者、入居希望者に合わせたサービスを提供することが大切になるのではないかと思います。
 不動産賃貸業として、経費の掛けどころを工夫してみてはいかがでしょうか。

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11/21のツイートまとめ

ememkanri

鹿児島市西陵 1550万円 #鹿児島 #中古住宅 #不動産 #kagoshima  #エム管理不動産 #theta360 https://t.co/VAkQwF0Rho
11-21 18:27

11/20のツイートまとめ

ememkanri

鹿児島中央駅から徒歩6分の分譲賃貸、2LDK #鹿児島 #賃貸 #お部屋探し #kagoshima #エム管理不動産 #theta360 https://t.co/iQf6Xp05rD
11-20 18:43

USBケーブル A-A

こんばんは。

 本日2度目の投稿。

 ようやく、「USBケーブル A-A」のケーブルが見つかりました!!
 2019111001.jpg
 2019111002.jpg
 今日も探すこと2店舗目「PC-DEPO」さんで、1,320円でお買い上げ☆

 商品説明をよくよく見ると、「USB Aオス-USB Aオス」ケーブルの規格はありません。本ケーブルは特殊な規格になりますので~と書かれています。
2019111003.jpg
 以前はよく見かけた気がしてたんですが、記憶間違いだったんですね。
 探すのに苦労した理由がわかりました。

 でも、これでケーブルが見つかったので一安心。
 明日から、壊れてしまったネットワークHDDのデータを抜けるか挑戦します☆

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鹿児島県分譲マンション調査レポート

こんにちは。

 昨日話題にしたUSBケーブル A-A。家電量販店やホームセンター、100円ショップと探し回りましたが、まだ見つかりません。
 店員さんとは「昔はあったような気がするんですがねぇ~」と。。いつの間にか店頭から無くなってしまったのかな…

 さて、今日の話題は「鹿児島県分譲マンション調査レポート」です。

 毎年、弊社でまとめて公表しているこのレポートも7年目を迎えました。
 1年刻みの変化では僅かにしか感じないものも、7年分重なると「おぉ~」となったりします。
 ちなみに、今年の2月に書式をリニューアルしましたので、それ以前の過去データはお蔵入りにしました。
 それでも!と、興味ある方は、ご連絡ください。私のパソコンには入っていますので。

 結果はコチラ↓↓
 鹿児島県分譲マンション調査レポート

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11/09のツイートまとめ

ememkanri

鹿児島市下荒田 2K #鹿児島 #kagoshima #賃貸 #お部屋探し #エム管理不動産 #theta360 https://t.co/UJaSdHhCOA
11-09 12:21

鹿児島市下荒田 2K 洋室から #鹿児島 #kagoshima #賃貸 #お部屋探し #エム管理不動産 #theta360 https://t.co/5BJJEQf6sS
11-09 12:20

鹿児島市下荒田 武之橋近く 2K 和洋室 #鹿児島市 #賃貸 #お部屋探し #エム管理不動産 #theta360 https://t.co/pTl9dQatoQ
11-09 11:56

USBケーブル A-A

こんにちは。

 弊社で使っている、ネットワークHDDが壊れました。

 エラー表示を見ると、どうも機械の問題のようです。

 インターネットで検索したら、「修理・データは消去される」とのこと。

 万が一に備えてバックアップは取っていますが、データの内容は確認したいところです。。

 更に調べてみると、LAN接続ではなくUSBで接続したらデータを見れたよって記事も見かけましたので、早速繋いでみようかなぁと、背面を見てみたら端子USBのAタイプ。
 パソコンの受け側もUSBのAタイプですので、Aタイプ同士を繋ぐケーブルが必要なようです。

 が、…事務中探してもAタイプ同士を繋ぐケーブルは見当たらず。延長ケーブルなら3本もあるのですがね。。

 これは、買うしかない!と思い、いくつかお店を回ってみましたが、延長ケーブルやプリンタと繋ぐタイプ、スマホに繋ぐタイプのケーブルはあるのに、Aタイプ同士を繋ぐケーブルが全くない。

 以前は結構あったような気もするのですが…
 スマホも普及したし、あんまり需要がないのかなぁ。

 とにかく必要なので、今日も探しに行ってみます(;´・ω・)

 他愛もない日常の話です。

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11月 お久しぶりです。

こんにちは。

 さて、季節の移り変わりは早いもので、もう11月、今年も残すところあと2ヶ月を切りました。
 気候も急に秋めいて、朝晩は半袖ではさすがにきつく感じています。

 秋と言えば、「芸術の秋」「食欲の秋」「スポーツの秋」ということで、今年のラグビーWカップも大いに楽しませていただきました。
 今回、日本はベスト4には行けませんでしたが、着実に強くなっているのを感じましたし、鹿児島でキャンプをした南アフリカが優勝ということで、大変満足しています。

 そして、もう一つ忘れてはならないのが「読書の秋」=「勉強の秋」。
 まさにその通りで、この時期はたくさんの研修会やセミナーが開催されています。
 この業界にいると、研修やセミナーとは関わらずにはいられませんので、やはりたくさんの研修会やセミナーに参加させていただいています。

 その中で一つ。参加してみて感じること。
 研修会やセミナーに勉強しに行くのではなく、講演内容から勉強の種を探しに行くということ。
 講演を聴いて、ヒント(種)を掴んだらメモして、帰ってから調べて勉強する。この流れです。
 私、勉強は嫌いではない方なので、毎日いろいろな本を読んでいます。
 テーマはそれぞれで、その時に取り組んでいる業務に関するものや気になっていること、これから取り組みたいこと…といったように何かに没頭するのではなく、視野を広げるつもりで選択しています。
 その勉強のヒント(種)を研修会やセミナーは与えてくれます。

 逆に、私が講演会で演者になるときには、ヒント(種)を重視して、資料作りをしています。
 仕方がないことですが、1時間、2時間の講演時間では全てをお伝えすることは難しいです。

 この時期は、研修会やセミナーがたくさん催されていますので、こんな視点もあるんだなぁと、講演を聴くときの一視点にしていただければ幸いです。

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100円になったスカイラインを通って池田湖へ ~乾杯を聴きながら~

こんにちは。

 少しだけ前の話ですが、スカイラインが「100円になって」、「長渕剛さんの「乾杯♪」が流れるようになった☆」とニュースで聞きましたのでドライブに行ってきました。
 ちなみに長渕剛さんと言えば、弊社の所在地「唐湊」の出身で、幼稚園は「唐湊幼稚園」。私の先輩にあたります。

 まずは、谷山ICまで下道で移動。お菓子を買ったり飲み物を買ったり。
 そうです。鹿児島ICから中山ICまでは100円対象外。時間もあるので、有料道路代をお菓子に充てました。谷山ICから指宿スカイラインに乗って♪さあ、ドライブ出発。

 途中に「すかいぱれっと」って看板を見掛けましたよ。
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 トイレにも行きたいし休憩もしようかなって入ってみたら、吊り橋や展望台があって結構楽しめる。ほとんどスカイラインに乗ったことなかったので新しい発見でした。

 吊り橋がこちら↓↓
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 展望台はこんな感じ↓↓
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 遊歩道の途中で、どんぐりとコスモスを見つけて秋だなぁと感じたところでした。
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 さてさて、スカイパレットを出発して数分走ったところに看板が!↓↓
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 ナニナニ、50kmで走ると音楽が聞こえますとかいてあります。
 50kmをキープしながら走ると、「乾杯」らしき音楽が♪♪♪
よーく注意してないとスピードが速くなったり遅くなったり、ロードノイズや風切音で聞き取りにくくなりますが、ちゃんと走れば聞こえます。
 もう一回聞きたいな。走りたいな。って思ったら、スカイラインはUターン禁止のようなので、100円払ってもう一回乗りましょう。

 さて、そんなこんなでスカイラインの終着点からまーっすぐ走って、池田湖まで来ました。↓↓
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 やっぱり、イッシー押しですね。
 でも負けず劣らず「おおうなぎ」も有名ですよ☆
 お土産屋さんにおおうなぎがいるって書いてあったので立ち寄りました。
立派なお土産屋さんの奥に、専用の展示スペースが設けられていて、おおうなぎせんべいまで。さすが、おおうなぎ押しです。
飼われてるおかげでしょう。近づくと顔を上げたり近づいてきてくれます↓↓
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 実物は迫力ありますね☆

 池田湖からは開聞岳も拝めましたし、大満足の旅路になりました。
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エビ・さんま・七輪でBBQ

おはようございます。

 すっかり秋めいて、朝晩は肌寒いくらいに涼しくなりましたね。

 さて、先週の土曜日「秋になったことだし」ということで、友人家族とさんまを焼いて食べましたよ。

 もちろん、お酒が入ればさんまだけでは物足りないので、食材の準備は入念に揃えて☆

 エビ↓↓
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 前から気になってた、シータイガーです。
 33センチもあるので4匹揃えましたが2匹しか食べきれず。インスタ映え間違いなし!というくらいのボリュームとインパクトで会場を盛り上がらせてくれました!

 焼けたところがこんな感じ↓↓
 2019101502.jpg

 他にも、のどぐろやお肉、もちろんさんまも七輪で焼いて。しゃぶしゃぶやカルパッチョ、アヒージョも☆
 (写真撮り忘れました…)

 よか晩でした(^^)

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不動産の価格を調べる(宅地・戸建て)

こんにちは。

 「この家を売ったらいくら位なのかなぁ」
 不動産業に携わっていると、必ず聞かれる質問です。
 「この辺の相場だと、だいたい坪○○万円ですよ。そして、建物があるので全部で○○○○万円位でしょう。」
 今でこそ、その場で答えることができるようになりましたが、業界初心者の頃はいくら位だろう…と、聞かれる度に調べていました。

 今回は、査定書を作成するような本格的な価格査定ではありませんが、「不動産のおおよその価格を知る」ということを目的にして、簡便な方法で査定してみたいと思います。
 前提として、今回は、住宅地や一般的な戸建て住宅の売買を想定することにします。
 収益不動産や分譲マンションでは査定方法が異なりますので、またの機会にお話しできればと思います。

 まず、戸建てを連想したとき、土地と建物という2種類の不動産が思い浮かびます。
 この2つは同じ不動産でも、査定する中で大きく異なりますのでご注意ください。
土地については、不動産の中でも定価というものがありません。また、同じ物は2つ存在しない唯一無二であるという点や建物と違って経年劣化という考え方が当てはまらないというのが土地の特徴です。なので、最終的に土地の価格には、売り手と買い手の希望が大きく影響します。
 建物については、土地と異なり唯一無二ではなく、同じ建物を作ることは可能です。建築時期や基礎や材料によって価格は異なりますが、おおよその価格は木造なら坪○○万円、鉄筋コンクリートなら坪○○万円という参考価格があります。また、土地と違って経年劣化もします。

 このような区別を考えながら、私共、不動産業者は、売却相談に基づいて価格査定をする場合には、地域的な相場や個別の条件、利用目的、購入客層といった多角的な視点から、実際に売れるだろうという金額を査定することになります。「収益還元法」「原価法」「取引事例比較法」といったような言葉を聞かれた事がある方も多いと思いますが、物件毎にそれぞれの査定方法を用いて計算します。
 ※因みに、不動産業で作成する不動産査定は、不動産鑑定士が作成する不動産鑑定評価とは異なり、売却する際の参考になるものと考えてください。

 ちなみに、今回の計算を手書きでするとこんな感じです↓↓(見難いですが、すみません。)
 2019100701.jpg

土地の査定について
 今回は、弊社の住所「鹿児島市唐湊1丁目15番12号」で試してみます。
 土地の価格の参考になるものには、相続税や贈与税を課税するための「相続税路線価」、固定資産税を課税するための「固定資産税路線価」、「公示地価」、「基準地標準価格」などが公表されています。今回は、この中から「相続税路線価」と「公示地価」、合わせて売買事例(売物件の募集広告)を使用したいと思います。

①相続税路線価÷0.8
 相続税路線価は市価の8割とされていますので、路線価÷0.8で計算してみます。
 2019100702.jpg

 弊社の敷地の全面道路は「77F」と書かれています。
 「F」は借地権割合を表すものですので、今回は気にせず飛ばして、数字の方、「77」を使います。
※相続税路線価は1㎡あたりの単価を1,000の桁で切り捨て表示しています。
 「77×1,000=77,000円」      ①相続税路線価に1,000を掛ける
 「77,000円÷0.8=96,250円/㎡」   ②相続税路線価を0.8で割る(市価に合わせます)
 「96,250円×3.30579=318,182円/坪」③㎡を坪に換算する(1坪は3.30579㎡)
 従って、1坪あたり30万円~32万円くらいとなります。
 ただ、路線価は標準的な土地の価格ですので、広すぎたり狭すぎたり、奥行きが長かったり、高低差があったり、旗竿地だったりという個別の事情がある場合には、この価格に修正を加えて考えます。
 相続税路線価図は(http://www.rosenka.nta.go.jp/)から閲覧・取得できます。

②公示地価と比較する。
 公示地価は、その地点での正常価格(適正価格)を表すということで路線価と異なり市価の何割というものではありません。
 近くや似たような地域の「公示地価」を探してみます。
 2019100703.jpg
 
 今回は、「鹿児島市唐湊4丁目1867番3外(住所は鹿児島市唐湊4丁目18-32)」が近くにありました。
 鹿児島市唐湊4丁目1867番3外の公示価格は72,500円/㎡(公示地価も㎡あたりの価格となっています)
 次に、鹿児島市唐湊4丁目1867番3外の相続税路線価も調べます。
 2019100704.jpg

 先程と同じように調べると、前面道路は「58F」となっています。
 路線価と公示地価の比率を計算すると、
 [鹿児島市唐湊4丁目1867番3外]
  公示地価72,500円÷相続税路線価58,000円=1.25倍
  鹿児島市唐湊4丁目1867番3外の公示地価は相続税路線価の1.25倍であることが判りました。

 これを鹿児島市唐湊1丁目15-12に当てはめると、
 [鹿児島市唐湊1丁目15-12]
  相続税路線価77,000円×1.25倍=96,250円/㎡
  96,250円×3.30579=318,182円/坪 (1坪当たりに換算します。)
  従って、1坪あたり30万円~32万円くらいとなります。
  今回は、「①路線価÷0.8」と同じ金額になりました。

 公示地価では、評価するにあたってその土地の利用形態や形状等も公表されていますので、調べたい土地と比べてどうなのか(広すぎたり狭すぎたり、奥行きが長かったり、高低差があったり、旗竿地だったり)という個別の事情を加味して価格を修正してください。
 公示地価はここ(http://www.land.mlit.go.jp/landPrice/AriaServlet?MOD=2&TYP=0)から閲覧できます。

③売買事例(売物件の募集広告)と比較する。
 近くの売買事例を探してください(住所まで判るものを準備して)。
 今回は、弊社と同じ唐湊1丁目14番○○号として「40坪で1,400万円(坪35万円)」の売買物件があると仮定します。
 2019100705.jpg

 計算の方法は、公示地価のときと同じような方法となります。
 唐湊1丁目14番○○号の価格は35万円/坪。
 次に、唐湊1丁目14番○○号の相続税路線価も調べると、前面道路は「73F」となっています。
 路線価と売買価格(坪単価)の比率を計算すると、
 [唐湊1丁目14番○○号]
  売買価格(坪単価)350,000円÷(相続税路線価73,000円×3.30579)=約1.45倍
  唐湊1丁目14番○○号の売買価格(坪単価)は相続税路線価の1.45倍であることが判りました。

 これを鹿児島市唐湊1丁目15-12に当てはめると、
 [鹿児島市唐湊1丁目15-12]
  相続税路線価77,000円×1.45倍=111,650円/㎡
  111,650円×3.30579=369,091円/坪 (1坪当たりに換算します。)
  従って、1坪あたり35万円~37万円くらいとなります。

 公示地価と同様、売買事例(売物件の募集広告)が調べたい土地と比べてどうなのか(広すぎたり狭すぎたり、奥行きが長かったり、高低差があったり、旗竿地だったり)という個別の事情を加味して価格を修正してください。

 ちなみに、路線価や公示地価を調べるには、「一般財団法人資産評価システム研究センターの全国地価マップ(https://www.chikamap.jp/chikamap/Portal?mid=216)」が使いやすくておすすめです。

 結果、弊社所在地の土地価格は、以下の通りとなりました。
 ①30~32万/坪
 ②30~32万/坪
 ③35~37万/坪
 おおよそ35万円/坪前後といったところが相場でしょうか。

建物の査定について
 建物については、基本として建築単価と経過年数を基に算出します。

Ⓐ建物の標準的な建築価格×延べ床面積÷Ⓑ耐用年数×(耐用年数-経過年数)

Ⓐ建物の標準的な建築価格
 建築単価については、「建物の標準的な建築価額表」が参考になります。
 2019100706.jpg
 2019100707.jpg

※「国土交通省の統計データ」や「譲渡所得の申告のしかた(記載例)」で確認できます。
  譲渡所得の申告のしかた(記載例)の方が見易いかと思います。検索で「譲渡所得の申告のしかた(記載例)」とか「建物の標準的な建築価額表」と検索してみてください。

Ⓑ耐用年数
 耐用年数については、構造によってそれぞれ分かれます。
 木造… 22年
 軽量鉄骨造… 3㎜を超え4㎜以下 27年
           3㎜以下       19年
 鉄筋コンクリート造… 47年

※詳しくは、国税庁のホームページに耐用年数表が掲載されています。検索で「耐用年数表」と検索してみてください。

 サンプルとして下記のような建物の場合で計算してみます。
 竣工:平成21年(2009年)
 構造:木造
 延べ床面積:40坪(132㎡)

 先程の「建物の標準的な建築価額表」によると、平成21年の木造建築物は、156,600円、木造建築物の耐用年数は22年なので、計算すると↓↓
 建物の標準的な建築価格156,600円×延べ床面積132㎡÷耐用年数22年×(耐用年数22年-経過年数10年)=11,275,200円

 こうして得られた結果、建物の価格は11,275,200円ということになりましたが、ここにリフォームの有無や材質の違いというのを加味していくことになります。

まとめ
 こうして、土地と建物の査定額を合わせたものが、「この家を売ったらいくら位なのかなぁ」の答え、「この辺の相場だと、だいたい坪○○万円ですよ。そして、建物があるので全部で○○○○万円位でしょう。」ということになります。

 ちなみに、上記の例で土地が40坪だった場合には、以下のような結果が査定の参考になります。
(土地 35万円×40坪=14,000,000円)+(建物 11,275,200円)=25,275,200円≒2,500万円

 ただ、今回は、住宅地や一般的な戸建て住宅の売買を想定して査定しました。
 不動産の価格には、用途や地域的な要素が大きく関わってきます。
 土地について述べれば、人気がある住宅地やマンションが建てられるような商業地では、路線価や公示地価より数倍も高い価格で取引されます。弊社の在るような住宅地に近い地域だと、「路線価や公示地価」と「売買事例」の価格差はあまり発生しませんが、地域的な要素によって価格に影響を受けますので、「売買事例(売物件の募集広告)と比較する」の方法を用いて査定してください。
 また、分譲マンションの場合には、紹介した方法とは異なる評価方法を用いることになりますし、収益不動産であれば賃料収入が見込める点からまた別の評価方法を用いることになります。

 始めに書いたように、私共不動産業者としてはもう一歩踏み込んで、地域的な相場や個別の条件、利用目的、購入客層といった多角的な視点から、実際に売れるだろうという金額を査定することになります。ここからは、不動産業者の味付け(経験や相場感覚、購入される方の資金計画の想定)といったところでしょうか。
 不動産業者に相談するほどではないが、おおよその相場が知りたいと思った時には、ここで紹介した方法を参考にしてみてください。紙とペン。電卓とインターネットがあれば、専門的な道具や知識、ソフトはなくてもできますので。

 ちなみに、不動産の相場価格を知るというのは、売却するときだけではなく、不動産を購入しようとする場合の目安としても大切です。安すぎたり高すぎたりする場合、何らかの理由があるのが通常ですので、大切ですよ。

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今日から消費税増税 ~まとめ買いしましたか?~

おはようございます。

ついに!今日から消費税10%スタートしましたね。
 まだ、買い物をしていないので実感は沸きませんが、きっと朝ごはんでも買いに行ったら「うわっ!」となるのではないかとドキドキしています。
 5年前の「5%→8%」の衝撃が蘇ってくるのではないでしょうか…

 ところで、昨日のニュース。
 やはり、増税前の買い溜めが話題になっていました。私の周りでも「何買った~?」がトレンドキーワードに。

 わが家でもとりあえず、必要なものを一通り考えてはみたのですが…日用品も電化製品もパッと思いつかない。ガソリンも満タン近く。結果、「10,000円に対して200円の値上げだよ。移動代のほうが…」という言い訳に至り、日用品の買い溜めは諦めました。

 「それでも何か…」との思いで購入したのが、「レーザー距離計」。
 以前から、買うかどうか迷っていたんですが、増税が良いきっかけになってくれました☆

 ちなみに、業務上では増税に合わせて、弊社もクレジット決済も導入しました。
 初期費用の分割払いなんかも対応できますので、ご相談くださいね☆

 では、今から増税の衝撃を受けに行ってきますw

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Author:エム管理不動産(永田行政書士事務所)
エム管理不動産(永田行政書士事務所)では「不動産取引」「分譲マンション管理組合支援業務」「行政書士業務」を行っております。

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